成都楼市迎来一波热潮 购房者更需理性置业

一段时间以来，从土地供应到产品销售，成都楼市迎来了一波又一波热潮。对此，相关部门持续推出了规范管理的举措，而面对卖方市场行情，作为购房者也应保持理性。

某个区域拍卖地块楼面地价过万元，有人就高呼这个区域的房价都过万元了；某楼盘认购率达到100%，马上就有“秒光”的文章转来转去。如此以点带面的推波助澜，不仅人为制造了购买恐慌心理，更是让“借钱买房、抵押原有房屋买房、买房不备案坐等更名”等炒房心理死灰复燃。在当前楼市行情下，看清楼市发展的基本面已经很有必要。

理性分析行情 看清当前楼市

从近期楼市来看，虽然供应端和销售端都出现了一定程度的货源紧张局面，但下半年成都楼市待售的项目很多，而且土地市场从8月份开始已经持续增加了土地供应量，楼市供需压力将得到缓解。

从土地市场来看，8月份，成都共供应土地25宗总计1725亩，而且成都作为住房租赁试点城市，首次出现了“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的方式拍卖土地。截止到8月末，拍卖成交的土地楼面地价超过8800元/平方米，而就在本月，又有多宗土地出售，每一次拍卖，其楼面地价均引发业界广泛关注。今后很长一段时间，成都还有更多土地被推向市场，在当前“资本为王、抢占资源”的市场环境下，有实力的品牌开发商或许会加大在土地市场上的投入。照此发展，未来大品牌企业开发的产品或主要在中心城区角逐，多元化的产品也将给购房者带来更多期待。

从产品供应端来看，国家统计局公布的前八个月市场数据显示，市场去化速度和效果均很明显，有媒体从统计数据得出结论，目前全国市场存量房最多仅供消化半年，一二线城市的库存更是“捉襟见肘”。按照成都中成房业的统计，8月份成都主城区有29个项目获得预售证，新增预售面积80余万平方米，环比下降。因此，8月份楼市出现了短期“供货紧张”的局面。但近郊区域走势不错，不论是供应量和成交价均大幅上升。从最终的成交数据来看，8月份近郊和远郊的销量也占据了半壁江山。

“楼市暂时走俏，很大部分原因是前期开发商积累的房源在近段时间进行了集中消化。从9月份开始，下半年将有众多新盘将推出。在土地供应端，除了8月份的多场拍卖，9月份已经有5、6场土地拍卖成功进行，未来楼市的货源很足。”有房地产研究人士表示。

该业内人士同时提醒购房者，虽然造成暂时“走俏”的原因多样，但购房者在下单时，应当理性考察楼盘的各要素，不能因为货源少而盲目抢注。否则，买后出现“后遗症”，只会增加自己的麻烦。

大户型集中在主城

刚需仍是去化主力

从正合顾问针对8月份楼市提供的研究数据来看，主城区面积结构以改善客户为主，110—150平方米面积段为主城区商品住宅成交主力，110—150平方米面积段成交占比达49.61%；110—130平方米面积段占比环比上涨43.57%，300平方米以上涨5%；130—150平方米面积段占比则下降15个百分点。近郊面积结构则有所不同：70—130平方米面积段为商品住宅成交主力面积，占比达72.58%，这之中，90—110平方米面积段成交占比为29.28%；70—90平方米面积段占比环比下降17个百分点，90—110平方米面积段占比环比下降6个百分点。

从去化热点区域来看，房观察提供的数据显示，8月份，在新增供应少、销量高，主要消化存量的龙泉驿区，存量去化周期已经下降30.16%，至3.7个月，是目前成都去化周期最短的主要区域。

不同区域不同的面积结构，显示市场仍在细分受众。那么，当前市场中还有哪些置业群体呢？

综合各方信息并经过实地走访记者得知，当前改需住宅市场下单的人群主要有以下几类：一是前几年购买了小面积刚需房，如今因为家庭成员增多而寻求换房的改善型购房者；二是父母看房价涨得厉害，为大学毕业或即将毕业的孩子准备安家成都而提前下单者；三是到成都工作后，近期准备在此定居而需要房屋的年轻人……

记者实地走访得知，初次置业者和为改善居住条件而换房的“刚需”仍是市场主力。值得一提的是，由于近年来成都交通基础建设提速较快，地铁沿线、轻轨沿线以及通往各卫星城的进出城通道沿线楼盘的去化较快，刚需购房已经不拘泥于传统的主城区，未来“在主城区上班,在外围居家”的趋势会越来越明显。

土拍快讯

中南万科保利下狠手抢地

9月19日，今年以来一直缺席土拍市场的温江区有三宗地走上拍卖席，出让面积合计208亩，起拍价均为5300元/平方米，且均设置了较高限价。最终，排名前列宗地被四川金禾盛斩获，楼面价最终定格在了10100元/平方米。另外两宗位于柳城街道新华社区的连襟地则均被中南置地拿下，楼面价分别为9800元/平方米和9100元/平方米。值得关注的是，作为今年进入成都市场的新军，中南置地通过拍卖、并购等方式已经在成都获得了7块土地，持续加码的信心不减。

土拍盛宴仍在持续“上菜”。9月21日，位于天府新区的三宗地延续了“土拍4.0版”，通过“配建并无偿移交基础套数人才住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交人才住房套数”方式确定竞买人。其中，位于华府板块剑南大道以东，沈阳路以北，面积40.89亩的一号宗地经过118次竞价、竞配建套数12次被万科拿下，总价超6.54亿元，折合楼面地价约12012元/平方米。值得注意的是，该宗地将配建125套人才住房。二号宗地位于天府新区正兴街道田家寺村三、四组的二号宗地，用地面积为170.4642亩，最终被保利拿下，成交楼面价为9600元/平方米，需配建745套无偿移交的人才住房；三号宗地位于天府新区正兴街道田家寺村四、五组，大安桥村一组，用地面积达到了251.7315亩(其中出让面积235.6635亩)，该地块最终被万科成功竞得，成交楼面价9600元/平方米，需配建1175套无偿移交的人才住房。

记者手记

别被“催买”心理打晕了头

“盛市”之下，市场呈现出“卖方行情”。记者在此还是要提醒购房者注意几个方面的购买隐患：

一是先交易后更名的风险。尽管楼市管理方出台了不少政策打击投机者，但不排除有楼盘仍然有“先交易后更名”的暗箱操作行为。链家地产一位工作人员表示，这类项目一般是小开发商的行为，对于那些在限购区域没有资格的购房者，先交易然后在两年社保满期后再更名，买卖双方其实都有赌的心理——赌的是涨价预期，但如果两年后政策变化，或者开发商自身出现问题，购房者遇到的麻烦可就大了。

二是借钱或抵押贷款付全款买房的压力风险。一位从事贷款抵押工作的人士告诉记者，近期他们的业务非常繁忙，原因正是楼市的火爆。一些业主看到房子一天一个价，又苦于没钱囤房，就把原有房子做抵押贷款，然后“全款”入市，赌的是“钱生钱”盖过贷款利息。这样的风险主要源于购房者自身经济承受能力，一旦手里“揭不开锅”，因此事涉及的两套房子都可能出问题。

三是二手房坐地起价，价值透支而带来的价格乱象。“赶快买，还要涨。”记者日前走访了某区域的部分二手房门店，不停被中介催促买房。但从大环境和周边配套来讲，当前这些产品的价格实际上已到顶，下单客户看的是整个大行情和未来的空间，不少卖家挂房源继续加价或“一天一变”，实际上还是在试探市场顶峰。如若你不是刚需购房者，入手这些二手房当小心谨慎为好。

有行业人士表示，当前，有购房者买房往往容易出现“羊群效应”，别人说哪个区域火热，哪个楼盘好，很多人就争相去购买。这其实是一种非常不理性的置业行为。“购房者应衡量自身目前的经济实力和未来的偿还能力，不能为了买房而透支家庭未来的财产。”

来源：成都日报