成都市探索“老房子”维修保障长效机制初见成效

人们都说老旧院落是一个城市的伤疤，不愿去掀开，不想去触碰。但随着成都市“四改六治理”的全面启动，老旧院落改造也在这座城市全面铺开，政府投入大量的人力、物力，开展对与老旧院落居民日常生活息息相关的院落的安防设施、院落的整体环境、房屋共用部位、共用设施设备等的改造。改造后，老旧院落居民将住得更安全，更舒适。但如何避免改造成果昙花一现，构建共用部位、共用设施设备维修保障的长效机制，巩固改造成果，成为摆在老旧院落改造进程中的一大课题。

记者日前了解到，为让焕然一新的院落“后顾无忧”，从2015年3月开始至2016年6月，成都市已有1775个符合改造条件的老旧院落建立了维修资金保障制度，并按要求开设专户对这笔资金进行规范管理。这意味着成都市这1775个老旧院落的后续维修从此具备了“造血”功能，形成了老旧院落维修保障的长效机制。

推动改造，更要确保“长治久安”

为一探老旧院落维修保障长效机制的究竟，记者走进了锦江区工农院街21号，这里的改造工作正在进行中。

廖秀学老人，是成都市锦江区龙舟路街道办事处的工作人员，也是辖区内老旧院落改造及维修资金保障机制建立等相关工作的社区组织员。廖老告诉记者，“辖区内工农院街21号内的56户居民，怎么也不会想到自己居住的这个老旧院落能够旧貌换新颜，而且将来能够永葆青春。这都多亏了成都市推行的‘先自治、后整治’的老旧院落改造模式。”

锦江区工农院街21号，是1984年成都市皮鞋厂修建的职工宿舍。由于年久失修和缺乏专业的物管服务，院落显得破败不堪，伤痕累累。记者目之所及，四处散落着厚厚的尘灰，小区大门不仅锈迹斑斑，而且不少地方已经锈蚀穿孔。据廖老称，“过去很多居民反映院落维修问题，但就是没法及时解决，矛盾不断在街道办事处累积，这让我们也伤透了脑筋。” 

廖老的话得到了居民的证实“我们这样的小区早就应该改造了。”听说记者来采访，居民们抑制不住激动的情绪，“一听说政府要给我们改造小区，院里的居民心里都是愿意的。但是改造了以后，会不会三分钟热度，过几年房子需要维修了，又没人管了呢？”记者发现老旧院落的居民普遍有一种“盼改造，更盼长治久安”的心态。在院里已经住了20年的张大爷告诉记者“街办工作人员后来告诉我们，我们可以先成立自治组织、建立维修资金。我也去投了票，选了我们自己的代表。现在我们业主一起决定，按照大家都同意的标准建立了维修资金。这笔钱将来就可以用来保障房子的维修。我们以前的担心也没了。我觉得自己定，自己管，这就让人放心多了。”

就是这样一个伤逝的成都老旧院落，目前正在通过成都市“四改六治理”行动获得新生。工农院街21号一旦改造完成，将交由小区居民自治管理，实施专业化物业管理。而老旧院落维修资金则将为小区的“长治久安”，提供必要的资金支持。

尊重业主意愿，多元化建立维修资金

工农院街21号院，仅仅是成都市构建老旧院落维修保障长效机制探索中的一个鲜活实例。从2015年3月开始至2016年6月底，成都市就有1775个老旧院落建立了维修资金保障制度，“先自治，后整治”的模式已经在成都市有了一定的群众基础。究其原因，可能充分尊重业主意见，激发业主参与意识是一个关键。

对符合改造标准且有改造意愿的老旧院落，成都市通过“居民筹集+政府补贴+公共收益补充”的方式解决了维修资金来源这一难题。首先由所在地街道办事处（镇、乡人民政府）指导老旧院落遵循“先自治、后筹集”的原则，建立自治组织。并由其组织业主按照建筑面积每平方米2-10元的标准，确定本院落首次维修资金交存金额，再将其列入《老旧院落改造同意书》公示，由院落业主按户签署《老旧院落改造同意书》，经“双三分之二”通过后，院落才会被纳入老旧院落改造。在充分尊重业主意愿的同时，使院落维修资金的建立与院落改造之间产生了必然联系。其次，对于民政部门为老旧院落改造补助的公共服务资金，在保障院落成立自治组织的必要开支后，将剩余部分一次也性转存该院落维修资金账户。另外，通过组织院落业主签订《老旧院落房屋专项维修资金管理规约》,约定老旧院落改造后，可增加、完善停车位和广告位，利用这些共用的部位、共用设施设备进行经营所得收益可用于补充维修资金。这样就建立起一种长效保障机制。通过这些措施引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，激发群众参与院落改造及后续维修资金管理的热情。因为着眼于群众需求细节，着力解决了群众关心关注的热点难点问题，老旧院落维修资金保障制度不仅得到了群众的广泛认同，也有力地推动了成都城市综合治理水平的提升，为最终实现人与城、居住与管理的良性循环起到了助推作用。

实施专户管理，资金监管透明公开

“刚开始，一些老旧院落的业主为什么不愿建立维修资金？有一个重要的原因就是他们信不过对这笔资金的管理。” 工农院街21号所在的锦江区房管局相关负责人告诉记者，“缴了维修资金谁来管？这笔钱能安全吗？当初业主有着各种的顾虑。”但是现在记者在走访过程中听到最多的却是“放心”两个字。

为了确保老旧院落维修资金安全，成都市实行了专户存储管理，建立定期对账机制，实现了资金管理的透明公开。业主大会成立前，院落维修资金由街道办事处代管，也可委托所在地社区居委会行使代管权，并在专户银行开设老旧院落维修资金专户进行资金管理。业主大会成立后，根据业主委员会申请，由其开设“业主大会维修资金专户”划转资金进行业主自主管理。院落维修资金账目须建立定期对账机制，每年向业主公布。街道办事处（或受街道办事处委托的社区居委会）、业主委员会应于每年初向院落业主公布上年度维修资金的交存、支出和结余，发生的维修、更新、改造项目和费用情况，利用院落共用部位、共用设施设备从事经营性活动而获得收益补充维修资金的情况，以及维修资金使用和管理的其他有关情况。从而接受院落居民监督，实现资金监管的透明化。

投票决定使用，范围和程序清晰明确

“老旧院落的维修资金的使用能不能做到专款专用，会不会被挪作他用？”在记者多日的走访中，这成为了目前老旧院落居民关心的一个新问题。对此，成都市严格界定了老旧院落维修资金的使用范围和程序。规定老旧院落维修资金只能用于本院落共用部位、共用设施设备的维修更新和改造，并开列出了详细的使用清单，防止老旧院落维修资金使用“搭便车”，保障了“细水长流”。

同时，成都市还明确了老旧院落维修资金的使用程序。院落共用部位、共用设施设备发生需要维修的情形后，院落自治组织及时将需要维修、更新和改造的事项向所在地街道办事处和社区居民委员会报告并制定老旧院落维修资金使用方案。列明：工程项目内容、预算金额、施工期限、验收主体等内容。使用方案经“双三分之二”业主表决同意后公示相关结果。然后才能在社区居民委员会指导下由院落自治组织选择施工单位，并与施工单位签订合同。院落自治组织、社区居民委员会共同监督维修过程。施工完毕后，由院落自治组织、施工单位、社区居民委员会和业主代表共同对工程进行验收。验收结果必须在院落内进行公告。 这一系列的措施，都确保了老旧院维修资金的使用既安全又高效。

老旧院落一直是很多城市发展的包袱，但成都市率先探索的共管共享模式，成功地让类似工农院街21号这样的老旧院落焕发出新的生命力，让老旧院落获得了“新生”。伴随着成都市“四改六治理”工作的推进，成都市更多老旧院落将被打造成“形象升级、配套完善、管理到位、群众满意”的和谐共同体，为经济社会发展、民生改善营造和谐文明的城市人居环境，让成都这座“较具幸福感”的城市幸福指数不断提升。