在2016年上半年全市经济形势分析会议上的发言

习近平总书记在7月8日主持召开的经济形势专家座谈会上强调指出，当前全国经济运行基本平稳，经济发展趋势“四个没有变”，但经济走势仍然分化，经济发展新常态的特征更加明显，必须坚定不移推进供给侧结构性改革。1-6月，我们理清思路，坚定信心，主动作为，精准施策，全市房地产业呈现出产销两旺的良好发展态势，房地产去库存和棚改货币化安置已分别完成年度目标的74.3%、80%。我市去库存工作先后被国务院《国办综合》、省政府办公厅《湖南快讯》、《中国青年报》等采用推介；6月份，我市作为湖南省少有的代表参加了在包头举办的全国棚改工作座谈会。

一、基本情况：楼市产销两旺

今年以来，我们坚持把房地产去库存和棚改货币化安置作为中心工作来抓，推出一系列具有“郴州特色”的优惠政策和具体举措，棚改工作强力推进，房地产业稳中有进，商品房销售回暖加快，房地产去库存取得明显成效。一是销量上升，库存去化明显。全市商品房销售面积245.4万平方米、销售金额88.5亿元，同比分别增长41.5%、46.3%，销量居全省第3位，增幅高于全省13个百分点；商品房库存减少133.7万平方米，完成去库存年度目标任务180万平方米的74.3%；房屋竣工面积111.7万平方米，增长15.6%。二是投资回升，新生库存减压。全市完成房地产开发投资77.68亿元，同比增长18%，高于全省10个百分点，房地产业为全市经济社会发展持续做出积极贡献；房地产开发施工面积2446.5万平方米，同比增长26.5%，其中新开工面积259.5万平方米，下降4.2%；住宅及商业用地供应同比减少75%，新生库存压力减轻。三是棚改发力，货币补偿比例高。根据棚改三年行动计划，我市棚改货币化安置率总体达到50%以上、市中心城区达到80%以上。今年全市城市棚改任务2.58万套、总投资107.7亿，是去年的2.8倍。1-6月，已开工2万套，开工率78%；其中签订货币化安置协议1万户，占货币化安置工作年度目标任务的80%；完成投资43.08亿元，相当于去年棚改的年度总投资。四是拉动力强，促进发展贡献突出。统计表明，房地产每增长100元的产值，可带动建筑、家居、家电、汽车、能源等其它产业增加160-200元的产值，上半年，全市房地产业增加值约21.68亿元，拉动GDP增长0.8个百分点，按带动系数1.8计算，拉动其它产业增加产值39.02亿元，直接和间接创造就业机会43.6万人。全市房地产业贡献税收14.1亿元，占地税收入的32.3%；其中市城区7.6亿元，占地税收入的36%，位居服务业之首。

二、主要做法：多措并举去库存

（一）勤做“加法”，以棚改拉动去库存。将棚改货币化安置作为去库存的主抓手、主推力、主战场。加强制度建设，报请市政府出台了国有土地上房屋征收、棚户区改造、政府购买棚改服务等3个规范性文件，推出了具有“郴州特色”的货币化安置9大优惠政策。积极建设“房屋超市”，线上线下同步交易。在棚改现场开展房屋销售专场推介会，打造“永不落幕的房交会”。创造性的推出“房票”流转机制，鼓励棚改户购买商品房。与市农业银行落实政策，推出农民购房“安居贷”，解决了农民购房贷款问题。以市城区6大平台的示范项目为推手，迎难而上，攻坚克难，棚改工作成效已现。

（二）巧使“减法”，为群企减负去库存。落实国家有关个人购房优惠政策，降低贷款首付比例和按揭利率，调整交易契税和营业税，进一步降低居民购房成本。鼓励开发企业改售为租，其三年内缴纳的营业税、增值税、房产税、所得税给予适当奖励。报请市政府研究出台开发项目所涉行政事业性收费和政府性基（资）金分段分批计缴政策。清理涉房项目各类保证金和押金，降低投标保证金、土地出让保证金标准。引导开发企业调整营销策略，推进电子商务，鼓励品牌好、实力强的开发企业“接盘”困难项目，实施兼并重组。

（三）善借“乘法”，用政策促进去库存。发挥政策引导的倍增作用，制定推出“市城区购房契税50%奖励”、“无障碍落户就学”、“保护农村居民进城购房后在原户籍地的所有合法权益”、“棚改居民选择货币补偿给予300/平方米奖励、一年内购房的再给予600元/平方米奖励”、“货币安置、制度改革、转型升级、消费刺激、调控供应、环境优化、政策优惠去库存7大类、21条具体举措”等一系列利好举措，释放惠民红利，市城区兑现市民购房奖励金14.34万元。

（四）运用“除法”，以调控开发去库存。从供应端调整市场供需结构，市县两级同步编制住房建设规划，从规划源头调控开发用地、开发规模和开发节奏，1-6月，市中心城区住宅及商业用地面积6.87万平方米，同比减少75%，房地产开发新开工面积同比下降4.2%，新增库存减少，后期进入市场的库存销售压力减轻。

三、存在问题：转型期的阵痛

与去化市场库存、推动经济社会协调发展的要求相比，我市房地产还存在一些问题和不足：一是供给端相对过。据测算，全市开发用地消化期需5年，商品房库存总量消化需3年，现房库存消化需1年。二是宏观经济下行影响。房地产市场从“卖方市场”转变为“买方市场”，市场信心减弱，分化加剧。三是融资比较难。开发企业普遍资金压力大、融资困难，公积金个贷比例超警戒线，部分小项目因民间借贷、非法融资而产生的社会不稳定问题多。四是部分政策落实不到位，效果不明显；新老城区发展不均衡，新城区基础设施和公共服务设施配套欠缺，就业岗位不足；新市民购房动力不足。

四、下步举措：抓实棚改和去库存工作不动摇

（一）抓实房地产去库存不动摇。一是宣传落实省市有关优惠政策，确保政策落地、发挥乘法效益，提高各级各部门的责任意识和工作力度，齐心协办、统筹推进全市去库存工作，确保完成3年去库存500万平方米、2016年去库存180万平方米的目标任务。二是加快新老城区均衡发展，加快产业培育，加快完善基础设施和公共服务配套；积极利用住宅产业化、绿色建筑、全装修等建造方式，提高楼盘品质，提升住房消费吸引力。三是大力引进和培育市场主体，加快农民工市民化，积极提供就业岗位，创造创业条件，坚持安居与就业共同推进。四是调控土地供应规模、布局和节奏，引导房地产开发向养老、文化、旅游、科教、体育等地产转型发展。允许不能及时转型的房地产项目延长动工开发期限，暂缓进入房地产市场；允许在建但未销售的商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下，调整套型适应市场。

（二）抓实棚改货币化安置不动摇。一是落实市委易书记调研棚改工作时要求的“六个坚持、六个注重”，持续把棚改作为惠民生的重点、稳增长的支点、提品质的关键点来抓，让老百姓有更过获得感。二是贯彻执行棚改工作3个办法精神，发挥6大平台创造性，以重点项目为示范，抓铁有痕推进棚改，坚持货币化安置不动摇，确保全市货币化安置率达到50%以上、市中心城区达到80%以上。三是推进政府购买棚改服务，加强融资贷款，争取向国开行融资150个亿。四是将棚改与地下管廊、河道治理、打通堵点相结合，切实注重棚改项目运作和管理，积极做好棚改腾空土地的整体出让文章，努力破解征收成本控制、单个项目营运平衡、区域内资金大体平衡、年度棚改资金整体平衡等4个难题。以市房产局实施的东西街口棚改项目为例：通过强化征收、优化设计、运营管理，728户被征收户全部货币化安置，项目重点定位于配合燕泉河的改造、完善裕后街周边旅游配套、完善城市功能、加强路网改造和道路循环、提升人居环境。改造后，项目拟配建停车位2056个、小游园4个、城市综合体1个；将项目建成后的物业出租、车位管理等收入优先用来偿还银行贷款本息，项目基本可实现自求平衡，不给财政增加负担。