成都小夫妻遭遇烂尾房困局 一不小心买到烂尾房

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一不小心买到烂尾房

成都有这么一对年轻夫妻，想着买套新房过甜蜜的小日子，于是按揭购新房，不料开发商老板卷款潜逃，留下烂尾楼。其他业主找寻开发商无果便纷纷拒还银行贷款，夫妻俩跟随效仿，于是留下不良征信记录，当初买房的甜蜜不在，剩下的苦果不得不偿。

要分清 银行不是开发商

案情回放：小秦和小燕在大学时相恋，两人毕业后便办理了结婚登记。不久之后，小燕发现自己怀有身孕，小秦得知后欣喜万分。小夫妻考虑到孩子出生后总不能让孩子跟着小夫妻两人挤在10平米内的出租屋里，他们想着再难也得给娃娃一个家。

经过商议后，夫妻俩下定决心买房，由于婚后小燕未找到合适的工作，两人手里积蓄不多，他们决定向父母借点钱，按揭一套小点的房子当过度。经过两个多月的比价挑选，二人终于选定了一套60多平米，次年年初即可交房的期房，并当即签订了商品房买卖合同、银行按揭贷款合同，向开发商支付了96000元的首付款。

然而天有不测风云，夫妻俩所购房屋的开发商在新房修至最后两层时发生资金断链，老板卷款潜逃，留下烂尾楼。不少按揭业主觉得交房遥遥无期，甚至有可能拿不到房子了，如果继续还款，更是得不偿失，于是开始拒还银行贷款。小秦与小燕也跟风不还房贷，不料正是因为这样，他们就摊上事儿了……

可能很多读者不理解，那就是这对小夫妻有可能房子都拿不到了，还需要继续偿还贷款吗？银行遇到这种拒还按揭贷款的客户一般会采取什么样的措施呢？

公证员解读：这种情况涉及到两重法律关系：一是小夫妻与开发商的买卖合同关系，另一个是小夫妻与银行的按揭贷款关系。很多人因为对这两重法律关系的混淆，把开发商和银行看作一家了，以为拿不到房子就不用还银行的贷款。如果小夫妻全款购买开发商的新房就不需要银行的介入，只是小夫妻是按揭买房，便借用了银行贷款这种支付房款的方式。

小夫妻购买新房并支付房款后，开发商履行交付房屋及办理物权登记的风险就由小夫妻承担了。而小夫妻向银行贷款按揭买房，银行也已经履行了放贷义务，其与这对小夫妻之间的债权债务关系已经形成，所以小夫妻应当履行债务继续偿还贷款，不能以房屋无法取得来对抗银行。

银行遇到按揭贷款客户逾期一般会采取这几种措施：排名前列，将逾期记录、违约情况载入人民银行的征信系统；第二，向债务人、担保人送达催收或提前到期通知书；第三，直接划扣债务人、担保人在该银行的账户资金；第四，向法院起诉并申请财产保全，查封、扣押、冻结债务人、担保人的财产；第五，向公证机构申请出具执行证书；第六，向法院申请强制执行，查封、扣押、冻结、划拨、变价债务人、担保人的财产，苛以双倍利息和迟延履行金，限制债务人、担保人出境，通过媒体如国家裁判执行网等公布不履行义务信息等等。

要重视 征信记录魔力强大

案情回放：夫妻俩一直没有还银行贷款，也没有把银行寄来的催款函放在心上。眼见得孩子一天天大起来，小秦与小燕夫妻俩很是着急，决定再按揭一套小户型的二手房。二人找到了合意的房子，与卖主也谈好了，可是，去银行办贷款时却被告知征信不良，银行不能为他们办理贷款。二人相顾无言，无奈放弃了买二套房的计划。

这里阻碍小夫妻再次申请按揭贷款的是二人的不良征信记录，这个征信记录是什么，它怎么会有这么大的魔力？

公证员解读：这是银行对逾期债务人、担保人采取的救济措施之一。就征信记录而言，未贷款或办理信用卡的朋友可能会陌生，但对于贷过款或者办理过信用卡的朋友来说就再熟悉不过了。它应该是当下最可观但却最容易被忽视的信用财富。征信记录记载信用个体的贷款、还贷、信用卡使用及还款、个人参保和缴费信息、个人住房公积金信息、电信用户缴费信息等情况，在全国范围内共享查询，保存时间较长（一般在8年左右），并且被作为商业银行信贷决策的参考依据，记录优良的人可快速获得银行的减息贷款、信用卡，而不良的就会像案件中的小夫妻一样无法获得贷款或者只能获得加息、加担保的贷款。

还算好 “烂尾房”收了个好尾巴

案情回放：后来，资产管理公司收购了开发商的资产，委托建筑公司继续完成新房修建并向银行购买了所有按揭业主的债权。不久楼盘全线完工，并竣工验收。资产管理公司贴出附有验收合格证的公示并对公示行为办理了保全证据公证，公示明确所有新房均已竣工并验收合格，达到了办理房产证的标准，全款业主迅速提交资料办理房产证，按揭业主迅速提交资料到楼盘公证集中办理点办理公证。

夫妻俩不解，怎么按揭的业主不是办房产证而是办公证呢？夫妻俩带材料在公示的时间内来到该楼盘公证集中办理点询问是不是办理了公证后房子就是他们自己的了吗？工作人员解答到，他们原来买房子是向银行按揭贷款买的，现在资产公司收购了楼盘的整体资产和银行的债权，现在资产公司就是他们的债权人了。资产公司为了保障资产重组顺利进行，需要和他们重新确认债权，而且他们也要把房子抵押给资产公司，要办一个委托抵押登记的公证。办理了委托和债务重组协议公证后，资产管理公司就会安排交房并为你们办理房产证。

夫妻俩开始还有些犹豫，他们还不清楚这种情况下取得的房产在二次转让上有什么限制。在听取公证员的回答后，二人放下了包袱，申办了公证。就在二人的装修新房刚刚竣工时房产证也如期拿到了。资产管理公司为什么会收购这类资产？为什么需要办理委托公证？为什么要办理债务重组协议公证？

公证员解读：资产管理公司主要的盈利点就是折价收购不良资产、债务后再经营资产、追偿债务。只要资产重新正常运营、债务能够收回就赚钱。资产管理公司在处理不良资产和呆坏账方面具有专家经验，该案件也证实了这一点，所以大家不要对这样的公司心怀芥蒂，面对烂尾楼这类的问题或许只有他们参与才能得到很好的解决。

再说委托公证，这个委托具有一定的担保的性质。它的内容主要是业主委托资产管理公司代办房产证和抵押登记。资产管理公司担心给业主办理完房产证后，业主因为主观或者客观的原因不配合办理抵押登记，其债权无法得到保障。这样的委托公证书可以替代业主到房管局完成抵押登记，避免了中间不必要的麻烦。

受让了银行的债权后，资产管理公司替代银行成为业主的债权人。其以协议公证的形式使债务人对债务进行一个再确认，明确具体的还款时间计划，并赋予该协议强制执行效力，加上前面的委托公证，资产管理公司取得了实现债权的四重保障即债务人的承诺、时效的中断、公证证据和强制执行效力、抵押权的设立，可以低成本且无争议地解决债务问题。

（相关内容由成都市蜀都公证处提供）

相关知识

公证在解决呆坏账中起到的作用

从案件中可以看出公证起到了一个中立的信用媒介的作用，开始小夫妻在烂尾楼的打击下对资产管理公司是缺乏信任的，公证介入后，特别是公证员告知法律意义及后果后，小夫妻才配合。如果单纯由资产公司出面要求业主签署债务重组协议阻力一定比案件中大得多，因此，可以说公证敲开了双方和平协商债务的大门。

公证还简化了资产管理公司实现债权、业主实现物权的程序，如果双方诉讼，经过一审、二审、执行，势必费时费力。公证的介入使资产管理公司为业主设置合理平缓的还款计划甚至给业主适当减息成为可能，缓解业主的压力，同时碍于公证的震慑力，可以加大业主履行债务的可能性。公证还可以办理资产管理公司催收行为的保全证据公证，为其向不配合重组或者逃债的业主主张权利提供证据支持。

但是，我们不能把公证的作用给扩大化了，本案中小夫妻对公证的作用有误解，小秦曾以为办理公证后房屋即归其所有，他把公证行为看做了确权行为。实际上公证证明的房产取得原因行为中，只有继承才具有确权性质，对房屋的赠与、买卖、互换、入伙、入股、委托、添附等都不具有确权性质。陈奎

生活与法

选购新房要谨慎

不良开发商会跑路，楼房会出现质量问题，面对众多的新房问题，我们如何选择新房？通常的新房即期房是将来一定期限内才能建成并完成交付的商品房，一旦业主付完款，风险就全部落到业主头上，因此需要精心挑选我们的新房。

首先，看开发商的资质和品牌；其次，看开发程序是否合法，五证是否齐全，这些证件在售楼部都有公示；再次，看房屋的负担有多重，土地使用权、房屋在建工程是否被抵押；最后，看施工现场工程进展状态是否正常，有无停工等，还要看购买时的完工程度。

那么开发商跑路了，业主如何维权呢？在开发商跑路，项目面临烂尾，对于已经支付了全部或者大部分房款的准业主，可以共同向法院对开发商提起诉讼，并在诉前或诉中及时向法院申请查封开发商的在建工程、土地、房产、冻结预售款专用账户以及其他全部的财产，以备在诉讼终结后能够完全受偿。预售款专用账户资金被挪用的，还可以起诉未尽监管责任的专用账户开户行，请求开户行承担赔偿责任。

来源：成都晚报