林中：全国布局25个城市 保证20%以上增长率

就像不久前徒步戈壁一样，旭辉地产（00884.HK，下称“旭辉”）是一个怀抱理想、耐得住寂寞和荒凉的远行者。

在旭辉上市三周年之际，旭辉控股有限公司主席兼执行董事林中向人民网记者畅谈未来五年的规划：“到2017年，旭辉的销售目标是500亿元，在此之前会保持40%的增长率，在2017-2021年会逐步降低增长率、稳定在20%以上。”

那么，在房地产的“白银时代”，暗怀千亿目标的旭辉是如何实现逆势突围呢？

五年规划：聚焦一二线 布局25个城市

今年以来，旭辉以一种“黑马”的姿态一路北上先是在北京、天津斩获数幅地块，随后挥师长三角在上海、苏州、南京等地接连拿地，而后也相继在武汉、重庆等中西部城市布局，据不完全统计，截止目前旭辉以拿地和合作等方式共获取19幅地块。

旭辉大手笔拿地背后其实是规模化扩张的需求。林中表示：“在2017-2021年里，旭辉还将力争每年平均新进2个城市，在五年内彻底完成25－30个城市的全国化布局，而在挑选进入城市的时候，旭辉会坚持聚焦一、二线城市的战略。”

而今年旭辉频繁拿地也是基于对市场的判断，林中表示：“去年下半年到今年是拿地窗口期，而随着地价的上涨，旭辉也会逐步减弱拿地的节奏。因为买地就像买股票，在市场不佳的时候逆势拿地，在市场回暖的时候，逐步减弱。”

2013－2015这三年内，旭辉先后新进杭州、武汉、南京、沈阳四大省会城市，至此，旭辉已进入上海、北京、天津、苏州等16个城市，并形成了“环渤海”、“长三角”、“中西部”三大区域战略布局。

为了快速实现全国化布局，而林中向人民网记者透露，“下一步会考虑进入珠三角进行拿地”。

据旭辉2015年中报数据显示，2015上半年旭辉有96%销售收入来源于其聚焦的一二线核心城市，这也印证了旭辉“聚焦一二线”的战略。

而在今年的拿地过程中，旭辉不断在尝试小股操盘，选择合作方式进行拿地，而旭辉的合作伙伴也逐步扩大包括新增的绿地、恒基、平安等。

对于小股操盘的初衷，林中表示：“旭辉未来要保证持续稳定的增长，在买地的同时也保证稳健的资金链和较低的负债率，也要保证未来一定的利润增长空间。”

“而合作方式进行拿地和开发也会降低风险，有助于我们应对房地产行业可能出现的‘黑天鹅’事件。”

应对天花板：如何保利润？

在房地产的白银时代，由于地价的上升和市场竞争的白热化，房企的利润空间正在一步步压缩，房地产企业面临着“利润下滑、去库存压力、个性化需求”三大压力。对于此，林中透露旭辉主要从四方面来提升利润：“一是降低融资资本，二是控制土地价格；三是推行精细化管理；四是创造产品溢价。”

而对于精细化管理，林中从内部经营考核上入手：“我们将经营权下放，将考核指标与利润挂钩，也就是进行销售目标和利润双重考核。”

“比如，销售都会考虑‘每卖一套楼，为公司创造多少利润’，全员动员，每个部门、每个员工都在考量如何提升利润。”

在旭辉的账本中，要实现有质量的增长，就要处理好增长率、负债率以及利润率之间的关系，使三者达到一个平衡。

从财报上看，旭辉的三项指标都较为平稳。财报数据显示，今年上半年旭辉实现收入48.6亿元，净负债比率为72.5%。现金与总资产比率高达20%，同比增长4%，手中握有的现金量达到101亿元,较2014年底增加30亿元；而股东权益应占净利润增加至8.02亿元，核心净利润率保持在12.8% 。

在房地产行业从粗放式向精细化方向转变时，个性化产品和定制化产品也是未来房企的发展方向。

林中认为：“比如，我们正在考虑95后，00后的需求，还有单身女性公寓，未来小批量、定制化肯定是产品发展的方向。”

对于热爱徒步的林中来说，企业发展就像徒步，考验的是耐力、持久力，而不是短时的爆发力，而旭辉会像一个坚定的徒步者那样，走向远方。