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商业住宅的利弊你真的明白嘛?

2016/11/07 16:19 来源: 搜狐焦点网 评论
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商务公寓、酒店式公寓、LOFT公寓、精装公寓……形形色色的公寓,由于位置好、户型小、总价低而受到大量投资者和自住者的青睐。购房者出手前,一定要先弄清楚到底是住宅性质还是商业性质。

1.使用期限不同

项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住,只有40年,例如北京住建委规定酒店式公寓是50年产权。业主买到手之后,估计只剩下30多年,30多年的租赁房屋而已,而普通住宅用地是70年产权。

2.持有成本不同

酒店式公寓是商业地产,商水商电,没有天然气,做饭用微波炉或煤气罐,物业费巨贵。总体持有成本高。

而普通住宅是70年产权,民水民电,天然气都是市政标准,物业费也便宜。

3.拆迁补偿不同

关于拆迁补偿问题,按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大,都是货币补偿和产权调换这两种方式,但在拆迁评估的评估方法上存在差异。

商品房普通住宅一般采用市场比较法进行估价,按同一地段的市场价格核定。商业住宅由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例,多采用现行收益法进行估价,也就是按租金收益计算到期为止的全部折现。

4.权利续期不同

注意,住宅土地使用权70年,期满自动续期,连审批都不用,实质就是永久使用权,搞这么复杂为的是绕开宪法里的土地公有制。买的土地使用权名义上是70年,实际上是永久的。

目前对于工商业地产是,“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”也就是40年期限届满后,政府就要依法收回土地了,这是当时土地使用权出让合同约定好的。

5.商住两用房值得买吗?

商住两用房值不值得买,具体要看买房的需求和目的。

1、从注册公司办公的角度来看,购买商住两用房还是非常不错的,适合年轻人创业。一般来说,商住两用房处于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品质也不错。

2、从住的角度来看,其居住的舒适度是比较低的,且生活成本也比较高,并不划算,不适合长期居住。

3、从投资的角度来看,投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的升值带来收益外,另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说,最终能实现现金收益,转化成人民币,才算是完成投资。这个时候,就要判断楼盘日后的变现能力,是否好转手卖出了。交通的优势(是否靠近地铁或临近主干道)、社区环境优势(楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何)、生活配套优势(休闲、娱乐和购物是否方便)、价格优势(是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势)。

购买商住两用房,要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解,并结合自己的目的和需求来判断,到底要不要买,值不值得买。

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责任编辑:赵德才  JN1579
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