刘春：8万家房企将洗牌 专注中产阶级消费

　　中房报记者 邱桂奇 上海报道

　　2015年，对于开发商而言，是一个艰难的开端。虽然“两会”释放出了一些积极信号，但大部分开发企业感受到的是危机感和彷徨。

　　“全国8万余家房地产开发商将面临彻底的洗牌，企业发展如逆水行舟。”东渡国际集团副总裁刘春接受中国房地产报记者采访时表示。刘春认为，移动互联时代的发展，加速了现代生活方式的演变。面对未来的机遇和挑战，传统单一的房地产开发模式已经无法满足企业发展的需求，“我们必须立足细分市场，走特色化经营”。

　　中国房地产报：大多数开发企业对于今年的市场判断都比较谨慎，你怎么看?

　　刘春：相比较制造业和其他的传统工业，房地产行业至少还会迎来“白银十年”。行业转变了，玩法就不一样，房地产商都在做一些转变。这与企业规模无关，主要是因为市场、客户和政策有了根本性的改变。

　　按照的数据统计，现在中国人均居住面积大概3.5平方米，每个家庭大概拥有1.1套住宅。整个市场已经到达了一个临界点。在一些三四线城市已经出现供过于求。我们认识到不应该再把打造商业项目作为一个平常的工作，而是应该把它上升到集团战略，形成一个长久的产品线，这是我们接下来要做的关键。

　　中国房地产报：对于商业地产资金周转速率低的问题怎么解决?

　　刘春：商业地产先天的问题就是现金流的周转要比住宅慢。我们一般排名前列个阶段都是依靠自己投资做出标杆项目，在市场对我们的商业模式和管理水平有一定的认可后，就可以筹建一个基金帮助运作，再找一家到两家共同合作;经过三年到五年的运转周期，有相应的运营收入积累，就可以组建专门投资这个项目的基金。

　　未来RITEs的推行是必然趋势，我们这种有清晰的客户定位、发展模式，而且在运营的项目符合RITEs标准的公司，会迅速受益。

　　其实商业类项目主要就是看谁的运营能力更强。模式方面大同小异，地价差距不大，建造成本和装修成本也不会差很多，关键是看谁的效率高、谁的客户定位准。照我们目前的节奏，一个周期大概至少需要三年。因为从设计、装修到会员卡的发售，每一步都是需要摸索的，模式成熟之后我们会把周期进一步压缩。

　　中国房地产报：很多开发商都在强调运营，想转型做商业地产，现在也有几种各具特色的商业地产模式，你比较看好哪一种?

　　刘春：目前国内典型的商业地产模式包括万达这种“现金流滚资产”的快速复制模式、全持有做运营收租的港资模式，还有就是全销售之后再进行签约管理的。首先售后返租最不可取。再就是万达模式，在现在的市场条件下已经很难再现奇迹了，万达自己也在放慢发展速度、提高产品质量，打造自己的文旅和体验商业。

　　发展最稳健的应该是港资企业的模式，无论产品质量还是内容都做得比较成熟，资金成本也比较低。而且对于商业运营的经验很丰富，还有丰富的国外资源，与品牌商家合作也比较好，优势明显所以最有生命力，未来的升值空间也比较大。