停贷谣言已证伪,房贷利率优惠缩水是真的

这两天，有关部分银行暂停房贷的消息铺天盖地，亮瞎眼球。

该消息是这样的：某监测机构数据显示：目前全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来一段时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，不然会影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。

一时间，网友们的评论炸了：

经向数据提供方核实，上述监测数据存在统计口径上的误差。业内人士也对记者表示，统计样本可能将一些确实没有额度的银行分支行纳入统计口径。

在登录相关网站查阅后发现，北京区域提供房贷的31家银行中，仅两家银行因暂无额度而停止房贷业务。

中原地产首席分析师张大伟在朋友圈里就如此表示：

记者也拿到了20家所谓“银行停止房贷的名单”，通过名单观察，大多是银行的地方分行，不涉及全国性大面积停贷。

银行人士对记者表示，面对刚性需求、改善需求等住房需求，银行还是必须要支持的。“一二线城市调控严格，但很多三四线城市的房地产还面临去库存等问题。住房贷款业务停止根本是无稽之谈。”该人士如是说。

但银行面临流动性紧缺，是近来住房贷款市场面临的问题。记者在北京、深圳等地走访时发现，一些银行提高了房贷利率的相关优惠，并拉长了放款的周期。

以深圳区域为例

记者询问的十家银行都表示房贷额度比较紧张，需要等待放款额度，短的话一至两周可以下来，长些需要一至两个月。像工行某支行房贷业务工作人员直接表示，放款时间不确定，不知道要多长时间才能下来。

平安银行：从分行到总行现在都没有额度，暂时不做房贷业务。

中国银行：五月底从9折调到9.5折，额度紧，放款周期不确定，一个月到两个月都有可能。

工商银行：这一两个月调到基准利率，额度非常紧张，可以批贷，但放款时间不确定，不知道要多长时间。

建设银行：五月底从9折调到9.5折，额度有点紧张，批贷3-4天可以下来，但得排队等额度，需要一、两周时间。

农业银行：9.5折，额度稍微紧张。

交通银行：首套9.5折，二套上浮10%。月初额度比较充足，月末额度紧张。调高利率可以优先。

民生银行：这一周利率上调到基准利率，现在收到消息，有可能在基准利率上上浮10%。现在额度稍微紧张，可以先批贷，五六天能放款。现在还能做，但七月份不一定做得了，没有额度。

兴业银行：没有额度，暂时不做房贷业务。

招商银行：上个月房贷利率上调为首套基准利率，二套上浮10%。额度紧张，谁的利率高就给谁。

广发银行：首套在基准利率上上浮5%，二套上浮10%，额度稍微紧张，放款时间一至两周。

 房产相关人士唱多专家谢逸枫解读如下：

文/谢逸枫

老谢告诉你，不要拿什么交易个案房价下降20%、部分银行首付房贷利率上调、二手房交易网签量下降的数据去瞎诌证明北京楼市拐点将至，这都是自欺欺人的。市场上一些舆论的报道、经济学家、财经评论员的分析不可信，购房者较好的证明，就是亲自到售楼部去问问。

老谢可以负责任的讲，目前北京楼市不存在拐点，你见过北京土地市场房企疯抢自持地块的楼市拐点吗？你见过北京高端豪宅、别墅10万+以上满市场都是楼市拐点吗？你见过北京房价还在上涨的楼市拐点吗？你见过北京房企数量逐年不断上升的楼市拐点吗？

北京楼市拐点将至？老谢告诉你，错！啥叫拐点？1.房价直接或直线大跌，非涨幅回落或下跌。2.房子降价都卖不掉，土地降价都没房企买，不是抢房抢地。3.成交量为零或连续半年以上成交冰冻，不是限什么的政策。4.房地产崩盘，非稳定或调控防止大起大落的政策目标。5.银行全面停止房地产贷款半年以上，非控房贷增速。6.首套房利率上调决定不了楼市拐点，也决定不了房价。现在的北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、厦门、南昌、宁波、成都、石家庄等部分银行首套房利率上浮10%-20%之下，房价必变相上涨。因为利率上升，房价肯定比调控前高了，买房肯定比调控前贵了。排名前列是譬如北京通州、亦庄“房价下跌20%”的传言不实。 我爱我家的胡景晖就解释过，由于目前市场本身交易量少，而有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显。 假设本来大家都在观望，成交量接近于零，突然某个小区有两个业主急于套现，挂牌价下跌20%也愿意出手，表面上整个区域的二手房市场整体下跌了20%，其实不过是几套房的事。 nn第二是譬如一线城市租金下跌是因为季节性与就业人口增长有关，非周期性。根据苏宁金融研究院宏观经济研究中心监测，今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%，均创下历史新低。上海房屋租赁指数办公室指出，今年一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%，其中外省市人口初次来沪就业者减少，使得新增租赁需求不旺。去年上海常住人口只增加了4万人。第三是譬如近期在苏南、苏北、山东淄博、合肥等地，都出现了抢房的态势。并且很多地方出现抢地潮，抢房潮也已经蔓延到三四线城市。以镇江为例，6月1日，经过6个小时的拉锯战，镇江4宗地块出让收入达到62.35亿元。群雄逐鹿最热的润州区两地块（R1702和R1703），经过130余轮的竞拍，央企中海以25.2亿元的成交总价一举拿下R1703地块，楼面价9450元/㎡，溢价率110%，刷新镇江拍地以来的较高楼面价纪录。第四是合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地也出现抢地潮。今年前5个月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元，同比2016年前5月上涨33%。碧桂园、保利、恒大、中海、首开为什么还要去抢地，就是因为未来房价还要上涨。2015年和2016年，全国土地供应连续两年负增长。目前一线城市楼市库存平均只有6个月左右，远低于12个月的安全库存标准。第五是控增速，非控总量。银行内部管理里却有三套逻辑——房贷作为房地产类贷款，讲求风控逻辑；房贷作为零售贷款，讲求资金定价逻辑；房贷作为中长期贷款，讲求流动性管理逻辑。银行的“算盘”是：信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧，资金定价就易上翘。根据央行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》，去年末，个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，全年增加近5万亿元。

不过，从央行公布的数据也可以发现，住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例正逐渐降低，从去年中较高的超100%降至当前的40%左右。在2016年“资产荒”、好贷款企业难找、零售业务里小微贷款不良率攀升的背景下，个人房贷一度被银行当作策略性投靠，所谓“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。然而切换到了今年，房贷已成规模管控众矢之的。第六是房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。在银行信贷“调结构”的大方向里，个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”，银行对此有一套风控逻辑。在所有的“调结构”考量里，楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。除了政策因素，各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。从数据来看，上市银行个人房贷不良率在0.3%左右，远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理，投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后，信贷结构优化成了各家银行面临的任务。流动性管理”则是高悬的另一根“指挥棒”。一方面，不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是，当前市场资金趋紧，半年末MPA考核又大限将近。整体来看，银行已采取从严的流动性管控措施。第七是从8折到85折，从85折到9折，从9折到基准...的首套房利率上调仅仅是部分城市的个别银行现象。 随着对房地产信贷政策的逐步调控，商业银行的定价也在不断攀升。如今，这个价格已经出现了上浮 。这是继5月份多地首套房信贷折扣上升到基准利率后，市场再次出现信贷利率上升。如北京，6月5日起，北京部分银行首套房房贷利率较低为基准利率1.1倍；二套住房按揭贷款较低为基准利率的1.2倍。其中，一家股份制银行的北京分行确认，首套房房贷利率较低位基准利率1.1倍;另有部分银行虽未明确上浮首套房贷基准利率，但是由于额度极为有限，在实际执行中需要议价。也相当于利率有所上浮。值得注意的是， 新的住房按揭贷款利率政策于2017年06月05日正式执行，但考虑到业务的连续性，支行在2017年06月05日前已受理的按揭业务，6月5日(不含)前，该类业务 可按原按揭贷款利率政策执行。融360数据显示，在北京地区，从放款周期来看，受额度紧缩影响，南京银行、平安银行、东亚银行、渣打银行、杭州银行等18家银行放款周期已拉长至30天。北京银行、花旗银行、恒生银行等3家银行放款周期已延至45天，浦发银行、华夏银行等4家银行延至60天，公积金放款更是延至90天。数据还显示，北京31家银行中，广发银行和包商银行已暂停涉房贷款业务。从宏观金融数据来看，在去年的激增之后，今年以来，银行房贷增速出现回落。央行数据显示，在4月新增贷款中，以个人按揭房贷为主的住户部门中长期贷款增加4441亿元，占全部新增贷款比重40.4%，较3月下降3.7个百分点。而今年前4个月，住户部门中长期贷款累计占全部新增贷款的35.8%，较上年末回落9.1个百分点。譬如上海 个别银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。成都：个别银行上调首套房贷款利，较高上浮10%。石家庄个别房贷收紧，部分银行额度紧张暂停审批。按照每100万贷款计算，首套房贷执行基准利率时，25年期月供为5787.8元;每100万贷款，如果首套房贷执行较低1.1倍基准利率时，25年期月供为6075.4元。也就是说，新政策后，首套房的购房者每个月要多还287.6元，按照一套房子300万来计算，购房者每个月要多还862.8元。事实上，房贷从4月开始已出现明显收紧趋势。部分城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重要内容。据深圳中原地产统计，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率，在全国35个城市533家银行中，122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。 二套房方面，5月融360报告显示，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。此前，大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。在政策较严的2010年和2014年，首套房贷款利率都出现过上浮1.1倍和1.15倍的情况。根据今年的整体市场政策环境判断，调整利率也在情理之中。目前北京的各家银行基本都还是首套基准，二套上浮10%，但首套房的首付比例已经上调至40%，较低也就35%，而二套房的首付比例为8成。如果贷款利率全面上调，假设贷款800万，还款期限30年，原来月供42458元，首套上浮10%后，每个月就要多缴2414元，意味着每年还贷比以前要多还近3万元。第八是钱紧是短期性、临时性的现象，并非长期性的。2013年6月的“钱荒”袭击犹如发生昨日，令人汗毛肃立。3M同业存单和同业理财价格从4月便一路走高，可以看出，不少机构都在二季度伊始便早早做起了跨季的资金储备。从同业理财来看，6月5日国股行1M价格为4.8-5.15，城商行为4.38-5.5，而上个月的这一天，同业理财价格分别是，国股行1M为3.5-4.4，城商行为4－4.15，同比较高上涨了135个BP。从同业存单来看，价格急涨，但还未达到一季度3月22日的顶峰。 此外，银行间市场利率也在全线上涨。 6月2日隔夜利率上涨14个bp，6月5日跨季资金涨势最猛，飙升了9.38个bp。资金面的紧张同样反映在银行理财的收益率，普益标准统计数据显示，近6个月理财产品收益均保持了持续上涨的态势。从2017年初至今，银行共发行142款新客户专享类封闭式理财产品，平均收益达4.6%。由于今年理财产品收益呈现持续上升表现，因此如仅观察4月及5月的新客理财产品，平均收益则高达4.73%，高于同期的节假日产品。由于5月资金净回笼表现较为明显，且6月年中考核临近，银行理财收益走势不会出现大幅调整，平稳上行的走势应会保持。