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银行为何不敢轻易放房贷了?

2017/06/19 08:57 来源: 搜狐焦点网 评论
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三个月房贷还没放下来?等吧。

三个月房贷还没放下来?那你继续等着吧。目前房贷难办,等候时间长成了所有买房人最关注的问题。
遇到二手房交易,那房贷下不来急死人。这还过户不过户?不过户是一天一个价了,过户了,房贷生死未卜上家要愁坏了,尤其是遇到上家急等着钱用,尤其是上家等着这钱当他的首付去,他再要买一套改善型住房的,那一拖拖人家半年,真是要死要活的,这头自己的房子出手了,那头想入手的房子房价都涨上天了没办法买。我就见过上家因此,干脆找点茬把下家都给起诉了的案例。
即便是遇到买一手房的,不少买家也担心银行拖了这么久会不会有什么变化,有的还就因为这房贷问题,在违约责任有无的认定之间劳神劳心。
那是什么决定着额度呢?大的框架是,各支行上有分行,各分行上有总行政策;更重要的是国家政策导向,是托楼市还是抑泡沫,在这个导向背后,是央行和银监对各家行信贷投向虎视眈眈的眼睛。
我们以为简简单单一个房贷,在银行的逻辑里,头顶三顶帽子——
在贷种上,房贷是个金业务,属于“零售贷款”;在头寸期限上,房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上,个人房贷亦归于“房地产类贷款”。
帽子一:
首先,个人房贷作为“房地产类贷款”,银行是要讲究“风控逻辑”的。
在这里的第一条风控逻辑,恐怕就是政策面。国家政策的支持与否,既影响了未来楼市升温降温的预期(楼市升降温也影响着银行房贷“抵押物”的价格),也一定程度影响了银行的信贷投放方向决策。毕竟谁都不想当因放贷过猛而枪打的出头鸟。(不信各位可以关注一下各地银监局定期在官网挂出的行政处罚令,自从房地产去杠杆挤泡沫的指挥棒一落,各地监管对房地产类贷款的违规处罚明显增多。)
因此,一家银行,在总行层面,每年划给房地产类贷款的额度是多少,是有一个总量控制的。然后这个总量再切割给各个分行。因此这些贷款可不是我们想象的:银行有钱,想放多少就放多少。
帽子二:
其次,个人房贷作为“零售贷款”,银行是要讲究“资金定价逻辑”的。
说人话,银行也是要赚钱的。
你去一个支行申请个人房贷,获贷的先决条件是他“有米下炊”,即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。
他的额度哪里来?说白了就像“拍卖”一样,总行每年放出零售条线的额度大盘子,各个分行进行出价,出价高的得到更多额度。其中“价格决定论”显而易见。
顺着这一资金定价逻辑,有3个银行不愿告诉你的秘密,你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密,是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价,会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时,你或许不知道,在你前头“插队”的情况时有发生——
比你原本该排在哪里更重要的是,第一,你是不是这家银行本身的高净值、理财VIP,换句话说,你这个客户本身给银行创造了多少利润;第二,如果是一手房,那么这个楼盘的开发商是不是这家银行的贷款客户,也得看;第三,就是你愿意接受上浮多少的房贷利率。
稀缺的额度资源,往往被出价(或隐性创利)高者得。
第二个秘密,是“递延效应”。刚刚前头我们已经降到了“年尾贷款难、年头贷款易”的逻辑了,因为从收益角度考量,银行会把稍多的贷款资源放去年头,而市场需求旺盛的年份,不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺,零售额度亦不例外。
第三个秘密,是有些朋友在抱怨的,银行房贷已经悄然开始涨价了。比如在上海,虽然银行会口头上告诉你首套房9折利率还是在,但实际上能拿到的人已经变少了,很多银行最低其实已经是95折或是基准了。比如在北京,有些银行实际批出的二套房贷利率,已经悄然从基准到了上浮20%。
对于这个秘密,我想告诉你银行的算盘,他们有他们想维系利差的无奈。从行业来看,在负债端,利率市场化的逐步深化、加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”,银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。坦白说,要不是去年其它部类的贷款越来越难放,银行们才不至于做那么多房贷,因为做房贷赚头是很少的。
当然如果企业不景气,那个人房贷对银行而言,就变成了微利也是利、蚊子腿也是肉了。好歹,不良率低嘛!
帽子三:
最后,个人房贷作为“中长期贷款”,银行是要讲究“流动性管理逻辑”的。
银行经营需要通盘考虑,除了资金定价和贷种平衡的逻辑,计财还需要把控“流动性”问题,因此在贷款期限上,每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
说人话。你可以把这想象成你自己理财,比如你有100块钱,可以用30元投长期国债、20元投5年期信托、剩下的一半投资股票一半存个活期,需要备足容易变现的资产来应对生活急需。银行也是这样控制期限平衡的,房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
总结上面种种的:推力与拉力综合形成的张力,要银行现在还像去年那样敢放房贷,是不可能的了。
三个月房贷还没放下来?等吧。
作者:亚热贷

责任编辑:曹励  JN1538
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