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郴州市市城市规划区棚户区改造管理暂行办法

2016/09/02 16:34 来源: 搜狐焦点网 评论
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第一章  总    则

第一条  为了加快棚户区改造,大力推进货币化安置工作,完善新老城区功能配套,促进房地产业平稳健康发展,根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)、《湖南省人民政府办公厅关于大力推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》(湘政办发〔2015〕91号)等文件精神,结合我市实际,制订本办法。

第二条  本办法适用于市城市规划区的棚户区改造工作。

第三条  本办法所称棚户区,是指在市城市规划区内,结构简易、建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施简陋的住宅区域。

本办法所称棚户区改造,是指根据本市城市总体规划和经济社会发展计划,对城市规划区内的棚户区进行综合改造,以改善居住条件,完善城市功能,优化城市生活环境的行为。零星棚户房屋,经市人民政府同意可纳入棚户区改造范围。

第四条  棚户区改造应当坚持“政府主导、让利于民、惠利于企、鼓励货币安置”的原则。

在尊重群众意愿的前提下,市城市规划区内棚户区改造项目货币化安置比例力争达到80%。

第五条  棚户区改造工作由市人民政府统一领导。

市保障性安居工程工作领导小组定期召开联席会议,统筹安排、组织、协调、督导棚户区改造有关工作;领导小组办公室(以下简称“市安居办”)设在市房产管理局,负责市城区规划区棚户区改造具体事务。

第六条  北湖区人民政府、苏仙区人民政府、郴州高新区管委会、郴州经济开发区管委会、市房产管理部门、市城市建设投资发展集团有限公司(以下简称“市城投公司”)作为实施主体,具体组织实施棚户区改造项目的有关工作。其中,市房产管理部门负责棚户区改造资金主要由市财政部门安排的棚户区改造项目。

第二章  改造项目管理

第七条  市城市规划区内棚户区改造工作应当遵循统一规划、统一计划、统一征收流程、统一征收补偿标准的原则,科学编制市城市规划区棚户区改造规划,合理制订年度计划,统筹推进,分步实施。

第八条  申请列入棚户区改造年度计划的项目,应当符合棚户区改造专项规划。

棚户区改造项目实施单位应当采取入户调查等方式征求棚户区改造项目范围内公民、法人或其他组织的意见;棚户区改造项目范围内公民、法人或其他组织同意实施棚户区改造的比例原则上应当达到80%,并由项目实施主体核实认可。

棚户区改造项目实施主体应当向市安居办提交项目改造申请书及拟改造项目建议书。项目改造申请书及拟改造项目建议书包括棚户区改造范围、棚户区改造实施方案、安置补偿方案、入户调查表等。

棚户区改造申报项目须由市安居办组织发改、国土资源、住建、城乡规划等部门论证评审通过、报市人民政府同意后,方可列入棚户区改造年度计划,并报省住建厅审批。

第九条  棚户区改造年度计划确需调整的,按照原程序报批。

第三章  用地规划管理

第十条  棚户区改造实施方案制订前,市城乡规划部门应当根据棚户区改造实施单位的申请及市城市规划区棚户区改造专项规划划定棚户区改造项目范围蓝线图,作为项目测算和制定改造方案的依据。

棚户区改造实施方案审定后,市城乡规划部门根据棚户区改造实施主体的申请下达规划设计条件、规划用地蓝线图。

第十一条  棚户区改造项目按照规定配套建设的商业、服务业等经营性设施用地,以招标、拍卖、挂牌出让方式供地,其土地收益按照收支两条线管理,主要用于棚户区改造融资贷款的还本付息、基础设施和配套设施建设及其它棚户区改造项目实施。

第十二条  对重要地段、重要节点、重要片区等“零星卡口”棚户区的改造,因其土地面积较小不能单独进行分宗出让或单独出让确有困难的,在符合城市规划的要求下,经市国土资源、城乡规划部门报市人民政府同意后,以协议出让方式整合给相邻土地使用权人整体改造开发,土地出让价格按照相邻同类地块同期市场价格评估,由市土地委员会审查报市人民政府审批确定。相邻有两家以上土地使用权人的,应当实行竞价出让。

第十三条  对棚户区改造项目涉及的零星分散的集体土地按程序转为国有建设用地的;或将集体土地按程序转为国有建设用地后其土地出让收入除按规定上交的部分外,其余全部用于棚户区改造的,国土资源部门应按规定优先安排年度用地计划,优先办理农用地转用和土地征收手续。

第四章  资金及税费政策

第十四条  市城市规划区棚户区改造资金以国家开发银行等金融机构的融资贷款为主,以中省专项补助资金、市本级财政配套资金为辅,适度稳妥引进民间资本参与。

第十五条  财政部门可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、住房公积金增值收益、土地出让收入中安排资金,用于符合条件的棚户区改造项目支出。

第十六条  市城投公司所属市保障性安居工程投资有限公司作为市级棚户区改造项目承接银行贷款的统贷平台,北湖区人民政府、苏仙区人民政府、郴州高新区管委会依法设立的相应融资平台作为二级融资平台,采取统贷统还的信贷偿还保障机制向国家政策性银行借贷资金。

市城投公司可以依法发行企业债券或中期票据,专项用于棚户区改造项目。

第十七条  棚户区改造项目的各种行政事业性收费和政府性基金管理使用应严格执行《郴州市人民政府关于推进全市棚户区改造工作的实施意见》(郴政发〔2013〕15号)有关规定。

电力、通讯、市政公用事业等企业或单位要对棚户区改造给予支持,适当减免新建安置住房小区入网、管网增容等经营性收费。供水、供气、网络、电视、电话及供配电等配套工程建设费用按实际成本收取,施工供电、供水管网由供电、供水企业负责按价格部门核定的工程成本价收取管线接入工程建设费用。安置建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的,电力、通讯、市政公用事业等企业或单位应按规划要求同步建设至小区红线。

棚户区改造项目、棚户区改造安置住房项目、棚户区改造居民使用货币补偿款购买住房的,相关税收优惠政策按照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)以及其他有关政策、规定执行。

第十八条  由政府组织实施的异地安置棚户区改造项目,原址用于兴建公园、园林绿化、公共停车场等公益性项目的,其房屋征收费用既可计入异地安置住房的土地成本,也可计入异地配地收储土地的收储成本;或将征收地块作为政府的收储土地,收储土地收入可用于融资贷款的还本付息或其它棚户区改造项目实施。

第十九条  利用棚户区现有土地实行有偿使用的,除上缴中央、省级部分外,取得的土地收益以市级为单位按照收支两条线管理,统筹用于项目建设和棚户区改造融资贷款还本付息。棚户区改造项目实施后,土地出让金已按规定安排使用但项目运作整体还不能自求平衡的,可以通过依法异地配地等途径解决资金缺口。法律法规有禁止性规定的除外。

第二十条  棚户区改造被征收人除被征收房屋外无其他住房的,其使用货币补偿款通过市场购买的住房视作首套房,享受首套房相关信贷政策。

对选择货币化安置的棚户区改造被征收人,允许其在签订货币化安置协议时载明其配偶及父母子女姓名。已载入货币化安置协议的被征收人配偶及父母子女,持货币化安置协议申请《货币化安置证明》的,房屋征收部门应予以出具。

第五章  征收补偿安置管理

第二十一条  加强政府棚户区改造安置房源购置筹集力度,建立互联网房屋超市平台,大力推进棚户区改造货币化安置工作,消化存量住房。

第二十二条  棚户区改造项目货币补偿安置由征收部门与被征收人实行货币化结算,被征收人自主购买或政府组织购买商品房。

第二十三条  市中心城区禁建区范围内,原则上不新建商住楼盘、不原地实物安置,积极倡导货币安置,组织房源实施就近或异地安置;限建区范围内,根据规划要求,在控制容积率的前提下可适量新建,采取货币安置、原地实物安置、异地实物安置等方式进行安置。

限建区范围外,可采取多种安置方式,鼓励货币安置。

列入棚户区改造范围的市中心城区基础设施建设项目,原则上统一实行货币化安置。

第二十四条  列入市城市规划区棚户区改造范围内的国有土地上的房屋征收补偿安置工作由市房产管理部门负责,有关货币化补偿安置奖励政策按照《郴州市市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(郴政办发〔2016〕5号)执行。

第二十五条  列入市城市规划区棚户区改造范围内的集体土地上房屋拆迁补偿安置工作由市国土资源部门负责,拆迁补偿标准按《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》(郴政办发〔2015〕31号)规定执行;拆迁安置按《郴州市中心城区村民公寓楼安置管理办法》(郴政办发〔2014〕28号)以及《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》(郴政办发〔2015〕31号)规定执行,原则上实行货币化安置。市中心城区集体土地上房屋拆迁货币安置补偿费的计算方式为:是拆迁户的,按拆迁户最高安置建筑面积限额标准(300平方米)×(同期商品房均价-《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》中房屋拆迁砖混一类补偿标准价);是非拆迁户的,非拆迁户最高安置建筑面积限额标准(200平方米)×(同期商品房均价-公寓楼建设成本价)。货币化安置资金标准可根据房地产市场价格和物价水平合理制定,并建立动态调整机制。

对市城市规划区棚户区改造范围内的集体土地上房屋拆迁工作实行奖励机制,奖励标准为:

1.被拆迁人在征地公告发布之日起规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议的,每户奖励不高于2万元,在规定期限内完成房屋搬迁、拆除的每户奖励不高于1万元;

2.自愿申请货币化买断安置的,每户奖励不高于3万元;

3.实行货币化买断安置的,在签订补偿安置协议后一年内,在本市城区规划范围内购买商品房的,每户奖励不高于3万元;

4.实行公寓式安置的,一次性给予物业管理补助,拆迁户每户补助不高于3万元,非拆迁户每户补助不高于2万元。

第二十六条  在棚户区改造项目内因规划需要砍伐树木、挖掘道路、拆除公厕或垃圾站的,棚户区改造项目实施单位应按规划要求予以重建或恢复。公厕、垃圾站拆除后规划没有要求重建或恢复的,按规定依法给予补偿。

第二十七条  棚户区改造项目内被征收人已办理电视、电话、燃气初装开户费且在征收补偿协议规定期限内搬迁的,新购住房后凭原初装开户手续和征收(征地)补偿协议,电视、电信部门按规定减免初装费、开通费,燃气部门按规定减免燃气公网建设费。

第二十八条  棚户区改造被征收人自货币化安置协议签订之日起2年内,被征收人子女仍可在原被征收房屋区划片区内公办义务教育阶段学校入学,学校应视同片区内生源办理。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后,也可凭《购房合同》和《货币化安置证明》在商品住房所在片区,办理户口迁入和按规定办理子女转学、入学等手续。

第六章  购置商品房管理

第二十九条  购置商品房作为棚户区改造安置房应当遵循政府让利、企业微利、百姓得利的原则,坚持政府主导、市场运作、公开透明、竞争择优的方针。

第三十条  购置的商品房应当是已办理现房销售备案的存量商品房或已取得预售许可证的在建商品房,建筑面积和房型不限,原则上以中小户型为主,工程质量合格,产权清晰,无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况,相关资料合法齐全。

第三十一条  购置商品房作为棚户区改造安置房主要采取被征收人自主购买、政府集中购买和政府搭桥被征收人购买三种方式。

被征收人自主购买,是指直接将补偿资金支付给被征收人,由被征收人自行通过房地产市场购买住房。

政府集中购买,是指政府集中统一购买新建商品房提供给被征收人选择安置。

政府搭桥被征收人购买,是指政府搭建新建商品房交易平台,为被征收人通过市场选购商品房提供帮助,经被征收人书面委托同意后,政府可将被征收人的房屋征收补偿资金直接支付给售房的开发企业购买商品房。

第三十二条  政府集中购买和政府搭桥被征收人购买商品房的价格,原则上按照项目开发成本(含土地费用)、税金和合理利润确定,应当低于同类同期商品房最优惠销售价。

第三十三条  政府集中购买商品房安置棚户区改造被征收人的,应按照《政府采购法》有关规定,执行以下采购程序:

1.拟定方案。棚户区改造实施主体根据棚户区改造项目征收安置的具体情况,拟定安置房购置方案,报市人民政府同意。

2.开展采购。安置房购置方案经市人民政府同意后,棚户区改造实施主体按政府采购程序开展采购工作。

3.锁定房源。安置房源采购工作结束后,根据财政部门出具的采购确认文件,棚户区改造实施主体与开发企业签订安置房预订合同。

4.选房安置。被征收人按照征收补偿方案规定的方法从锁定的房源选房,并与棚户区改造实施主体、开发企业签订三方安置协议。

5.付款结算。棚户区改造实施主体按照与开发企业签订的安置房预订合同支付购房款,并合理控制支付进度,确保及时、妥善安置被征收人。

第三十四条  政府搭桥购买新建商品房安置棚户区改造被征收人的,原则上按以下程序办理:

1.棚户区改造实施主体组织调查摸底,摸清被征收人基本需求,拟定购买方案,报市人民政府同意后实施。

2.棚户区改造实施主体根据购买方案,发布购买安置房公告,接受开发企业申请,并对开发企业和安置房源进行资格审查。

3.确定房源和开发企业后,棚户区改造实施主体与开发企业采取公开竞价、议价等方式,以折扣优惠比例、最高限价、单一价格、一房一价等多种形式确定购买价格。

4.棚户区改造实施主体通过房屋超市、开发企业现场巡展、举办专题房交会等方式搭建平台,组织被征收人与开发企业对接,提供合适房源供被征收人选择,并依法签订商品房购房合同。

5.被征收人与开发企业签订商品房购房合同后,棚户区改造实施主体向房屋征收部门提出申请,由房屋征收部门将征收补偿款直接向开发企业支付购房款,抵扣被征收人安置补偿费用。

第七章  监督管理

第三十五条  棚户区改造实施主体和有关部门应当加强信息公开和政策发布,强化新闻宣传和舆论引导,提高工作透明度,为棚户区改造工作营造良好的政务环境和社会氛围。

第三十六条  棚户区改造工作相关职能部门应当积极提供棚户区改造的政策服务,优化审批流程,缩短审批时限,提高审批效率。

市人民政府将各实施主体和相关职能部门履行棚户区改造工作职责情况纳入其年度绩效考核。

第三十七条  禁止企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。

监察机关、审计机关应当加强对棚户区改造工作的监督。

第三十八条  棚户区改造实施主体贯彻落实棚户区改造政策不力、棚户区改造项目建设进度缓慢以及棚户区改造项目质量安全问题突出的,由市人民政府对实施主体主要负责人进行约谈,限期整改。

第三十九条  在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的,由有关部门依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。

第八章  附    则

第四十条  本办法自公布之日起施行。原有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。抄送:市委各部门,郴州军分区司令部。

市人大各办委,市政协各办委,市中级法院,市检察院。

各民主党派市委,市工商联,各人民团体。

郴州市人民政府办公室                 2016年2月26日印发

 


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