楼市已成“科技”竞技场

上周，突如其来的飞沙走石和雾霾锁京再次让生态环境和居住健康成为人们关注的焦点。相信不少家庭在极端天气下都紧闭门窗不停地运行着空气净化器。但与此同时，牺牲的却是通风新鲜的空气和居住的舒适度。于是，对生态环境关注度的提升，使得不少购房人的选房标准有了明显的变化。“择绿而居”成为新的潮流，并引发了置业者对绿色健康住宅的追捧。“您看，遇到严重雾霾时，给自己买一个能净化空气的房子就是对自己健康的负责。”在某楼盘的售楼部，置业顾问指着一套模拟新风系统向看房人介绍着他们的科技住宅。

近期， 越来越多的新盘项目开始打上了绿色科技住宅的标签。尤其是在调控政策加码、楼市低迷的时刻，以健康、绿色、智能为核心的住宅项目纷纷高调亮相。在提升产品多样化的同时，也以此为卖点，力求在当前楼市中突围。

开发商爱上了科技大比拼

绝大多数人的印象中，盖房子依然停留在秦砖汉瓦、手工砌筑的时代。然而事实上，北京楼市早已将更多科学技术融入到住宅之中。只不过由于很多时候房子完全不愁卖，让大多数科技只能停留在实验室里，开发商无需费时费力地讨好购房人便能轻松售罄。北京青年报记者就曾在门头沟探访过一个商办公寓项目，样板间全部采用了与360公司合作的智能化设备，并且都能用手机远程遥控。但项目的实际交房却是毛坯，高科技的样板间完全成了摆设，却丝毫没有影响项目最终售罄。但如今，在观望为主导的市场下，简单噱头的“科技住宅”将很难再有市场，加装了更多“黑科技”的住宅产品已经在粉墨登场了。

4月末，曾打造了广渠金茂府、亦庄金茂悦等“健康科技”住宅的中国金茂再次推出了其位于南三环的新品项目北京金茂府。据介绍，北京金茂府首期开盘将推出230-340平方米内城独院别墅、171-225平方米科技住宅。

在项目体验馆中，一名工作人员正调试着客厅旁的新风系统控制面板。他说，“虽然有时候会遇到糟糕的空气，但我们能通过这套完整的净化系统让进到这套房子的人，都如沐春风。”这样的新风装置已经成为金茂系列的标配，在北京金茂府首期主推的215平方米四居样板间里，除了落地大窗+270度采光让房间中充满暖意外，每个居室中都随处可见新风的换气口，让居住生活更加舒适。

对此，北京金茂府的一位负责人向北青报记者介绍，北京金茂府将以全新面貌面世的“十二大科技系统”每一项都进行了升级和完善。不像有的项目只是为房子加装了新风、智能控制等简单的科学技术。而北京金茂府则是从房子建筑本身到室内装修都采用了绿色科技配套，像地源热泵、毛细管网、外墙结构、外窗、LOW-E玻璃、遮阳、隔声降噪、同层排水、全屋净水、全屋软水等多个方面，力求做到全方位满足“温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”这6个基本生命元素，为业主带来健康居住的体验。

无独有偶，另一个多年来致力于绿色科技住宅的开发商当代置业，也在近期发布了旗下新盘通州万国城MOMA，同样是主打绿色标准的节能住宅。

“不同于被动房项目,通州万国城MOMA从建筑硬件、设计和运营上都会执行绿色建筑标准,促进客户生活状态健康舒适性。”当代置业通州项目公司总经理孙帆表示，据了解，通州万国城MOM以打造“绿色科技+舒适节能”为主，实现建筑整体节能70%以上，以较少的能源消耗，营造高舒适的人居环境。

另据北青报记者了解,通州万国城MOMA项目预计能够提供773套房源,建成一个可容纳近2000人的社区。首期将推出的主力户型是115平方米和143平方米三居产品。不过由于项目目前还没有取得预售许可证，因此价格暂时待定，但项目销售人员表示，定价可能在7万元至8万元/平方米。

装上“苹果”的房不一定是科技住宅

虽然绿色科技住宅越来越普遍，但伴随着的质疑声也从未间断，主要指其成为开发商逐利的“营销噱头”。

排名前列太平戴维斯华北区住宅销售部助理董事梁爽在接受北青报记者采访时表示：“近几年，做绿色科技住宅的开发商越来越多，但之前更偏重给销售带来亮点，实现差异化竞争优势。国内绿色科技住宅尚处探索阶段，但从发展来看，市场只是先把绿色科技的概念推出来，但与真正的绿色科技还是有一定的距离。”

北京联美地产总裁助理史明也告诉北青报记者：“对于绿色科技住宅，确实有部分开发商在宣传过程中有打擦边球之嫌。究其原因，主要在于‘绿色科技住宅’本身国家并无统一标准，即使是行业内对其亦莫衷一是，这也造成了市场上关于科技住宅鱼龙混杂的情况。”

北青报记者发现，目前市场上的科技住宅可以分两种，一种是全科技，就是屋内通风、污水处理、保险安全等全方位的科技住宅。还有一种只能算是半科技住宅，只是针对某一项需求安装科技设备，比如加装了新风或者智能防盗等。

紧靠北五环亚奥金茂悦的某改善楼盘，同样出自知名的大型开发商之手，甚至将其列入名下的高端盘系列。在销售时也宣称是全屋智能化加装，不但配有防盗的布控系统，还有远程控制系统、指纹门禁系统、新风系统、专人管家服务等。

但自从去年12月赶工期交房以来，收房业主反映的各种装修问题却直到如今都没有解决。购房人陈先生向北青报记者表示，收房后他才发现当时所谓的科技住宅，如今看来就像普通的房子装上了“苹果”电脑，无非就是多了些智能控制的东西，但实际上，房子的质量问题却再三出现。首先是房屋不隔音，邻居彼此都能听见说话，尤其是一楼二楼最为严重；另外，开发商配备的入户门是智能指纹锁控制的，交房时就已经损坏，直到如今都未重新安装；户外窗户也未全部打胶，直到业主反复反映，开发商才在近期统一安排了整栋楼窗户的修缮。陈先生认为，这样的科技住宅，只能算是打着科技幌子的营销噱头。

当然，也并不是所有的智能住宅都像这样。业内人士就认为，北京住宅曾经不愁卖的市场情况，让开发商很少能踏实下来做产品。真正的绿色科技住宅并非简单的一些电子设备的叠加， 而是在项目建设中注入环保、生态、低碳的概念，除了对设计理念、技术、产品的要求之外，对建筑工人的职业素养和技能也会是一个挑战。

对于所谓的噱头现象，史明也认为，在国内，绿色科技住宅正处于发展阶段，市场上确实是良莠不齐。但也看到一批致力于绿色人居建设的开发商在努力前行，相信绿色科技住宅仍将被市场充分认可。

实用才是科技住宅硬道理

除了一些以科技住宅为噱头的项目外，还有一些科技住宅虽然设计非常先进，但因为施工水平和维护水平达不到要求，反而造成了入住后的浪费与污染。像“地源热泵、新风系统、恒温、恒湿、恒氧”等概念看上去虽好，但在实施过程中也暴露出了诸多问题。

北青报记者了解到如今市面上绿色科技住宅存在的一些弊病：新风系统清洗不便；顶棚供暖不如空调管用；地源热泵存在热效率逐年递减的现象；科技系统维护费用高昂。

曾有业主反映，在所谓的绿色科技住宅居住两三年之后，其新风系统布满灰尘，打开新风系统后能感觉到灰尘迎面而来。令人尴尬的是，大部分开发商在加装了新风系统后，对于后期维护却没有更多的关注。新风厂商的良莠不齐也造成许多新风装上了就没人清理没人维护的情况。即便有一些新风清理公司，其清理费用也十分高昂。这就造成了新风在使用一段时间后，管道内藏留了大量污垢，反而对室内空气造成了污染。

此外，电热膜供暖系统也被曝出不能保证室内温度，不如传统取暖方式。一位从事电热膜研发和生产的工作人员曾表示：“电热膜顶棚供暖系统曾经以失败而进入‘冰冻期’，直到其被探索用于地面供暖系统，这种局面才有所改观。”

常常被开发商宣传为节能、环保的地源热泵，也面临着安装和使用成本高的问题。

一位从事科技住宅内科技系统安装的业内人士表示，相对于安装传统的中央空调系统而言，地源热泵系统每平方米的安装成本要多约100元。更糟的是，地源热泵还面临着回灌难题，如果回灌不到位，地源热泵的热效率也会逐年降低，这些都将增加住户的使用成本。

对此，朗诗集团一位负责人在接受北青报记者采访时表示，“朗诗对绿色住宅的理解是要以人为本，建筑的技术体系最终要以满足人的需求为导向。”

该负责人透露，除了高科技的设备外，朗诗还重点研究了当绿色科技系统出现问题后，业主应当如何解决？首先，开发商的服务体系要跟上，绿色住宅既要有科技设备的日常保养，也要有排除故障和解决问题的机制。其次，朗诗所有住宅项目的物业基本都由朗诗物业负责，绿色科技系统一旦出现故障，会由朗诗物业的专业技术人员进行维修，从而为业主规避持有环节的风险。

有专家表示，科技住宅市场“鱼龙混杂”的主要原因有两个，一方面是国内外对于科技住宅的评判体系较多，不同的项目可能参照不同的标准；科技住宅更新换代很快，新产品层出不穷，市场急需适用于国情的高规格建筑标准；另一方面，科技住宅的衡量标准较多且专业度较高，购房人很难了解字母与数据背后的意义，因此容易被忽悠，购房时要特别关注“科技”的实用性。

业内人士也建议，楼市中科技住宅不断涌现，更需要的是购房者擦亮眼睛，找到最适合自己的。购房时不仅要关注科技设备是否能做到绿色环保，更应该关注后期开发商是否会为业主持续主导维护和修缮，这也将直接影响科技住宅的使用效果。