北京楼市调控样本： 豪宅项目客户流失两三成

楼市风向标在调控的背景下急转直下。

9月30日，北京市出台楼市调控新政（以下简称“930新政”）。其中信贷方面首次提及收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，并将二套房认定从此前的“认贷不认房”变回“无论有无贷款记录，一律认房”。

这给楼市无疑浇了一盆冷水。

一家正处于蓄客阶段的豪宅开发商告诉21世纪经济报道记者，“930新政出台十余天，客户流失比例高达20%-30%。”

该人士无奈地表示，投资客基本流失了。“很多投资客测算发现投资回报比原来差很多。另外，大部分投资客持有房产较多，按照新政规定，首付比例会大幅提高，所能使用的杠杆大大降低。再加上对市场预期，就不再考虑马上买房。”

亚豪市场总监郭毅认为，组合重拳之下，北京楼市明显降温，而年底银行收缩信贷的窗口期即将到来，信贷收紧、首付提高，将使部分客群的购房计划被迫延期；另外，由于未来自住房供应还将加大供给，加之调控重拳之下市场预期的走低，也使部分客群的购房计划主动延后。观望情绪下购房需求萎缩将使四季度成交量持续走低，而需求减少也将使此轮房价过快上涨趋势被终结，预计2016年四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

组合拳效力

9月30日晚间，北京市政府办公厅下发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出涉及土地供应、土地交易方式、差别化信贷调整、加快自主性商品房入市以及加强对房地产开发商和中介机构监管等八条措施。

对短期市场产生较大影响的是差别化信贷方面。信贷公司“伟嘉安捷”负责人吴昊告诉21世纪经济报道记者，930新政出台，促使不少购房人利用节假日咨询新政的落地情况及时间节点，咨询量呈明显上涨态势。

“伟嘉安捷”方面指出，大多数购房人对政策的问询都集中在执行时间上。新政的执行时间是以购房人的网签时间为节点，如果是9月30日新政出台前签约，将按原政策执行，而新政出台后新申请的购房人，将按照较新政策执行首付比例。此外，各家银行对于新政的具体监管细则尚未出台，具体执行情况还要静待细则规定。

21世纪经济报道记者发现，购房者情绪出现三种情形。一些带有投资属性的购房者普遍搁置了购房计划；而一些刚需客户要么坚持购房，要么陷入“纠结”。

刚需客户郭伟（化名）就陷入了“纠结”。新政前期，他看好了南三环一套40平方米的房子。这是他“淘了很久才淘到一套性价比较高的房子”。但新政出台后，一方面担忧自己买在高点；另一方面，又怕放弃后终归还是要买房，届时又要经历一遍购房的“辛苦”和“麻烦”。

开发商也陷入了“纠结”。“是主动调整价格，取证销售呢？还是等一等，再看市场形势？”

从供应情况来看，2016年“十一”长假期间（10月1日-7日）北京住宅市场仅有4个项目入市，其中仅一个普宅项目，其余为商办项目。4个项目新增1012套供应，预售许可面积5.5万平方米，与节前一周14盘入市的情形已全然不同。

郭毅认为，首付成数提高对豪宅客群影响较大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例，新政后首付款比之前多出400万元，即便对于高净值客户而言也是不小的压力，因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响，预计10月份直到年底，北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷。

另外，新政突降使大量项目的入市节奏被打乱，开发商需要对客户购买能力进行重新甄选，因此纷纷延后开盘。而基于新政之后的市场观望情绪，十一期间开盘的项目销量也并不乐观，此前北京房地产市场中存在的“日光盘”现象短期内将不复存在，纯商住宅市场的销售速度将放缓。

四季度降温成定局

郭毅认为，此轮房地产市场过热的根源在于天量信贷，而北京新“京8条”的调控手段采取了针对性“去杠杆”措施，二套房甚至首套房的首付比例都有所提升，对于二套房的认定标准也更加严格，对于投机及投资需求的抑制直指根源。

从供应层面，严厉打击捂盘惜售，促进供应加快释放，缓解楼市目前存在的“供不应求”现象，并且通过直接对预售及现售价格进行管控，以达到抑制房价过快上涨的目的。除此之外，新“京8条”还从房产的刚性成本之一，土地价格入手，一方面加大自住房等保障房土地供应，另一方面重启“控地价、限房价”交易方式，重申“90/70”，通过加大住宅用地供应、增加房源套数，并限定销售价格的方式降低市场价格预期。

郭毅表示，“930”新政后，豪宅市场供应节奏将显著放缓，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。其中部分高价地周边老项目，尽管调价意愿高涨已经一脚踏入豪宅行列，但新政的限价条款以及市场预期的改变，无疑将使这些项目“豪宅梦碎”。而对于尚未入市高价地项目而言，如果客户流失量过大则需要一个过程重新积累客户。

“伟嘉安捷”方面表示，北京作为一线城市，此次出台的调控政策力度也较大，在提高首付比例的前提下，进入四季度后的贷款需求将明显放缓，二手房市场也将进入一个较为明显的“观望期”。

指出，历史经验可以证明，历次政策收紧后市场短期降温明显。而考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。

该研究院认为，投资投机比重较为显著的城市，未来量价波动明显。比如，前期涨幅过快，交易量中外来投资客占比过重的城市，因政策效应导致投资资金迅速撤离，会使交易量出现下滑，价格也将在后期的博弈过程中出现波动。这其中就包括大城市周边因规划利好导致房价短期过快上涨的城市，以及因大城市投资客外溢形成量价快速上涨局面的城市。