商业住宅的利弊你真的明白嘛？

商务公寓、酒店式公寓、LOFT公寓、精装公寓……形形色色的公寓，由于位置好、户型小、总价低而受到大量投资者和自住者的青睐。购房者出手前，一定要先弄清楚到底是住宅性质还是商业性质。

1.使用期限不同

项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住，只有40年，例如北京住建委规定酒店式公寓是50年产权。业主买到手之后，估计只剩下30多年，30多年的租赁房屋而已，而普通住宅用地是70年产权。

2.持有成本不同

酒店式公寓是商业地产，商水商电，没有天然气，做饭用微波炉或煤气罐，物业费巨贵。总体持有成本高。

而普通住宅是70年产权，民水民电，天然气都是市政标准，物业费也便宜。

3.拆迁补偿不同

关于拆迁补偿问题，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大，都是货币补偿和产权调换这两种方式，但在拆迁评估的评估方法上存在差异。

商品房普通住宅一般采用市场比较法进行估价，按同一地段的市场价格核定。商业住宅由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例，多采用现行收益法进行估价，也就是按租金收益计算到期为止的全部折现。

4.权利续期不同

注意，住宅土地使用权70年，期满自动续期，连审批都不用，实质就是永久使用权，搞这么复杂为的是绕开宪法里的土地公有制。买的土地使用权名义上是70年，实际上是永久的。

目前对于工商业地产是，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”也就是40年期限届满后，政府就要依法收回土地了，这是当时土地使用权出让合同约定好的。

5.商住两用房值得买吗？

商住两用房值不值得买，具体要看买房的需求和目的。

1、从注册公司办公的角度来看，购买商住两用房还是非常不错的，适合年轻人创业。一般来说，商住两用房处于交通方便、配套完善的地段，房屋本身的品质也不错。

2、从住的角度来看，其居住的舒适度是比较低的，且生活成本也比较高，并不划算，不适合长期居住。

3、从投资的角度来看，投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的升值带来收益外，另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说，最终能实现现金收益，转化成人民币，才算是完成投资。这个时候，就要判断楼盘日后的变现能力，是否好转手卖出了。交通的优势（是否靠近地铁或临近主干道）、社区环境优势（楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何）、生活配套优势（休闲、娱乐和购物是否方便）、价格优势（是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势）。

购买商住两用房，要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解，并结合自己的目的和需求来判断，到底要不要买，值不值得买。

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