上市房企债台高筑负债 “转股”求生现小高潮

房地产行业风云逆转，前三个季度疯狂举债拿地的房企出现资金链吃紧的窘况。

根据同花顺统计，截至三季末，136家上市房企的合计负债达到4.52万亿，同比增长逾2成，负债超过千亿的房企达到15家。现金流成为房企头上的“紧箍咒”，为了避免资金链断裂，房企开始积极自救。由此，近期房地产企业的股权质押，以及股权转让出现小高潮。

上市房企负债达4.52万亿

上市公司三季报至此已披露完毕，经过了前期的抢地、抢房大潮，地产上市公司的负债情况备受市场关注。

根据同花顺的统计数据显示，136家上市房企(剔除B股房地产企业)上半年负债合计达到4.52万亿元，同比增长幅度约达23.5%。而今年前三季度，136家上市房企的平均负债率为77.5%，有27家资产负债率超过80%红线，占比达19.9%。其中*ST珠江资产负债率较高，为116.88%，比去年同期增加了8.6个百分点。

因恒大多次举牌而成名的嘉凯城，情况也不理想，目前负债也居高不下，达到94.6%。

从特别负债水平来看，万科位列榜首。

根据同花顺统计，截至三季度末，万科的负债为6123.96亿元，相比去年末的4849.9亿元，债务上升了29.93%，目前的负债率为81.01%。

整体来看负债水平在千亿之上的上市房企有15家。

“2015年初，楼市再现小阳春，今年热度进一步提升，各地地王涌现。市场的风险偏好开始大大提升，地产企业又开始了激进扩张，导致负债率出现了较大的提升。随着相关政策的收紧，房地产企业接下来的日子可能会有点难熬。”雪球投资董事长李昌民在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

中信建投分析师陈慎在其研究报告中也称，房地产是金融体系外较具杠杆属性的行业，房企融资渠道经历了从最初的“银行、地方政府、房企”的铁三角结构到目前银行、资本市场、公司债、非标债权等更为多元的融资结构。近年来银行占比逐步下降，公司债等债权融资比重上升。本轮周期以来，A股房企整体净负债率处于高位，有息负债总额仍在攀升。

海通证券的研究报告则显示，2016年1-9月房地产开发资金累计约10.47万亿元，累计同比增速达到15.5%。

目前，地产行业整体负债率居高不下，剔除预收款后的资产负债率仍在60%以上，净负债率超过100%，资金杠杆率依然维持在高位。目前存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018到2019年。中期偿债压力较大。

单月现16家房企质押股权

一边厢是高高垒砌的债务，一边厢是政策层面调控效应引发的融资渠道收紧，资金面趋紧成了行业的共同问题，质押股权，甚至转让股权，房企近期比较集中出现。

10月24日，嘉凯城发布公告，恒大集团将其所持有的9.52亿股(仅剩2股未质押)公司股份质押给中融信托进行融资，总质押额为87.53亿元。

今年恒大的中报显示，集团总资产9999.2亿，总负债8179亿，净资产是1820亿(包含了永续债1160亿)，剔除永续债规模，恒大真实的净资产只有660亿，较2015年底664亿元的净资产规模，出现下滑。恒大的净负债率为92.97%，如果将1160亿永续债计入债务，其净资产负债率会飙升到431.91%。

恒大并不是少有通过质押股权获得流动性的房企。同花顺数据显示，今年10月份以来，地产行业加快了股权质押的速度和频率，除了嘉凯城之外，还有16家地产企业的股权被质押。

新湖中宝的质押量也较大，10月份以来，其先后向5家机构质押了6次股权，涉及股数11.2亿股，质押金额49.85亿元。从新湖中宝的三季报来看，其负债率为75.3%。

泛海控股也难逃股权质押的梦魇，今年10月10日公司公告称，大股东中国泛海控股集团有限公司向上海信托和平安信托合计质押4.1亿股，总质押金额42.2亿元。

除了质押之外，有些中小公司则直接出售股权。

据21世纪经济报道记者统计的北京、上海、广州、重庆、山东等地的产权交易所挂牌信息发现，10月份以来，房地产公司股权和项目挂牌转让案例明显增多，目前已超过20例，而今年前9个月的转让案例则不过17例。

“部分房企原有融资计划或暂停，融资目标难以兑现，再加上销售压力增大，资金链偏紧。导致房企通过质押或者转让股权来过冬，从目前的情况来看，这种情况延续的可能性依然很大。”煜融投资董事长吴国平对21世纪经济报道记者表示。