广东东莞楼市整体仍冷清 到深圳开盘也不起作用了

现象一：有新盘定价低于预期

  上周有楼盘开盘定价低于预期，成交效果比较好。其中最明显的是望牛墩镇恒大翡翠华庭，据瑞峰优慧垛提供的数据显示，上周该楼盘开盘，推出151套74~121平方米两至四房产品，均价11300元/平方米，去化率约9成；此外，万科珠江东岸推204套73~96平方米精装洋房，整体均价约12200元/平方米，销售效果同样不错。具体的成交数据要等楼盘签约后才知道。

  一名业内人士告诉记者，这些新盘开盘销售效果好，主要是新政前购房者对于楼盘的预期价格比较高，开盘后发现定价低于预期，因此纷纷认购。“比如恒大翡翠华庭，之前放出的风声要卖到1.4万元/平方米左右，但是开盘均价实际上只有1.1万元/平方米左右，有的单位甚至只有1万元/平方米左右，不少购房者觉得价格低于预期，因此赶紧入市。”

  不过据了解，从整体市场来看，目前东莞楼市观望氛围仍然浓厚，整体市场冷淡。

  现象二：同一镇区楼盘“打擂台” 成交价格差距大

  麻涌镇万科和碧桂园项目“打擂台”，自两楼盘销售中心开放之初就已经开始了。两个楼盘户型相似，位置相邻，产品同质化，因此对客户的争夺也特别激烈。

  上周，万科珠江东岸推新货，对外透露的均价约为1.2万元/平方米，去化率近9成。从备案价来看，碧桂园十里江湾的备案价约为1.1万~1.7万元/平方米之间。不过，瑞峰优慧垛数据中心监测东莞房管局公众信息网上的数据显示，上周碧桂园十里江湾签约均价为11365元/平方米，万科珠江东岸签约均价仅为8957元/平方米。

  据了解，万科珠江东岸成交价格较低的原因是上一轮推售成交的产品补签所致。

  从两楼盘定价来看，虽然相对于临深片区2万元/平方米的定价较低，但是对于本身的价格而言，目前的定价显然较之前产品有所上涨。

  现象三：到深圳开盘也不起作用了

  在东莞出台限购限贷新政前，东莞开发商热衷到深圳开盘，直接吸引深圳客购买东莞房。“许多深圳客甚至没有实地考察过楼盘，直接就在开盘现场签约了。”一名开发商向记者形容新政前东莞楼盘在深圳开盘的场景，几千人到现场排队，半天时间内上千套房被买走。

  不过，在新政出台后，主打深圳客的楼盘成交严重受挫，到深圳开盘的效果也不再明显。上周，位于东莞黄江的中信红树山在深圳开盘。一名在现场的中介人士告诉记者，提前排队买房的现象也没有出现。据瑞峰优慧垛数据中心介绍，该楼盘推363套85~101平方米洋房，均价约23000元/平方米，去化率仅三四成。

  此外，主打深圳客的凤岗三正瑞士公馆也在当天推出34套181~203平方米别墅，均价40000元/平方米，去化率约5成；同步推售184套97~112平方米洋房，均价约23000元/平方米，去化率仅约三四成。

  现象四：特价房重出江湖

  据了解，房企为了尽快走货，“一口价”特价房促销的营销活动频现，如松湖豪庭、风度盛荟、春晖国际城、浙商大厦等项目都有进行“一口价”特价房促销。

  记者了解到，有楼盘正常的销售价格在1.3万元/平方米左右，但是推出少数几套特价房定价约1.1万元/平方米，不过这几套特价房位置较差，朝向和户型设计等都不如其他正常销售价格的产品。

  随着楼市降温日益明显，开发商推出“一口价”特价房促销现象将增多。业内人士特别提醒购房者，虽然特价房便宜，但是一般进行促销的特价房都有各种不足，购房者在购买前应该先了解清楚楼盘的实际情况，看自己是否能够接受再行购买，避免引起购房纠纷。

  市场观察

  推货量回到新政前 大多数楼盘成交欠佳

  进入11月以后，东莞推新货的楼盘开始增多。有不少开发商透露，楼盘的开盘情况离预期相差很远，“以前可以卖个八九成，现在却只有五成左右，甚至只有三四成了。”除了受到限购、限贷政策的影响外，市场观望氛围仍然十分浓郁是重要原因之一。不过，到了例行的年末冲刺时间，不少开发商还是会加大新品供应，希望能够吸引多一些购房者。

  瑞峰优慧垛数据中心监测数据显示，上周东莞共有12个项目在房管局进行备案，合计住宅供应2210套，面积约22.47平方米，环比上涨27%。经过一个多月政策消化期，上周住宅供应持续放量，基本回到新政前推货节奏。该数据中心分析，一方面是因为10月楼市新政出台后，多个项目将推新货的节点延后至11月中下旬；另一方面，开发商经历了之前的少量试水后，开始转向规模推货。从供应产品来看，刚需及首次改善型是推货主力户型。

  业内人士：价格是影响购房者入市的最重要因素

  东莞中原地产介绍，从实际认购市场上看，上周开盘项目中，部分开发商降价意愿不明显，定价仍然较高，去化率不尽如人意，而价格相对合理的项目去化率则较为理想，证明价格是影响购房者入市的最重要因素。

  鉴于对后市市场的不乐观，业内人士纷纷呼吁开发商合理定价。记者了解到，随着政策影响的深入，预计下月低价楼盘入市将会逐渐增多，而且也将有越来越多价格低于预期的楼盘入市，购房者可以有更多的选择。不过也有业内人士表示，由于今年前三季度开发商回笼资金效果好，有些开发商直接放弃了最后一两个月的业绩，不肯降价，因此预计较明显的降价将在明年排名前列季度才会出现。