海外房地产投资市场远未饱和

　　中房报记者 鞠晓波 北京报道

　　有关“中国炒房客推高海外房价”的说法已超出了“民间传说”的范畴。在2015年的两会上，这个问题被直接抛给国务院总理李克强，并在会后引发广泛讨论。

　　事实上，伴随多年的房地产调控，中国的房地产投资需求不断被挤压，股市低迷以及实体经济的下挫，导致投资需求外移，个人资产配置全球化的趋势越发明显。据仲量联行统计，2014年中国个人赴外房产投资额高达165亿美元，同比增长46%。甚至有海外媒体称，中国投资者把伦敦房价推高了10%。

　　“一些海外媒体声称中国买家推高了个别海外城市的房价。但据邦瑞统计，中国大陆投资者在全部的海外投资者中所占比例不到8%。”英国的房地产开发商邦瑞中国中华区代表兼总经理白兮在近日举办的2015年房地产投资高峰论坛上称。

　　搜·房网房天下海外房产总经理王凝对中国房地产报记者称：“我们做过一项测算，在全世界范围的高净值人群中，有25%的资金流向海外房产投资领域，但是中国的高净值人群只将5%的资金进行海外资产配置。如果能达到25%这样的比例，这个数额将是巨大的。”

　　长期以来，国内投资者海外购房主要有几方面的需求，刚需自住、留学、投资等。但以前纯投资需求的比例并不大，到2014年以来，投资需求才不断攀升。“而且不仅仅是最富裕的阶层，中产阶级的身影也随处可见。”搜·房网房天下运营官刘坚称。

　　从投资预算来看。王凝表示，几年前海外购房主要以自住需求为主，所以投资预算比较大。随着投资需求上升，比如100万~300万元人民币的小额交易正在增加。海外置业人群中，来自北上广深一线城市的占到近一半，此外成都、重庆等中西部地区也已成为海外购房的新兴力量。

　　此外，李克强总理在回答上述海外媒体记者提问时也表示，愿意看到中国企业“走出去”。而中国房地产开发企业近两年“走出去”的步伐也在加快。万达、绿地、碧桂园等国内大型房地产企业都踊跃涉足海外地产开发。

　　碧桂园控股有限公司营销经理杜春鹏亦表示，很多中国投资者对海外置业有一定需求，但是信息量并不多。因此，在2014年的碧桂园做了战略性的调整，成立了海外事业部，从开发、设计到销售进行联动，并在全国13个城市启动了国际展销中心的销售中心。

　　由于碧桂园的海外项目主要在马来西亚，因此受到了去年的马航事件的短暂影响。但杜春鹏对中国房地产报记者表示下半年以来，市场已经迅速恢复。2014年的全年销售很可观。此外，碧桂园还启动了高端订制业务，与国内的开发企业合作共同开发海外市场。

　　海外投资趋势不断向好，但有关投资风险的话题从未停止过。

　　王凝称，海外购房的风险同几年前相比正在降低。之前有一些代理机构不规范的做法伤害了市场环境，但现在随着中国本地大开发商走出去，海外房产投资的制度化、规范化流程也逐渐建立起来，市场会更加成熟。

　　不过，不论如何，海外投资还是应该做好功课，充分了解当地信息。

　　“首先，所买的房子既不应该是最贵的也不应该是的;其次，要考虑地段是不是具有增值潜力，比如CBD;第三，当地的公共交通是不是发达，有没有地铁。凡在新建地铁沿线的楼盘，房价都特别高。”白兮告诉记者。

　　此外，对于投资者而言，不一定非要买高，可以抄底。比如，欧洲市场，英国、西班牙、意大利市场都还在谷底。