前五月成都土地市场冰冻已久,南京、杭州、合肥、厦门“四小天王”地王频出,成都也只能看看热闹。但6月就不一样了,据成都市公共资源交易服务中心公告称:成都中心城区6月将出让17宗地,总计面积达1036亩。成都中心城区的土地有多抢手已毋庸赘述,随着城市建设的加快,中心城区可出让的建设用地越来越稀少,6月必定是各大房企的一场抢地盛宴,并且,没有一点势力的房企也许很难参与到这场“战争”中来,甚至可以说,这就是大房企之间的“战争”。
6月16日,成都市公共资源交易中心以拍卖方式出让金牛区金泉街道办事处跃进社区1、2、3组地块。这是六月抢地大战的首场战役。这块位于金牛区金泉街道办事处的132亩的大型地块早在开拍前就引起了市场的强烈关注,三环内的百亩大盘,其稀缺度不言而喻。此前西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐就对该地块的情况进行了严密的分析:
该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。该地块的高位评估价:1741.5万元/亩,楼面地价:5805元/平方米。此时溢价率为148.08%。
笔者也给一个低位评估价,为829.13万元/亩,楼面地价:2763.77元/平方米。此时溢价率为18.11%。
请注意笔者给出的这两个价格都高于起拍价。本次拍卖,该地块基本不存在流拍的可能性,悬念就是能溢价多少成交的问题。祝福这块地吧!笔者希望开发商能理性拿地,不要冲动,能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。
金牛区简直是人生赢家!在成熟的“茶店子——营门口”片区居然还暗藏了这么多地!这么大规模的地很适合开发成为成都西北三环的高品质大盘。但是,一个大大的但是,笔者真的难以理解为什么要把这块地设置这么高比例的商业占比呢?难道觉得现在的商业很好做吗?不过相对于其他几个主城区而言,金牛区较为缺乏拿得出手的现代城市综合体。估计这块地规划至少一半的商业占比也是为了发展金牛区的现代城市综合体。人家高新区随便一抓就是一个高大上的“XX国际”甲级写字楼,笔者想了半天要在金牛区找一个出来还真的不容易?从城市空间布局的均衡性上来讲,城西真的需要增加一些高品质的写字楼。现在成都的很多白领都是住在城西而工作在城南。看看城南的那个交通,经常都是瘫痪甚至崩溃状态!
这块地在地图上被标注为“市政公园”,身为老成都的笔者没有去过这个公园,不好评价……反正目前这地被拿来拍了,我们就事论事。目前成都在三环内已经罕有规模能上100亩的地块,所以该地块近133亩的规模,在三环内的市区特别可以算得上是一块“大肥肉”了,可以做出很有品质的项目。
今日上午10时,土拍准时开始,锐理土地现场直播,最后···这块地果然是没有流拍的、当然是不会流拍的。关闭大门后拍卖席上虽然只有10个人,但是锐理数据郭洁女士已预感到了场面的疯狂,经过177号和81号多轮竞价,最后由wuli最文艺的地产商龙湖地产竞得,溢价率达58.11%。
土地位置:金牛区金泉街道办事处跃进社区1、2、3组
交易方式:拍卖
用地面积(平米):88462.92
用地面积(亩):132.69
土地用途:商业兼容住宅
容积率:不大于398083平方米(其中:计入容积率的商业建筑面积不小于50%,计入容积率的住宅建筑面积不大于50%)。
起拍价(万元/亩):702.02
成交单价(万元/亩): 1110
成交总价(万元):147285.9
楼面价(元/平米):3700
竞得者: 重庆龙湖地产发展有限公司
溢价率:58.11%
计算容积率:4.5
小编在此恭喜龙湖地产首战告捷!值得期待的是,整个6月中心城区还有更多的优质地块出让,根据成都国土资源局招拍挂公告:6月29日,中心城区11快土地将集中亮相拍卖市场,锦江、金牛、成华、武侯四大主城区均有土地面世;另6月28日还将有六块土地挂牌出让,其中5块位于成都中心城区。
11宗拍卖土地:
锦江区一环路以东,东大街以南
金牛区天回镇街道木龙湾社区9、10组
成华区圣灯街道办事处东华社区1组、人民塘社区2组
成华区小龙桥路81号
成华区建材路临西南汽贸地块
成华区龙潭街道同乐社区1组,桂林社区8、9组和社区集体
成华区龙潭街道同乐社区1组,桂林社区9组和社区集体
武侯区机投桥街道办事处半边街村2组
武侯区金花桥街办江安河村1、2组,簇桥街道双凤村1、2组
武侯区簇锦街道办事处高碑社区2、4组,顺江村7组
武侯区簇桥街道簇桥上街(原生产路9-27号B-13地块)
5宗挂牌土地:
青羊区黄田坝街道高坎村2、3、4组
锦江区琉璃乡麻柳湾村5组、包江桥村8组
锦江区红星路二段157号、庆云南街3号
金牛区金泉街道办事处何家9组
青羊区青羊区人民中路三段3号
之前有分析称:今年6月出让的地块中居然有3宗地位于一环路以内;另一宗紧邻东一环和东大街,面积达45.6亩,起拍楼面地价6500元/平方米,以开发住宅为主。在成都二环路以内,超过30亩的地块已十分罕见,更何况该地块净用地面积达45.6亩,而且紧邻地铁二号线,因而被众多开发商所看好。此外,挂牌出让的红星路二段地块12.3亩、人民中路地块11.3亩尽管是商业用地,由于地处成都中心城区繁华的商业地段,具有较高的商业开发价值,预计也会受到专业开发商的青睐。
在6月29日拍卖的地块中,6号宗地面积 125.7亩、7号宗地面积127.3亩,两块地都位于成华区龙潭街道同乐社区,而且仅隔着桂香二路,如果一家开发商拿下这两块地,就可以进行整体开发,总净用地面积将达到253亩,将是成都近年来少有的大型开发社区。尽管龙潭板块属于新开发区域,但由于邻近三环路,而且附近有龙潭工业园、龙潭水乡等配套项目,这两宗地的开发前景也比较看好。(本文部分转自锐理数据)