新政下的楼市 三四线城市：去库存压力巨大

       原标题：新政下的楼市

　　2015老张财富故事　4月微小说

　　这边厢张大明的妻子刚开始琢磨买房的事，那边厢张大明的长兄却不得不放弃了买房的计划。

　　长兄的儿子小张大学毕业在深圳发展了几年，总租房也不是个事儿，兄嫂打算帮儿子在深圳置套二手房。从年初开始，小张就由中介带着四处看房，不是价格不合适就是位置不中意。3月底，他终于看中了深圳龙华新区一套二手房，跟业主签了购房合约，交了10万元订金。

　　小张正盘算着如何装修，“3·30”新政落地，深圳楼市开始疯涨。业主来电说，现在有客户愿意加价50万元买房，如果小张不能接受新价格就毁约。小张一听就懵了，赶紧跟业主交涉，无奈对方态度强硬，只好退而求其次，要求双倍返还定金。可小张一翻合同，里面写的“订金”而不是“定金”，房子没买成，让业主双倍返还定金的可能性也落空了。

　　4月中旬，小张再问中介，同等面积、相同户型的房子已经由3月底的400万元涨到500万元。

　　“买房没戏，你帮我把钱投股市里吧。”长兄在电话那端说，张大明只好无奈地应承了下来。

　　2015年开局，楼市多项重要指标不乐观。

　　国家统计局发布的数据显示，1-2月份，全国住宅销售面积和销售额双双呈现“两位数”负增长。其中，销售面积下降17.8%，比2014年全年跌幅扩大8.7个百分点;住宅销售额下降16.7%，跌幅扩大8.9个百分点。2月份的数据表明，楼市延续2014年5月以来的整体下跌态势，70个大中城市房价跌回一年前。

　　3月的两会政府工作报告中提出，要“稳定住房消费”、“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这无疑为2015年的楼市调控政策奠定了基调。

　　3月以来，楼市一系列新政密集落地，政策组合拳红利不断，引导中国楼市走向新平衡。

　　特别是3月30日，央行联合住建部、银监会发布通知，将二套房首付比例下限下调至4成，公积金贷款购买首套房首付较低降至2成，同日财政部也联合国税总局发文，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。是为“3·30”新政。

15年4月30日，上海。受楼市系列新政的刺激，部分购房者、房地产开发企业“小跑”入市。当天上午，五一“假日楼市”房展会在上海展览馆开幕，房展会一开门就迎来不少看房的市民，申城楼市升温，房地产开发企业入市步伐也加快了。本届展会吸引了100多家房地产开发商，集中展示300多个楼盘。

　　一线城市：楼市回暖领头羊

　　房贷的调整和营业税减免的相关楼市利好政策出台，市场预期趋于乐观，前期积压的首套房自住需求、改善性需求开始释放，投资性需求也伺机而动。而借新政出台的东风，房企趁机加大了推盘力度，推出各种优惠购房措施。利好频出之下，升温成为楼市接下来的主旋律，特别是一线城市北京、上海、深圳甚至出现了久违的 “日光盘”，在市场复苏中成为领头羊。

　　“3·30”新政出台一个月后，国家统计局公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，4月份一线城市房价全面反弹，70个大中城市房价环比上涨的个数继续增加，楼市回暖明显。其中，环比价格变动中，较高为深圳，房价涨幅为1.8%，是惟一一个新建商品住宅价格同比上涨的城市。

　　4月份也是自2014年5月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。深圳房价自2014年12月实现反弹后，已经连续5个月领涨全国;北京继3月止跌反弹后，4月房价环比上涨0.8%;上海则在3月房价持平的基础上，上涨0.7%;广州更是在4月实现逆转上涨0.4%。

　　5月份，一线城市开启全线领涨状态。统计数据显示，5月北上广深四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨，平均分别上涨3.0%和 3.8%。5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致。而二线城市房价整体稳定，大部分三线城市房价仍然在下降，全国楼市分化继续加剧。

15年4月3日，江苏淮安市一处正在建设中的商品房。今年3月底，中国政府推出了一系列扶持楼市的新政策，从购房首付比例、信贷支持等层面支持居民自住和改善性住房需求。在此助推下，一线城市楼市再度活跃，成交量环比大幅上涨。与此同时，三、四线城市楼市普遍没有改观。地产业人士表示，楼市分化格局将会持续。随着交易量回升，一线城市房价有走高趋势，但很难再现楼市猛涨情况。

　　从70个大中城市住宅销售价格变动情况看，5月房价完成止跌反弹，终结了此前12个月环比下跌的态势，继续加速上扬。与4月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有20个，其中，一线城市上涨明显，深圳环比涨幅高达6.7%。

　　持续的利好政策，对一线城市楼市的影响逐渐加强，在“9·30”“3·30”以及后续的系列降息影响下，二手市场成交升温，资金开始涌入新房市场后，拉动新房市场的成交量呈现上升的趋势。

　　为什么是深圳?

　　在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。

　　自4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，开发商纷纷入市，购房者争先出手，楼市量价齐升，涨幅较高的深圳市南山区5月房价同比上涨了85%。需求旺盛、价格猛增，也引发了二手房业主频繁违约，毁约情况不断增加，甚至引发诉讼纠纷。

　　市场某机构的数据显示，自今年3月份开始，深圳一手房价格连续三个月领涨。尤其是5月，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰。事实上，自2014年楼市“9·30”政策开始，深圳房价已经连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂，一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。

　　“3·30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。

　　是什么促成了此轮深圳楼市的疯涨行情?

　　业内分析认为，首先是需求暴增。密集出台的楼市新政，给了购房者一个“买入”信号，对后市房价上涨的预期、“自住+增值”资产配置的考虑，使购房者的行为出现聚集效应，集中入市。

　　其次是土地稀缺。与北上广相比，深圳是土地稀缺最为严重的一线城市。由于土地总量原因，住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。土地紧缺传递到住宅市场最终造成住宅供应紧缺，所以深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。在需求大幅增长的情况下，供应却一时难以跟上，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。从中长期来看，土地资源日益紧缺导致的供需失衡仍将成为助推深圳楼市进一步上涨的主要动力。

　　与深圳相比，北上广三大一线城市尽管同样处于限购政策背景之下，但是供求结构相对平衡。从库存去化周期来看，截至5月底，深圳商品住宅存量只够卖6个月左右，而上海、北京商品住宅的存量市场去化周期都在11至15个月。

　　再次是投资客推手隐现。“3·30”新政策出台后，首付比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。一些没有购买资格的外地投资客，通过在深圳的亲朋好友购买。还有通过假离婚、以公司名义购房等规避限购政策的。

　　三四线城市：去库存压力巨大

　　尽管“3·30”新政后一线城市楼市出现全面回暖，但政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。“3·30” 新政对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对政策反应比较冷淡，这表现在，三四线城市成交量呈持续下滑态势。

　　城市间行情分化明显，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。

　　据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。业内解读称，多个三四线城市房地产市场早已饱和，房价涨幅已然透支。

　　三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响，去化压力巨大。要有效化解房地产库存，不仅需要政策之手给予支持，更需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口。同时，地方政府应因地制宜，从需求角度引导房地产业发展。