新政满月成都楼市提前"入冬" 高新区房价跌14%

上周是10月的最后一周，限购政策与首付提高的政策也即将满一个月。同时在政府部分严厉打击违法宣传、炒作等一系列动作下，成都楼市降温明显。虽然房价并未有大幅度变化，但是成交明显下滑。

一、新房：成交持续下滑，楼市或提前“入冬”

据四川中原监测数据显示，上周成都市商品房合计供应38.42万㎡，环比上涨119.67%；成交备案面积86.96万㎡，环比下降9.11%。

四川中原认为，当前市场开发商推货热情较之前明显降低，上周商品房供应在上周低位基础上大幅回升至正常水平。

从成交端来看，当前市场实际热度开始降低，受市场数据延迟备案影响，上周商品房成交虽环比持续小幅下滑，但仍处近期相对高位。

从成交物业来看，除住宅物业出现明显下滑外，商业、办公及车位物业均出现一定幅度的上涨，其中车位物业环比涨幅较大为88.33%。受政策调控影响，政策效应开始显现，市场成交持续下滑，今年楼市或提前”入冬”。

【新增预售】住宅供应为主，城西城南较集中

据四川中原监测数据显示，上周主城区13个项目拿取预售，较上上周增加6个。其中，住宅项目8个，商业项目5个。上周主城各方位均有供应，以城西较为集中，其次为城南。

【本周实际开盘】七项目开盘，天府半岛去化佳

【商品住宅供需】成交下滑延续，均价回归平稳

供应方面，上周主城区商品住宅合计预售供应23.22万㎡（部分项目未剔除底商），近郊暂未录得预售。成交方面，上周商品住宅市场整体成交75.50万㎡，环比下降14.75%。其中主城区成交18.35万㎡，环比下降45.01%；近郊县成交57.15万㎡，环比上涨3.55%。

上周主城区商品住宅成交均价12407元/㎡，环比下跌0.93%；近郊县商品住宅成交均价6652元/㎡，环比微涨0.51%。

四川中原认为，上周商品住宅供应低位回升，但整体表现平稳。从成交端来看，上周商品住宅集中备案75.50万㎡，环比下降14.75%。

其中，主城区成交大幅下降，政策效应开始显现；而延迟备案依旧影响近郊市场，整体成交环比表现保持平稳。

从均价来看，上周主城均价环比微降0.93%，近郊微张0.51%，均价水平整体波动较小。伴随楼市调控政策的落地，当前市场降温模式或逐步开启，预计后市成交将逐步下滑至正常通道，均价整体将回归平稳。

【商品住宅成交项目TOP】

【各区商品住宅成交】整体量价齐跌，高新均价跌幅超14%

据四川中原数据监测显示，受政策收紧影响，上周大成都商品住宅整体量价环比双双下滑。从各区成交面积来看，主城区仅青羊区成交上涨，其余各区均出现大幅下滑，其中成华区成交3.46万㎡环比跌幅较高为65.54%，其次为高新区成交2.75万㎡，环比下滑为59.97%。

近郊县龙泉驿和新都区分别成交12.10万㎡和9.15万㎡环比上涨，其他区域均出现小幅下滑。其中新都区因润扬观澜半岛和保利爱尚里等项目集中备案影响，环比上涨78.69%；双流成交8.66万㎡下滑幅度较大为13.59%。

从成交价格来看，主城锦江区涨幅较大为11.76%，高新区跌幅较高为14.18%；郊县的郫县跌幅较大为4.84%。

【各板块商品住宅成交TOP10】

【住宅存量及去化】存量持续去化，整体趋于良性发展

据四川中原监测数据显示，截止10月上周商品住宅存量面积1881.47万㎡，环比下滑1.1%，去化周期维持在9个月。

四川中原认为，截止上周市场存量下滑至1881.47万㎡，环比持续小幅下降，去化周期维持在9个月。伴随楼市政策收紧，当前市场热度降低，整体供销节奏有所放缓，库存量趋于良性发展，市场处于库存去化阶段，后市库存将呈持续下降趋势。

二、土地：供需上涨，成交达新高

据四川中原监测数据显示，上周主城区及郊县共计出让土地17宗，土地供应面积1184.48亩，环比上涨571%；共成交17宗，成交土地面积1184.48亩，环比上涨571%，总可建面积约为115.93万㎡。上周都江堰“独撑”市场，其他区域无土地成交。

【区域供需】主城“封盘”，郊县都江堰“撑场”

据四川中原监测数据显示，上周主城区休整，无供应成交；郊区供应成交17宗地块，土地成交面积合计1184.48亩，环比上涨768%。成交地块中，都江堰供应成交17宗地块，均由万达底价摘得。

【本周成交明细】万达底价摘都江堰17宗地块，万达城再度扩容

据四川中原监测数据显示，上周成都市共拍卖成交17宗地块，合计1184.48亩。均由万达底价拿下，楼面平均地价689元/㎡。此前，万达分别于2015年6月25日、8月21日和24日三次合计拿地27宗，约1846亩，开发打造万达城文化旅游项目。显然，本次万达拿地也为万达城项目的扩容。截止目前，万达城土地面积已达到约3030亩。

【下周供应明细】主城大放量，成华金牛武侯集中供地

据四川中原监测数据显示，上周成都主城区将集中供应6宗地块，成华区3宗住宅兼容商业地块，金牛区2宗地块，武侯锦江各1宗。其中，成华区1宗住宅兼容商业地块位于龙潭寺板块，地块面积78.47亩，容积率3.8，该地块临近北湖国际城项目；金牛区羊西板块供应1宗，地块面积35.9亩，容积率1，该地块紧邻保利两河森林项目和两河公园；武侯区红牌楼板块供应1宗地块，容积率1.8，地块位置紧邻地铁三号线，交通极为便利。

三、总结预测

1、土地市场：上周土地市场回升，成交面积达近年新高。成交地块中，万达底价竞得都江堰17宗地块，扩容万达城项目。值得关注的是，距离上次6月主城区集中供地后，本周土地市场将再次集中供应6宗地块，众多优质地块将引起各大品牌开发商关注。但在全国土地限价以及成都新政后房地产市场恢复冷静的背景下，或将对本次拍卖造成一定影响。

2、一手商品住宅：上周商品住宅供应低位回升，但整体表现平稳。从成交端来看，上周商品住宅整体成交环比下滑。其中，主城区成交大幅下降，政策效应开始显现；而延迟备案依旧影响近郊市场，整体成交环比表现保持平稳。从均价来看，上周主城及近郊均价水平整体波动较小。伴随楼市调控政策的落地，当前市场降温模式将逐步开启。预计后市成交将逐步下滑至正常通道，均价整体回归平稳。