北三县实地探访 成交量骤然下滑 二手房挂牌增多

环北京楼市是北京市场的晴雨表。在每轮房地产调控周期中，均表现出受北京市场传导效果影响极大。

“8、9月份时候，我们楼盘的成交量大概在每月500套左右。现在10月已经过半，却只卖出了10套。”香河县新华路五一路附近一楼盘销售人员无奈地对21世纪经济报道记者表示。

在北京930新政发布前，环北京区域一路高歌，即便河北省廊坊市出台了相关调控政策也未受到影响。但北京930新政出台后，尽管环京区域并未出台新的调控政策，但从这些地区楼市近期的表现来看，骤跌的新房成交量和暴涨的二手房抛售量，都使得北三县成为市场表现的敏感区。

燕郊：房源挂牌量日增100套

与通州只一条潮白河之隔的燕郊，自北京发布930新政以来，每日新增挂牌量已达到100套。

21世纪经济报道记者在链家网上发现，今年 9月底，燕郊地区二手房挂牌房源为9000套左右，但截止到10月17日，燕郊区域挂牌量上升至10523套。

除了二手房挂牌量增多，房价也开始变化。链家地产一位中介人员介绍，燕郊当下挂售二手房源，每平方米均价普遍下调了一千元左右。但即便是价格上有所回落，成交情况依然不乐观。

“之前燕郊房价的极速增长更多的是受益于政策上的利好和全国房产业预期的向好，这种暴涨实际上并不是一种正常的状态。”链家地产燕郊门店这位中介人员甚至认为，当下逐步回调的燕郊房价，才是这片市场应有的合理价格。

该人士认为，对比其他区域，燕郊的生活配套着实不能算好，宜居的房子不多，物业水平也不高。

从高速驶入燕郊，除了基本的小饭馆，更多的是一些当地的小房产中介门店。以名声较大的上上城小区来说，社区道路并未修整，小区内部也较为杂乱，从卫生到秩序无不混乱。

号称管理严格的高品质小区东方夏威夷，其来往车辆、小三轮的出入也较为随意。但根据当地中介的介绍，这个小区的入住率大概只有50%左右，而大多数闲置下来的房子都交由中介保管钥匙，以方便售卖。

21世纪经济报道记者了解到，燕郊的购房者绝大部分是来自北京的外溢人群。部分在北京无法购房的北漂人群以及一些外来投资人群。受溢出效应影响，燕郊区域房价今年以来大幅增长，从年初的1.5万元/平方米左右，涨至调控前夕的3万元/平方米左右。

香河：明显陷入观望

比燕郊再远一些的香河县，也同样面临着成交量下滑的窘状。

随着通州副中心消息的传出和调控前楼市的火爆，香河房价自2016年年初7000元/平方米，最终涨至调控前的2万元/平方米。但受北京930新政传导效应影响，香河区域成交量也在下滑。

位于香河五一路和绣水街交叉路口一家楼盘销售告诉21世纪经济报道记者，北京调控后，香河房产市场大幅降温。首先就表现在楼盘销售上，半个多月来仅卖出了十套，成交量下滑明显。

与售楼部情况相似，二手中介门店同样是顾客稀少。一整排相邻的房产中介门面，只有零星几个人前来咨询。尽管这些销售人员并不愿意承认当下香河房产交易市场已经进入购房观望期，但记者在现场看到，闲聊和看电视早成为这些销售人员目前工作的常态。

另一方面，不少曾经捂房惜售的二手卖家，目前取而代之的是急售，以期规避未来楼市可能下滑的风险。

当地一家名为诚信地产的房产中介人员表示，他们手里有不少降价幅度较大且品质不错的房源。比如，他们现在手里有一套132平方米的房源，已经由九月份2.4万元/平方米降到2.2万元/平方米；另外一套泰和家园的房源，目前单价仅为1.1万元/平方米左右，而此前这套房源的价格是在1.4-1.5万元/平方米之间。

一位在香河投资房产的投资人士称，在市场火热时期，表面上香河区域房价涨幅较大，但实际二手房成交周期很长。他挂牌了半年之后的二手房，至今未售出。他建议，对于那些居住属性不强的区域，若非自住需求，购房者还是需要谨慎购买。

暴涨与理性回调

6月6日，北京市委常委、副市长陈刚和河北省副省长姜德果共同主持召开会议，会同国家有关部委，深入研究做好北京城市副中心周边区域的规划统筹管控工作。根据会议精神，北京与河北要完善已有的会商机制，建立更为紧密的合作机制，北京城市副中心与“北三县”2000多平方公里要实现统一规划、统一政策、统一管控。会议明确，要加强顶层设计、加强机制对接，北京城市副中心与“北三县”共同划定生态红线和城市开发边界，防止连片发展。

但共同规划管理被当地开发商普遍解读成，市场上已经没有新增供应量。恐慌性的销售说辞加上北京通州副中心的利好，催动了大批投资者和恐慌性刚需购房者入市。

某品牌房企环北京土地拓展负责人告诉21世纪经济报道记者，北京市政府的东迁，使燕郊、大厂、香河与北京市的紧密程度甚至超过门头沟。这些地区也将纳入京津冀一体化的规划，地理上没有任何质疑。在这种背景下，环京区域房价上涨是趋势。据他分析，很多投资客毫不犹豫出手，是用于投资兼自用。而随着北京房价地价上涨，未来首次置业和首次改善人群将没有能力在北京购房。而这部分势必要外溢到环京县。

但调控前夕，环京区域房价涨幅速度超乎这位人士想象。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从全国54个城市表现看，自本轮调控升级以来，二线城市成交开始降温。上周，二线城市合计签约商品房住宅3.36万套，连续两周低于4万套，这是春节后首次出现。本轮调控升级的限购、限贷政策开始影响市场成交量。受网签数据滞后性因素影响，数据不能反映当下受到调控的市场情况，但从可以查看的实际签约看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到30%-40%左右，预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。

张大伟表示，按照每轮房地产调控周期规律，一线城市周边溢出区域都是首先发生变化的区域。环北京区域由于投资属性较强，更容易受到市场调控波动。