土拍规则从1.0到5.0 成都楼市经历了什么？

2016年12月至2017年初，土拍从1.0时代跨入2.0时代，“熔断”机制排名前列次出现在成都土拍舞台上。2017年，成都土拍持续升级，从土拍2.0一路飙至5.0时代。

随着土拍的升级，成都房价也是一路飙升。2016年成都主城区均价11602元/平，大成都均价7739元/平，而截至2017年11月成都主城区均价已达14325元/平，大成都均价达10293元/平。从2016至2017年，成都主城区房价上涨24%，大成都房价已上涨33%。

△ 土拍历史变迁

土拍1.0时代 竞价拍卖

在2016年12月28日前，成都土地拍卖规则为竞价拍卖，即价高者得。

土拍2.0时代 限价流拍

2016年12月28日，成都土拍首次启动“熔断”机制，对每宗土地设定较高限价，当较高竞价高于限价时，该宗地拍卖终止。

△成都市国土资源局官网截图

要点

加价幅度：竞买人必须按照规定幅度进行竞价，超过该幅度竞价作为无效。

土地较高限价：对每宗土地设定较高限价，当较高竞价高于限价时，该宗地拍卖终止。

何时公布较高限价：在拍卖开始前，密封送抵现场，在拍卖结束后公布。

据搜狐焦点监测，2016年12月28日，共有7宗全部来自主城区的土地参与拍卖，共计712.6亩。而当天实际成交3宗地，分别由绿地和融创竞得。其中流拍的武侯、青羊地块于2017年4月6日成交。

△ 2016年12月28日土地供应及成交情况

土拍3.0时代 较高限价+抽签竞得

2017年4月6日，成都土拍启动“较高限价+抽签竞得”方式。如果拍卖宗地较高的应价达到限定的熔断价格后停止应价，并进入抽签竟得环节，在宗地的较高限价增加一个增价幅度为该宗地的抽签竟得价格，由现场报名的竞买人当场抽签竟得。

流程

排名前列步：竞地价。当应价达到较高限价后触发熔断，转入第二步。

第二步：抽签竞得。熔断后进入抽签竟得环节，在宗地的较高限价增加一个增价幅度为该宗地的抽签竟得价格，由现场报名的竞买人当场抽签竟得。

据搜狐焦点监测，4月6日，共有8宗全部来自主城区的土地参与拍卖，并全部成交。其中，武侯两宗地及金牛宗地均熔断，而武侯区两地块成交价高达17160元/平和17200元/平，分别由金茂和东原竞得，溢价率超过90%，保持了成都土地市场较高成交价记录。

△ 2017年4月6日土拍成交情况

土拍4.0时代 限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得

2017年7月18日，成都土拍启动“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”方式。达到较高限价时，进入竞商业物业自持比例阶段，在原有商业物业自持比例之上，竞拍房企按照每次5%的自持比例举牌，在竞拍自持比例未超过100%由举牌较高比例竟得；超过100%，则进入抽签环节。

流程

排名前列步：竞地价。当应价达到较高限价后触发熔断，转入第二步。

第二步：竞商业物业自持比例。在原有商业物业自持比例之上，竞拍房企按照每次5%的自持比例举牌，在竞拍自持比例未超过100%由举牌较高比例竟得；达到100%，则进入第三步。

第三步：抽签竞得。竞拍自持比例达到100%后进入抽签竟得环节，由现场报名的竞买人当场抽签竟得。

据搜狐焦点监测，7月18日，共有6宗全部来自主城区的土地参与拍卖，且全部成交，分别由保利、龙湖、中粮、铁投等品牌开发商竞得。其中，龙潭寺、二仙桥和铁佛地块均熔断，铁投拿下成华区二仙桥地块，商业自持100%，龙湖拿下武侯区簇锦地块，商业自持50%。

△ 2017年7月18日土拍成交情况

土拍5.0时代 配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房比例

在自持商业之后，2017年9月7日，今年主城第三次大规模供地，出现了竞无偿移交租赁住房与竞自持商品住房。当应价达到较高限价后触发熔断，转入下一阶段，竞无偿移交/自持租赁房屋面积比例。

竞无偿移交租赁住房流程

排名前列步：竞地价。当应价达到较高限价后触发熔断，转入第二步。

第二步：竞无偿移交租赁住房面积比例。无偿移交比例从20%开始竞争，无偿移交租赁住房面积比例高者拿地。如果无偿移交比例达到100%，则排名前列个报价100%比例者拿地。

竞自持商品住房流程

排名前列步：竞地价。当应价达到较高限价后触发熔断，转入第二步。

第二步：竞自持租赁房屋面积比例。自持比例从20%开始竞争，若达到100%，转入第三步。

第三步：抽签竞得。当竞自持租赁房屋面积比例达到100%时，开始抽签，中签者拿地。

8月初发布的《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法（送审稿）》规定，“无偿移交的租赁住房，单套建筑面积控制在60~120平方米范围内。项目整体成品住宅建设比例须达到100%，并且，租赁住房须与项目内商品住房装修标准一致，且不低于我市拍卖土地建设租赁住房装修标准”。而这些无偿移交的租赁住房，将由国有住房租赁公司按照机构化、规模化原则进行集中运营管理。

而竞得人自持的租赁住房，自宗地出让年限起始之日起在一定年限内不得销售或转让，首次和单次租期均不得超过5年。同时，自持的租赁住房须与开发项目内其他商品住房同步设计、同步建设、同步竣工。竞得人自持租赁住房不得分割抵押，若实施整体转让、整体抵押，处置后仍为租赁住房，不得销售。自持租赁住房约定自持期满前，不得办理分户登记，只领取一个整体产权证书。

据搜狐焦点监测，9月7日，共有8宗全部来自主城区的土地参与拍卖，且全部成交，分别由德商、金茂、中粮、金隅、业瑞、保利、人居、中房等品牌开发商竞得。其中，前6宗地要求无偿移交租赁住房，移交面积比例在20~50%范围内。因此，部分宗地实际楼面价已突破两万。后2宗地为人才住房，对户型设计有一定要求，且商业自持。

△ 2017年9月7日土拍成交情况