区域报告:西固围城被攻破 品牌主导地产新格局

搜狐焦点网视角：快速奔跑与踟蹰前行，深根本土与区域扩展，激进征伐与冷静观望……种种之间，构成了2016年西固地产众生之相。

西固区位

对于诸多地产企业来说，2016年的西固市场犹如被攻破的围城，城里的人奔向城外，城外的人涌进城里。作为西部较大的石化工业城，随着兰州政府“出城入园”实施之后，西固区域 腾挪出大量的、核心的建设用地，加上西固稍显落后但亟待改善的住房环境，对开发企业来说，这是机遇，新城控股、润凯集团、海亮地产……等已经进驻提升改善区域居住水平 。

市场与品牌，裹挟而来，共同构建起西固地产新格局。

刚需与品牌 西固住宅市场空间广阔

住宅项目可以说是西固区房地产开发的特别主力。根据官方数据显示，2016年上半年，西固区房地产开发网上直报新增项目17个，当月完成投资19972万元，累计完成投资50679万 元， 同比增长12.68%。根据搜狐焦点网不完全统计，2016年上半年西固区新增预售商品房面积为7.33万平，其中住宅产品以7.21万平米供应量占特别的比重，下半年，西固区新房供应量有所上升，1-9月供应新房共计20.06万平，住宅产品供应18.85万平。

西固十二五期间GDP图例

西固区2015年宏观数据图例 数据来源:西固区政府工作报告

2016年度即将收官，在宏观政策的大手调整和具象市场潮起潮落中，兰州楼市继续前行。

作为不少房地产企业重点开疆扩土的战场，西固已然具备良好的筑底。数据显示，1-9月西固新增商品住宅1799套，而已网签房源为1116套。地段好、套型合适的楼盘可以在开盘当天创下“日光”成绩，例如凯地华丽世家。经济发展所带来的改善型住宅需求，使西固内需市场不断扩大。

西固城 图片来源于网络

在市场中，开发商的质量和活跃程度直接决定市场项目的质量和市场的成熟度。根据2016年第三季度数据显示，西固新增房地产企业21家，相较于2015年全年，西固房地产企业数 量增 加了20家。项目方面，2016年前三季度，西固区网报房地产项目共计17个，已完成投资5.06亿元。

作为兰州主城四区之一的西固区，吸引了全国知名的地产企业，如恒大已经在西固开发恒大都市广场项目，新城控股已经多次在西固考察，与西固区政府签约开发吾悦城市广场项目，润凯集团与兰州本土大型国有企业虹盛集团合作开发高质量的住宅和综合体项目。本土实力房企天庆集团、凯地置业、重邦置业等也在西固建设项目，另外，还有一些国有大型企业，通过出城入园腾挪出的土地开发综合体项目，如高压阀门厂开发占地447亩的金融街综合体项目。

从目前在建和在售的房地产的情况来看，本土开发商市场占有率高，从西固区近几年招商情况来看，预计品牌房企进驻将加速西固地产市场，并且对未来西固市场发展有主导作用。

附：地产商进驻&开发西固情况

商业：国际大牌少有 零售以餐饮服饰为主

西固零售品牌方面，不断攀升的消费能力带动了西固零售市场近年来发展迅速，社会消费品零售额和人均可支配收入一直都呈匀速上涨趋势。

西固区零售业市场的成熟度和品牌集中度都与兰州主城其他三区都存在阶梯差异，较其他区域均有欠缺。西固人眼中的西固商业中心则是位于合水路和玉门街交汇处的“西固城” 商圈，这个商圈内集中着西固百货大楼、国芳百货虹盛店、华润万家、国美等高知名度的旗舰店。

根据兰州城市四版规划，预计将在牌坊路和福利东路交界处建设西固的中央商务区，中央休闲购物区，未来这里会培育出一个新的、大型的商圈，在这个区域内目前由虹盛集团和润凯集团合作开发兰州金城中心项目规划10万平的双MALL，将提升区域零售品牌度。

另外，兰州华奥置业还在废旧金属市场旧址上开发了以奥特莱斯商业为主题的商业综合体，涵盖折扣奢侈品卖场、写字楼、酒店等业态，预计2018年开业。

西固的零售市场还处于起步阶段，主要集中在餐饮和服装方面，国际化高端品牌欠缺，本土品牌较多。

土地：工业仓储用地占比过大 出城入园腾挪空间

根据兰州市国土局较新一次的土地报告，截至2015年年底西固城镇居民建设用地为7639.51公顷，西固区作为兰州市核心工业区，兰州石化等大型工业产业均布局在市区。西固区域内工业仓储用地占城镇土地总面积的44%。这个数值远高于国家规定的城市工业用地比重为15%-25%的合理范围。而公共管理与公共服务用地只占3.34%，商服用地占9.76%，可以起到生态平 衡作 用的耕地、 园地、林地、草地共占2.13%。这说明西固区的用地结构是不合理的，这也导致了政府要将西固石化产业向兰州新区搬迁。

西固实拍 图片来源于网络

除此之外，西固存在严重的企业闲置、低效用地情况，据统计，西固12家企业闲置国有土地面积达182.33公顷。

[西固土地现状]

[兰州城市四版规划中关于西固土地规划]

目前，西固区政府也在着手整理闲置、低效土地，在今年整理出17个重点招商项目，其中主城区房地产项目有8个，涉及土地面积超5000亩。

附：西固区重点招商引资项目表

产业：资源富余 西固摘污染黑帽发展文旅业

在兰州市政府重点发展旅游产业，挖掘城市旅游资源的大潮之下，西固区努力摘掉“城市重污染”黑帽子，规划面积266.53公顷风景旅游用地，发展旅游文化、商业等无烟产业。 相比 较兰州主城其他三区，西固区有明显的发展文旅业优势：

1.位于兰州上游、黄河风情线穿区而过的良好区位：三江口千亩湿地、达川千亩枣园、河口明清古民居、下川百年古水车、夹滩岛和月亮岛度假休闲区、柴家台原始历史遗迹等景 点星 罗棋布，形成了独具西部风情的黄河梯级旅游；

西固河景 图片来源于网络

2.植被茂密，有丰富的森林资源：关山原始森林、南山林场、元峁山、石头坪生态园等景区植被繁茂，构成了西固生态屏障和森林旅游带；

3.丰富的工业旅游资源：兰州石化、中核集团、兰州铝厂、威立雅水务集团等国家前三个五年计划时期建设的大量工业遗址，赋予了西固丰富的工业旅游资源；

4.低空旅游资源：口乡咸水村夹滩岛位于黄河中间，与周围隔绝，民间俗称“桃花岛”，该岛也是黄河兰州段较大的一个河心岛，占地360亩，西固政府将其规划为低空旅游项目 。

交通：内通外达 大交通助力西固商业蓝海开发

根据经济社会发展需要和区域发展战略，西固交通建设的重大项目主要为兰州铁路集装箱中心站、兰州“无水港”、兰州铁路货运中心、保税物流园、兰州-中川城际铁路、上石圈 -兰 州北联络线、连霍高速兰州南绕城段、兰州至永靖高速支线、G213线折桥至达川、G309线定远至达川、徐家磨-古浪高速公路（兰州段）、兰州东川货运站、兰州市城市快速轨道交 通1 号线，以及区域性兰新第二双线、行线改造、北滨河路与西新线延伸。同时有八盘峡码头、新城码头、金鱼池码头、哈马滩码头、西固码头、杏花村码头项目，预计新增交通建设用地781.35公顷。

西固区是兰州市通往西部青藏区、河西走廊的通道，特殊的地理位置使得西固区交通用地比重较大，西固区拥有发达的公路网络，包括穿越城市核心区的西固西路和滨河路，还有 在建 南绕城高速从西固穿城而过，大大缩短了兰州过境车辆通行时间，并且有助于形成兰州“一小时经济圈”，这能有效推动西固区域发展。

西固还有雄心勃勃的铁路货运发展计划，兰州铁路集装箱中心站、兰州铁路货运中心、兰州-中川城际铁路、兰新第二双线等，实现区内综合运输体系的快速发展，成为区域性与城 市的 货运交通枢纽，铁路集装中心站建设为西固大力发展物流地产提供的先决条件。

而在建的兰州地铁1号线，更是将西固区与兰州其他三区域紧密的联系在一起，使兰州东西的空间距离拉近，在西固上班的人在城关区置业成为可能，快捷交通成为改变西固人置业 的重 要推手，同时，交通方便使得更多的开发商和资本涌入西固，西固正与兰州三区接轨。

【区域概述】

西固，位于兰州市西郊，是甘肃省和兰州市的核心工业区，是中国西部较大的石油化工基地，素有“西部石化明珠”、“石化工业摇篮”之称，全区总面积385平方公里，辖3镇3乡 40个 行政村、9个街道73个社区，现有人口36.6万人。

西固有着悠久的历史，曾是郡县驻地，西秦国都所在地，素有西北边陲重镇、丝路古道要冲之称。伴随着历史文化的传承发展，紧合着改革开放的时代节拍，古丝路文化、黄河文 化、 奇石文化和现代工业文明在这里交融辉映，铸就了西固“开放奋进、兼容并蓄”的城市个性和城市品质。随着“一带一路”发展战略的实施和兰州市区域性现代化中心城市建设步 伐的 日益加快，西固区坚持“开发、开放、合作、共赢”的发展理念，经济社会协调发展，综合实力不断增强，现已成为西部地区生产要素最密集的区域之一、工业优势最突出的地区 之一 、科技优势最明显的地区之一。