共享时代效率为王 成都联合办公引领写字楼变局

——焦点人物丨专访：世邦魏理仕华西区顾问及交易服务丨办公楼部董事 戴晖

每年30%的增长速度、3年内建面或突破5100万㎡、潜在市场规模超5.7万亿……在写字楼供应速度放缓、租金平平的当下，联合办公作为共享经济的一种，却如同雨后春笋般迅速发展。

数据统计显示，联合办公在一线城市几乎呈现爆发式的增长。截至2016年末，全国范围内联合办公空间运营商已超3500家，其中北京约有860家，上海有235家。而据不完全统计，成都市场上狭义的共享办公空间约有超20个品牌、40处办公空间。而从品牌的类型上来说，京沪这样的一线城市已经有不少国际品牌进驻，而成都目前依然以本地品牌为主。而随着SOHO3Q的到来，未来成都联合办公市场又将迎来怎样的变局？

市场细分，专业的人做专业的事

从十年前成都排名前列家真正意义上的联合办公空间在时代广场出现到现在，成都联合办公可以说已经经历了三代。从最初的“拎包入住”式的国际化商务中心，到孵化器形式的出现，再到最近3年刚刚兴起的共享办公，成都的联合办公市场发展十分迅速。

目前，除了本地发展起来的walnut和侠客岛，梦想加、优客工场、方糖小镇等众多来自国内的联合办公品牌已经落地生根，而随着10月底SOHO 3Q正式宣布“进军”成都，更将这场共享经济在写字楼范围的争夺战推向热潮。

对于外来品牌进驻成都，世邦魏理仕华西区顾问及交易服务丨办公楼部董事戴晖认为，未来随着不同品牌运营商的增多，市场上将出现运营领域的细分，“每个运营商有他们自己的擅长领域，专业的人做专业的事，服务水平与效率才能有效提升”。同时，在市场竞争激烈的环境下，更有利于激发运营商优化自己的产品提高市场占有率，对于规范、优化市场具有较好的促进作用。因此多个品牌运营商的入驻，对行业的发展是有利的。

规模化，联合办公必经之路

联合办公的盈利一直是行业关注的焦点之一。数据显示，目前一线城市联合办公产品一个工位普遍可以租到1500-2500元/月，而京沪联合办公租金则领衔各大城市。而戴晖则介绍到，联合办公因为写字楼区位、配置的不同，租金差异很大，包括成都在内有一些条件较好的联合办公空间的租金已经在此之上。

而在如何盈利方面，戴晖的观点与潘石屹不谋而合。潘石屹曾在公开场合明确表示，联合办公想要盈利必须走规模化之路，包括他在选择联合办公空间时更明确表示“空间不能太小”，他认为目前仍然是共享空间的婴儿期，真正实现共享的生意就是要把规模做起来，要在全国做到20万、50万个座位以上才有意义。

对于潘石屹联合办公要“规模化才能盈利”的逻辑，戴晖解释到，尽管不同的运营商盈利方式有所不同，但目前而言，大多数本地或国内的联合办公运营商是以提供硬件设施比如租赁工位和配套设施等服务来获得盈利，部分运营商除了硬件方面的服务，还有软性服务提供，比如企业之间的相互联动等。规模化后可以用同一套服务为更多客群服务，投入产出比自然增高。同时，无论是单个办公点还是全国多个办公点，使用者可通过联合办公平台获得更多资源，从而可以吸引更多客群，实现良性循环。

效率为王，写字楼变局的终极目标

联合办公正处于高速发展阶段，目前市场上褒贬不一。

有人认为邻座公司的频繁更替会造成员工恐慌，炫酷的公共空间形如虚设，办公环境冷漠，租金偏高；也会有人认为联合办公性价比高，环境氛围好，资源对接迅速，更容易累积人脉资源等。但更多人看到的是联合办公带来的效率提升。

戴晖说到：“传统写字楼租赁仅仅是提供空间，而联合办公则不同，联合办公的核心运营模式就是效率的提升。”对于终端使用者而言，效率的提升包含两方面。排名前列，是空间效率的提升，用更少的空间容纳更多的人。第二，是工作效率的提升，不同的使用者联动起来，可激发更高的创造性，内部与外部的联动性也增强。

也正是因为如此，现在正是联合办公行业井喷发展的较佳时机，随着行业发展的成熟与深入，未来的联合办公行业将会成为一个生态圈，充满无限的想象空间。

采访节选：

01. 联合办公是何时兴起的？

戴晖：狭义上的联合办公，也就是我们目前是所说的co-working，而广义上的联合办公定义较广，包括孵化器、商务中心和co-working等。从广义上来讲，成都的联合办公在10年前就已经有发展趋势了。在传统写字楼租赁发展进程中，成都的排名前列家“拎包入住”的国际化商务中心出现了，经过10多年的发展，商务中心、孵化器、co-working逐渐兴起，从最初的提供拎包入住服务，到提供工位、提高效率服务。3年前，真正的联合办公兴起了。

02. 联合办公的运营模式是怎样的？

戴晖：而在未来，联合办公的趋势一定是做大做强的，形成规模才能提升盈利。规模化后可服务更多的人群，投入产出比增高。无论是单个办公点还是全国多个地办公点，使用者可通过平台获得的资源更多，可以吸引更多的客户。

03. 联合办公适用于哪种类型的企业？

戴晖：联合办公适用的企业类型非常多，小到两三人的初创团队，大到世界500强的大型企业。可能是临时的项目团队使用空间，也可能是长期使用空间。对于初创团队而言，他们需求轻资产的办公场景，较好还能通过联合办公环境与相匹配的客户群体相接触，进行联动。对于在各地有分公司的大型企业，其联动性则更强，可通过同一个平台实现内部沟通，减少运营成本，提升整体效率。就目前而言，联合办公会偏向于项目化或者部门化。

04. 联合办公品牌如何选择空间落点？

戴晖：对于新进入成都的联合办公运营商，他们可能会偏向于选择核心区域，区域发展成熟，配套完善，目标客户群体更多，比如春熙路-东大街商圈；对于在本地发展比较久的成熟的运营商，他们可能会选择核心区域外发展的一些的一些热门新兴区域，比如金融城商圈。这两个商圈内目前已经有比较多的联合办公运营商。

05. 联合办公运营商的增多，会给市场带来怎样的影响？

戴晖：未来随着不同品牌运营商的增多，市场上将出现运营领域的的细分，每个运营商有自己的擅长领域，专业的人做专业的事，服务水平与效率才能有效提升。同时，在市场竞争激烈的环境下，更有利于激发运营商优化自己的产品提高市场占有率，对于规范、优化市场具有较好的促进作用。因此多个品牌运营商的入驻，对行业的发展是有利的。

06. 联合办公会带来什么样的社会效益？

戴晖：共享经济是未来的重要发展趋势，联合办公是顺应共享经济所发展起来的一种新办公模式，它本身就具有一定的社会意义。无论是北上广，还是放眼全国甚至全球，都存在较大的写字楼库存压力，而联合办公则能够在一定程度上缓解写字楼库存压力。另一方面，联合办公会大大提升效率。于终端使用者而言，是空间效率的提升和工作上的联动，于办公楼而言，可形成良好的合作关系，互利互惠。