图文直播:2015中国西部商业地产行业发展论坛(一)

作为国民经济的支柱、主导以及先导行业，经过十多年的发展，房地产供需齐爆发，然而现今房地产却面临着越陷越深的产业困境。尤其是商业地产，在“泡沫化”、“同质化”、电商“边缘化”的夹击下，竞争正在走向深水区。一方面是体量剧增、库存过剩呼声不绝于耳，另一方面是经营惨淡，关店收购兼并此起彼伏。面对“新常态”下的市场格局，商业地产如何转型升级，创新的驱动力又是什么？

12月8日，下午14:00-18:00，在成都新会展洲际大酒店娇子国际会议中心水晶厅，由中国西部商业地产联盟发起、搜狐焦点网主办的“2015中国西部商业地产行业发展论坛”隆重举行。此次盛会邀请了行业大咖精英齐聚蓉城，对以上问题一一研讨，共同把脉梳理西部商业地产发展趋势动态，为新常态下商业地产的创新转型建言献策。

以下为搜狐焦点图文直播实录：

大会现场高朋满座、济济一堂

【主持人】尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！

欢迎大家来到美丽成都，相约在22015中国西部商业地产行业发展论坛年会现场，我是四川卫视主持人李丹，又一次和大家见面了，在一段变化的市场风云当中我们一直秉持着合作共享的理念，乘风破浪，踏歌前行，为行业不断地传递正能量，同时也释放着新的思维。2015年，可以说是一个相对来说比较特殊的一年，因为这一年中国经济发展可以说是进入到一个新常态，大家都非常熟悉的三个字“新常态”再一次提醒着我们，在宏观经济大背景下，中国商业地产行业也历经了变局与破局，创新与转型这样一个迷惘、徘徊的阶段。2015年刚才都说了不平凡的阶段，我们更需要静下心来去学习、去思考、去沉淀，当然在这儿行业内人士，无论你处于什么样的环境的时候，在遇到什么样困难的时候，在年终的时候，在今天再一次相聚的时候，您都会感觉到中国西部商业地产行业发展论坛这样一个平台值得你拥有和珍惜的。

秉持用心足以证明一切，首先请允许我介绍莅临现场的领导和嘉宾，让我们用热烈的掌声欢迎他们：

经济学家、北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任  董潘先生

零点研究咨询集团董事长、飞马旅创始人  袁岳先生

全国工商联商业不动产专委会主任  朱凌波

云南信息报房地产事业部总经理  万端端（音）先生

排名前列财经日报运营总监  胡展强先生（音）

新潮周刊总经理  杜学伟先生

中国西部商业地产联盟副主席  蒋鹏先生

成都市中小企业协会执行会长  苏菲先生

中国西部商业地产联盟秘书长  吴丽娟女士

四川省连锁商业协会会长  冉立春先生

再一次用热烈的掌声欢迎各位嘉宾的到来，因为大家都非常熟悉，因为年年都相聚，年年都在这里，可以来到了行业内的家庭派对。首先，有请本次论坛主办方代表中国西部商业地产联盟主席，四川省连锁商业协会会长冉立春先生致词，掌声有请！

【冉立春】尊敬的各位来宾，女士们，先生们，转型升级，把脉市场方向，创新驱动，缔造内生力量，商业地产让城市更繁荣，很荣幸与在座新老业界朋友在此相聚于此，九年的论坛平台，我们除了感动，感恩，更多的一份责任、担当，不是追逐名例，而是倡导学习，做自己与众不同，为行业奔走呐喊。借此机会，非常感谢行业领袖董潘教授和独立学者袁岳博士不辞千里莅临论坛，让我们能够近距离的聆听他们精彩的智慧原生，让我们有机会用他们的智慧来丰富我们的行业人生。

沟通需要平台，成长需要历练，非常感谢和所有的业界精英、同行先进来分享和见证今天这样一个特别重要的日子，商业地产一哄而上，万花齐放的黄金时代或将渐行渐远，躺着把钱挣了是一种奢望，洗牌在所难免，在这个曾经浮躁的行业中我们渴望一份谦虚，感谢到会的朋友又一次有了相互交流和学习的机会，让我们回首曾经的曲折，展望未来的美好。

脚下沾有多少泥土，心中就有多少真情，二十多年的从业岁月，九年的风雨历程，协会始终没有忘记所肩负的使命，三年前年会升级西部商业地产联盟呼之欲出，一路走来，我们怀揣草根情节，为商业与地产行业不断地传递正能量，分享新思维，我想说成立商业地产行业促进者是我一生的荣耀和骄傲，而中国西部商业地产行业年会无疑是这份沉甸甸的骄傲最欣喜的选择。

挑战面前需要智慧，2015中国西部商业地产行业发展论坛以创新为伴，助行业前行，让城市更繁荣，谢谢大家！

【主持人】谢谢冉会长的精彩致辞。在新常态下全球经济和发展模式是一个交替阶段，这样一个阶段很多人都说这样一句话，传统的房地产行业已经遇到了无法独善其身的境界，我不知道这句话是否总结得正确或者确切，在座都是行业人士，可以去分析一下为什么有人用这样的词形容传统房地产。

当然，面对这样的困境和这样的境界我们需要探寻中国房地产发展的未来之路，今天在年会现场非常荣幸邀请到经济学家，北京师范大学管理学院教授，房地产研究中心主任董潘教授，接下来他会为我们发表主题演讲“新常态下的中国房地产之路”，首先我们通过一段视频来认识一下他。

经济学家、北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩发表“新常态下的中国房地产之路”演讲

【董潘】感谢大会的邀请，同时也感谢这样的安排，让我有机会交流一下房地产的形势。新常态下的中国房地产之路，其实新常态这个事情非常难讲，我讲新常态跟别人讲的不一样，为什么？我讲的全部是广义性质的。

关于新常态大家就理解长期衰退的开始就可以了，如果再往下分析，按照官方讲没有什么意义，如果我讲就属于广义了，所以这里略过去。目前经济状况现在全面衰退已经开始了，GDP2013年到现在一路下滑，而且看不到止跌的迹象，而且我自己认为国家统计局的数据是有问题的，如果我推算下滑速度更厉害，今年大量的企业营业额下滑了30%，甚至40%，倒逼的还有很多，尽管官方砸了大量钱搞基础设施建设，但是基础设施建设不能拉动经济增长，因为它的产业不行，我们一直向中央政府提建议说这么花钱是没有用的，但是他们着急了也只能是这样砸钱。

这个数据也能看出经济形势（图），这就是讲投资、外贸、消费、信贷、财政最主要的宏观经济指标，都是全面衰退的。从房地产来看，目前也是越陷越深，要往下讲比较复杂而且通常要回到制度上，房地产往往是两个制度和两个文化造成的，排名前列中国特色的经济制度，第二中国特色的土地制度，第三一种文化，我们多了一种文化基因就是仇富，少了一种宗教文化熏陶，第四就是发展带来的欠帐，从1949到1979年人口增长很多，但是房子没有什么增长，1949年人均住房面积4.6平方米，到1979年下降到3.9平方米，所以过去几十年社会主义建设没有效，中国住得越来越差，真正房地产发展是从1998年开始，那次经济危机朱镕基做说我们能不能盖房子，因为我们这种文化，权利集中在较高权利的人手中，全社会承担代价，当朱镕基总理提出能不能修房子的时候，他们也只能说应该修。于是从1998年开始大规模启动消费，拉开经济增加，从那个时候到今天才只有十几年的发展，但是由于各方面条件的放松，所以带来了需求的爆发，同时带来了供应的爆发，但是随后随着价格上涨，整个市场就陷入到困境当中。

我们对于这个行业的认识也有大量问题，房地产非常重要，重要在什么地方？我做出三个判断，排名前列它是国民经济的支柱产业，就像我们盖大楼没有柱子是不行为，第二它是主导产业，第三它是先导产业，其他行业发展只有房地产行业发展起来之后其他行业才能发展，为什么？因为房地产业给其他行业提供生产资料。典型先导产业排名前列是房地产，第二是交通，我们过去说要想富，先修路，但是房地产领域我们也看得很清楚，在座很多是搞商业的，商业需要最基础的经营环境就是商业设施，商业设施是房地产生产出来的产品，所以从某种意义上来讲房地产是其他行业的母亲，都需要房地产生产出这种产品提供给其他行业做最基础的生产资料，其他行业才能搞起来，金融中心、银行、商贸设施、旅游酒店也是我们的产品，所以房地产业是其他产业发展的先导产业，这是我对它的三个定性。

但是我们国家从较高层到学术界没有意识到房地产行业的认识，导致了我们这个行业的错误决策，导致了一系列错误政策，很典型的就是限贷政策，我的研究生找我说向我汇报一下，我要给某某同学登记了来告诉我一声，我一听不需登记，为什么？登记了你们两个算一家了，知道不？不就是要成为一家吗？你买这个房子排名前列套房30%的首付，第三套房70%的首付。不准结婚，未婚同居，就算未婚同居他们两套房就只有30%的首付，不能结婚，结婚把老人接过来就得离婚，深圳现在控制离婚指标，每个月大家都排队抢离婚。所以这样的政策都是源于我们认识上的偏差，全世界都非常珍惜这点需求，结果我们在这儿拼命打压，大量资金涌向国外，这几年国外GDP怎么样起来的？美国、加拿大是中国人救起来的，旅游是次要的，更重要的是我们出去买房，随便买一套房几百万，这个数据还统计不上来到底多少，同时我们看到国内的需求，所以这些都和政策联在一起。

最近我们也在向较高层反映，包括一线城市也必须调整，不调整是不行的。我们认识偏差导致舆论上的顾忌，生怕大家骂中央政府，骂领导人，所以我们扭扭捏捏，羞羞答答，就像加速度下滑，一开始要拽住很容易，但是今天的困境主要是房地产打压导致的，你们说其他行业怎么样，我告诉你刚才我讲房地产是支柱产业，还是先导产业，当它一下滑几乎所有的产业都会受前脸，今天会场上所有的东西都是因为有这个房地产产品才发生了这次论坛，无论是地毯还是灯具，回到家你发现先有这个房子才有其他的东西，房地产连着五十个还是七十个行业说不清楚，直接间接的把国民经济联系在了一起。如果能再进行一番修正，小产权房，内部机制房，军产房，过去的房改房，城中村自建自管的房子，还有另外一些，比如工业用地上建的房子全部算进来，中国目前房地产在GDP总量上能达到一半的贡献，房地产出事经济不可能会好。2012年美国GDP总量当中排名排名前列位的仍然是房地产行业，雄霸世界的美国金融保险业只完成了8%，而房地产完成了23%，房地产是金融保险业的1.7倍左右，在美国金融业碰到了房地产，这个行业太重要，所以如果你错过了，它这种下滑的速度你几乎没有办法救的，所以我们现在采取了很多措施，再加上不动产登记，反腐败等等，所以现在公务员不敢买房，还卖房。所以这样的情况下即使出台一个政策，看到救市效果也是微乎其微的。

看一下2005年的市场状况，开发增速一路下滑，房地产正常的经验数据应该达到25%左右，增速达到25%左右，现在是2%，你就知道这个行业目前有多大的压力，泥页知道为什么整个国民经济会这样。再看施工竣工新开工的情况全部在下滑，而且有两个数据掉到地下之后出不来了，上面那个是施工面积，增长率也不断在下滑，销售少有冲出地平线的是销售，但是这个数据在5、6月份冲出地平线开始往上走但是冒了几个月又开始下滑，现在全靠较新政策。今天是12.8号，随后国内有三个重要的会议，三个重要会议当中有可能焦点还是房地产，可能会出新政策，我们也积极的反映一些看法，如果新政策跟不上就没有办法了，而且前面的资源很多被浪费。

5月份库存稍微下滑了一点，当时行业内都很高兴，认为一个新迹象，新趋势开始了，可能是消化会加速，但是随后我看到是空欢喜一场，到10月份我们看到又回来了，所以市场压力非常大。土地成交大幅度减少，增速是持续负增长，掉下来之后就起不来了，一直在下滑。

从基本评价来看，虽然住房消费政策，老百姓买房自己住也是投资不是消费，但是别人都叫消费，这个利好不断释放，但是目前来讲开发商仍然以去库存为主，重点在消化而不是投资上，没有人讲投资，大家都想怎么把房卖掉，只有个别一、二线热点城市会想投资的问题个。当库存居高不下的时候，新开工项增加也是非常难的。房价下跌压力仍然存在，开发投资、商品房、交易均价都有可能再创新高，有可能达到前年的水平，前年是8.1亿，现在11亿左右，这个数据倒有可能继续往上走，但是记住这个数据特殊，特殊在它是以开发商及其难受让利的情况下达到的情况，人人都说年年都说难受，年年数据在向好，但是实际上有些开发商已经垮了。不同城市，不同区域，不同企业，项目之间仍然是市场冷暖不均，有些开发商市场集中度进一步提升，多数企业能够完成年初自定的目标。对于大公司来说这是很恐惧的，因为将来有一天可能都是它们的天下，这里倒是可以向小开发商说一句这是不可能的，为什么？如果这个地方只有十几来亩地让中海来干可能就赔了，但是小公司干就赚了。所以开发商想提高市场集中度这是非常困难的，美国有12万家开发商，根本不是我们想象的就那么几家，香港也是有大量的小开发商一栋楼一栋楼的盖。

中国人的市场之所以这么多大公司存在，实际上和特殊的体制是连在一起的，如果不是中国特色的体制不会出现这么多大的公司，因为这种特殊体制下大公司发展和小公司发展完全是不一样的。

目前的市场还能不能救起来？我们还是可以把市场的交易进一步提升的，但问题是目前这些政策都不到位，还有大的问题，所以预计未来两三个月当中还会出很多政策，未来3—4个重要的会议可能就集中的定调了，这些政策可能轮番出，也可能一会儿推出来，这些政策有些政策是必然的，比如说像户籍的放松，包括老百姓税收减免措施。排名前列中央折算应该马上在全国范围内取消限购限贷政策，尤其是一线城市的限购限贷。一线市场状况会影响二线，带动二线，二线再带动三线，全国市场才会慢慢恢复，尽管三、四线存量特别大，想消化很麻烦，但是这个过程必须启动，如果这个过程再不启动，三、四线就有大量的烂尾楼，所以应该把一线放开，当然不放开他们的交易量也是在上涨的。

第二中央政府应该明确宣布紧缩未来建设用地供应。这一条我们反映了好多次了，算是写到中央文件里了，但是地方在执行的时候没有办法，所以中央政府对土地的控制是不够的，像成都这种地方一个天府新区造成多大的量，为什么现在成都开发商都很难受，因为量太大了，如果控制点土地今天的市场就不会这么难受，为什么深圳好受，为什么厦门困难？就是因为它的土地供应受到了约束，不像重庆，不像成都，成都过去要建三千万人民的大都市，我觉得当时的规划有点大跃进，所以有些政策是政府代理，所以中央政府必须紧缩下一步建设用地供应，特别是三、四线一定和去库存挂钩，库存消化得差不多了再放土地，地方政府难受也得受，否则就把地方搞死了，对于政府来讲除拆迁之外土地来源是没有成本的。

第三放缓棚户区改造进程，先解决好库存问题。棚户区改造也是政府推进的项目，但是能不能缓下来？就像开饭店一下包的饺子没有卖完，就告诉客人说没有饺子先吃馒头，所以如果存量消化不掉，你还大量搞通讯改造，通讯改造有70%要转化为新商品房，所以市场压力越来越大。

第四继续降准降息。商业性贷款放长贷款期限，能不能延长15—20年，只10年这条件太苛刻了。第二贷款首付能不能降低一点，比如降到40%。再一个利率能不能不上浮？你想消化总得给条件。再一个买了商业房这些人，在城里尽管没有住宅，但是我们能不能给解决户口？能不能让他小孩入学？他买住宅有贡献，买商业、写字楼是不是贡献？也是贡献，如果不采取这些措施，即使这个写字楼出租很好，商业设施出租很好也没有人买，这样的话这些商业项目就消化不了。成都商业设施特别多，冉会长说他几年就提商业项目太多了，但是政府不听。年轻人买房贷款能不能延长期限，能不能延到四十年？我们抵押房的时候，我们抵押的是产权，根本和生命没有关系，现在中国退休的人根本不给贷款，抵押的是房子，这和寿命有什么关系？和工龄有什么关系？如果担心还不了，能不能和子女结合在一起，他们合在一起作为共同借款人的时候能不能抵押？年轻人能不能五年内只还利息不还本金？同时年轻人还款压力大大减轻了，特别是刚刚毕业的年轻人他们想买房，但是还本付息他支付不了，我们只还息不还本，完全可以，国外就是成熟的政策但是我国就没有。我们还可以采取其他的措施，比如首付要不要降？应该降，某财经网采访我，我录了一段，我讲到中国是全世界买房最难的国家，最难难在什么地方？根本不是房价高，是首付太高。你在加拿大，如果你有很正规的工作，交5%的首付就可以买房，中国必须30%，40%，第二套根本不贷款，政府是政策制定的，所以新的政策必须去调整，让大家真正买得起房，不是开发商让我们买不起房，而是政府的条件太苛刻了。

第五一定要充分中央文件，重新承认房地产业的支柱、主导和先导产业地位。当我们再次强调这个，就会防止媒体一直唱衰房地产。中央要通过改变说法，进而影响市场的交易恢复，房地产它是支柱、先导和主导产业，它是一个客观事实，是事实我们就要承认它。

未来的市场有没有投资价值？我们不能说没有，但我要告诉你市场空间大大减少这确实是事实，大部分做商业地产我不太主张他们继续扩张，尤其是三、四线城市，我们强调回去把三、四的房子除了自住的尽量卖掉，卖给谁？一定有人接盘，现在不卖过五、十年根本卖不掉，我这个预测用不了多久百分之百就会被验证，为什么？因为人口大量由底端城市向上端城市流动，由中国向外流动，这两个趋势是改变不了的，那么三、四线的房产将来脱手越来越难，价格机制本身就有这样的作用，价格机制有两大功能排名前列传递信号告诉你供给与需求是怎样的，第二调整财富分配，上帝是公平的，不管你曾经多么富有不聪明财富都会大量缩水。所以一定要尊重市场规律，任何人不要跟市场去斗气。

房地产今后更多是一、二线城市发展，但是很多二线城市竞争也是非常激烈的，当你这个地方还好的时候无数开发商会涌进来。三、四线一定是倒霉的，未来市场空间点在哪儿？不是一点支撑也没有，排名前列个是大拆大建，建的过程中也是房地产业发展的过程，这还要持续10—20年，但是开发商太多，狼多肉少。第二人口增长，最后计划生育政策会废掉，至于哪一年不清楚，至少眼前人口在正增长，正增长就有需求。第三城镇化率，城镇率达到53%，这是假城镇化率，因为是把在城里打工上班以上算为城镇人口，他们在城市里没有自己的家，住在工棚，地下室里，保姆住在保姆房里，什么时候他不住在主人家里这个时候量才大量吸收了，这是房地产业发展的巨大动力。第四家庭裂变，现在全国是3.1口一个家庭，将继续裂变2.5—2.6个人口，这个过程再继续往下延续就会带来需求上涨。第五生活方式的演化，当离婚的时候，不能住一起的时候需求一定是上升的，第二年轻人大量不结婚，这些不结婚的人，法律上来讲他们不是一个家庭但是却是以家庭在分担房产。还有把父母接到城里来住，但是不住在一套房里面。所有这些决定了一个解决，生活方式会创造出更大需求，远远超过人口增长和城市化。第六区际人口的整合，所谓区际人口整合是什么意思？是大量人口会从不好找工作的地方，气候不好的地方等等涌向像成都、厦门、北京、上海这些就业机会多的地方，便于生存的地方。还有一部分人跑向国外去，这样一定会带来空间需求的变化，进而影响到不同城市之间房地产市场的规模。这些将支撑未来市场的发展。

在市场分化之下，开发商的发展思路是什么？十年当中现有的公司二分之一垮塌是正常的，但是二分之一垮掉不意味着总量减少，因为垮掉还有新公司增长。开发商应该走出去，我已经讲了很多年了，今天看到了万达、绿地、恒大、万科都走出去了，这是一个必然的趋势，但是四川这个地方是非常保险的，四川开发商走出去的很少，主要还是沿海的，北京的、上海的、广东的、浙江的、福建的在往外走，内陆的还是很少。

第二进入人口众多，第三产业发达的大都市，开发大量和地方政府打交道，有些人在当地比较厉害所以不敢到外地去，但是你发现这个地方市场消化不掉，做也没有用。

第三开发与投资并举，不能只盯着开发，在海外来讲开发和投资往往都是两对，在中国来讲是合为一体的，其实慢慢可以分开的。第四与其他产业的结合，包括互联网、金融业、生活服务业等等。第五进入物业持有行业，做老板的老板，我已经讲了很多年，开发商要调整心态，不要只盯着做开发，今后较大的市场是存量资产的持有运营和管理，我自己带了一个房地产EMBA班，那个班我们有四个培养方向，排名前列方向是传统开发和经营，第二是下一步将成长起来的不动产持有运营和管理，这是大的发展空间，第三是不动产投融资服务，包括理财。第四是海外投资与海外置业，这是未来长期的发展方向，所以开发商必须往这个方向调整。

第六到国际市场寻找可囤积的具有潜在经济价值高的土地，海外有两年、三年不开发的土地就可以收回，我们可以先去买，等别人买了你再去买就完了。就像海外置业，2010年我反复讲富人要走出去，那时候没有人听，我推动了中国跨国置业的市场，但是走出去的还是少量，已经走出去的人全部都赢了。

谢谢大家！

【主持人】非常感谢董潘教授精彩的分享，新常态新得让我们有点害怕了，特别是即将成为新人的我在考虑要私下请假一下董教授要不要先买房，买几套房。

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