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2017成都前十房企夺地预测:四大热区夯实主城

2017/03/18 09:00 来源: 搜狐焦点网 评论
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全面分析2016年的情况,对于预测2017年成都土地市场必不可少:

2017年,成都土地市场何去何从?

我们从成都主城各区国土、业界机构综合数据,对2017年主城土地市场做了一份预测报告。

其实,成都排名前列的房企都有类似的一本“账”。

但这显然是不传之秘。

2016年成都市主城区(含高新区,不含天府新区)招拍挂出让经营性用地共49宗,最终成交土地共计41宗,土地出让成交率为83.7%,地块平均溢价率约59.93%。土地成交面积与2015年同比下降28.4%;每亩平均出让价款1209.2万元,同比增长34.3%。

全面分析2016年的情况,对于预测2017年成都土地市场必不可少:

2016年成都土地市场政策&情况

(一)全国2016年土地市场简析

2016年上半年全国房地产政策宽松,旨在推动“去库存”;下半年为防止房地产投机过热政策收紧,共有19个城市先后出台了“限购、限贷、管楼、管地、限价”等调控政策。 今年全国土地市场分化加剧,一线城市竞争趋于“白热化”,二线城市冷热不均,三四线城市供需两弱。2016年这一走势预计仍将持续,一、二线城市受资源稀缺限制,仍为房企必争之地,高地价向周边区县蔓延,品牌房企继续深化一、二线城市布局,联合体拿地的形式将日趋普遍。

(二)成都方面2016年土地政策回溯

2016年成都市先后出台《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》及《 关于2016年12月28日国有建设用地使用权出让最高限价重要提示》,通过行政手段控制地价,维持房地产市场健康有序发展。

1、成都市人民政府于2016年6月下发了《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》(成府发[2016]17号),指出应科学调控市场供应,并明确以下几点:

(1)强化规划引领作用,“适度降低中心城区开发强度,减少房地产建设总量”,“在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可调整商品住房项目套型结构”。

(2)控制房地产用地供应规模,“对各区(市)县(含成都高新区、成都天府新区,下同)每年房地产开发用地供应规模实行计划控制,超过控制计划指标的,暂停房地产用地供应”。

(3)调整房地产用地供应结构,“减少或暂缓五城区和成都高新区新征集体土地用于房地产项目开发,进一步支持旧城改造土地加快上市,加大‘征而未供’土地征后实施力度,切实提高存量国有建设用地在土地供应中的比例”。

(4)商业用房、办公用房库存较大的区(市)县,应适当降低商业用地的供地计划中的比重;鼓励房地产开发企业自持商业、办公物业并进行统一招商、整体运营,各区(县)可根据实际情况,对规模以上自持经营的商业、办公物业给予租金补贴。

2、2016年下半年成都市严格按照中央、省对房地产市场调控的工作要求,出台了严控“高溢价率”及“地王”的相关政策措施。

(1)对热点区域拟上市经营性用地调整竞买保证金缴纳比例;分区域限制单宗商品住宅用地供应规模。

(2)在2016年12月12日,成都市国土局出台《关于2016年12月28日国有建设用地使用权出让最高限价重要提示》。

1.区域分析:2016年,全市土地市场发展呈较大差异,中心城区(特别是南、东、西)地价水平稳步提高。主城区(含高新区)供地面积以金牛区及成华区居多,占总土地出让净面积的51.9%。全年主城区(含高新区)出让成交的房地产用地亩平价款为1342.74万元/亩,其中成华区亩平价款约1076.83万元/亩、武侯区1254.99万元/亩、金牛区944.65万元/亩、锦江区2262.47万元/亩。

2.竞得人主体分析:2016年,央企、上市公司等大型房地产开发企业继续在我市增持开发用地,中小型房地产开发企业的土地市场份额进一步缩减。根据成都市国土局的数据分析,大型房地产开发企业竞得土地占全年土地市场份额的68.5%。从成交最高总价、最高楼面地价及累计拿地金额来看,排在首位的均为央企。其中:最高成交总价地块由绿地集团以33.26亿元竞得(青羊区294.91亩住宅兼商业用地);最高成交单价由保利地产以12140元/平米楼面地价竞得(金牛区35.91亩商业兼容住宅用地);累计拿地金额由中国铁建以53.21亿元居首取得双流区华府297.7亩住兼商用地。

2017年房地产政策将继续调控,土地市场维持平稳,继续控制商业用地供地量。

2017年成都土地市场展望

供应预测

据各区国土资料,2017年成都市五城区预计符合上市条件的土地总面积约超7000亩,其中住宅面积约4700亩,成华区住宅供地面积占成都市五城区住宅供地总面积的三分之一,其次为武侯区,供地数量峰值预计在2017年2季度、3季度。受成都商业大体量的存量影响,商业用地的资产价值目前仍处于下降通道,商业用地的市场风险明显高于住宅用地。    

成交预测

主城及部分近郊区域的优质地块极有可能成为关注焦点,开发商愿意溢价争取(尤其是二环至绕城的旧城改造地块),而价值较差的地块则仍然存在流拍的可能。

热点板块预测

综合土地预供应和近年热点成交情况,成都市五城区内,欢乐谷,八里庄,武侯新城区、成华区龙潭寺区域、成金青快速片区等有机会成为2017年成都土地市场的热点供销板块。

欢乐谷区域:总占地面积约4300亩,待拆迁约3300亩。

据金牛区网站透露,金牛宾馆周边片区改造项目是国宾文化旅游商贸功能区的核心发展区域,总占地面积约4300亩,待拆迁面积约3300亩。

上府河南片区:总面积为165.85公顷,生态、住宅用地为主

另金牛区环城生态区上府河南片区规划公示,范围总面积为165.85公顷,用地以生态用地和二类居住用地为主,主要分布于沙湾路西沿线以东,成彭路以西。

八里庄区域:优质城市发展空间1121.5亩

整个八里庄片区共有30多家仓库物流企业纳入转型升级改造计划,目前已完成了106仓库、107仓库、102仓库等20家企业拆除,腾出优质城市发展空间1121.5亩。

武侯新城:可出让经营性用地2595亩。

规划面积21.11平方公里的武侯新城,未来可利用土地资源6000余亩,可出让经营性用地2595亩,集中分布于铁佛、七里、双凤以及机投片区,是武侯区最大连片待开发区域。

▲16年7月推介会土地出让规划图

龙潭寺区域&成青金快速片区:大量土地储备。

坐拥北湖熊猫国际休闲旅游区、3700亩北湖的龙潭寺&成青金快速片区进入各大房企的视线。15、16年,中铁建、绿地、恒大、华宇、首钢先后在此区域斩获宅地,区域发展加速,仍有大量的土地储备。

▲北湖环境即将升级

趋势预测

据悉,部分土地在整理后就进入申请调规阶段,从商业用地调整为二类住宅兼容商业用地。

本文转自微信公众号【成都新楼市】

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责任编辑:余秋红  JN1435
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