[北京]郊区楼市调查 睡城苏醒房价重返万元时代

北京和通州楼市价格的起伏直接影响到30公里之外的河北省廊坊市燕郊楼市的走势，因此，素有“不是北京的北京”之称的燕郊有范本价值，本报记者选择对燕郊楼市进行采样调查，试图通过对燕郊楼盘起伏演变过程来镜像出京津冀楼市的走势。

近日，本报记者走访了燕郊的首尔甜城、汇福悦榕湾、华夏基业孔雀城、东贸、纳丹堡、理想新城、南城的天洋城四代、蓝湾和港中旅海泉湾等楼盘或是售楼处现场进行实地调查。

燕郊重返万元时代

从北京国贸或是大望路驱车一路向东，大约30分钟即可进入燕郊，在燕郊排名前列站的酒厂或称之为兴达广场，便会看到林立的售楼中心或是代理销售处，从酒厂的彩虹桥沿着102国道直接向东到燕灵路口这段距离集中了绝大部分楼盘的售楼中心。

据悉，燕郊是河北省廊坊市三河市的一个镇，同时是高新技术区，与首都北京仅一河（潮白河）之隔。燕郊位于北京东部，距祖国首都中心天安门广场仅42．5公里，直线距离33公里，比北京密云、怀柔等很多远郊区县更靠近市中心。

很多销售员在102国道附近揽客，请购房者到楼盘销售中心或是代理处了解楼盘情况，如果购房者有时间，也可以看正在施工的现场或是看样板房，这一切都是免费的。

“燕郊楼价历经了几次沉浮，2013年，燕郊已经告别万元时代，直到2014年6月份，燕郊一些楼盘跌下万元，现在受到几次加息政策的利好，燕郊的楼价确实是 ‘日新’，价格不断在上涨，而且交通设施在不断改善，燕郊楼盘的均价不会重返万元以下了。”5月24日，燕达地产集团副总裁赵增志告诉中国经济时报记者。

近日，本报记者走访了燕郊的一些楼盘发现，燕郊楼盘卖的是十分火，位于南城的蓝湾已经清盘无房可卖，潮白家园和学府阑湾价格从6000多元／平方米涨到将近9000多元／平方米，首尔甜城普宅大部分户型也至少在11000元／平方米的价格，即使这样，燕郊楼市依旧火爆。

河北省三河市汇福地产副总经理刘振刚告诉本报记者，“燕郊自身的区位优势，以及交通的持续改善使燕郊的楼价迅速超越‘万元时代’，现在想在燕郊买到万元每平方米以下的优质楼盘已经成为传说。”

廊坊澳美基业地产董事长张亚娟向本报记者直言，“国家颁布了这么多有力的救市政策，楼市回暖是必然的，加之股市的非理性疯涨也必将快速回归到理性状态，不要说到年底，就现在，包括燕郊在内的廊坊楼市已经出现回暖现象了。”

燕郊目前在售的楼盘多以高层和小高层为主，例如天洋城4代、汇福悦榕湾、上上城理想新城等，容积率均在2．5以上，首尔·甜城的洋房产品容积率为1．56，这提高了整个住宅的舒适度。

“虽然现阶段燕郊楼市非常火，不过现阶段燕郊的投资客在逐渐减少，刚需日益成为购房的中坚力量，这已经成为一个不争的事实。”赵增志认为。

“睡城”慢慢苏醒

在北京周边，天通苑、燕郊等都被冠以“睡城”之名，其原因在于人们往往白天离开这里上班，晚上回来在这里休息。

但是燕郊除了楼盘之外，还有不少的工业、医疗和教育等全配套，另外，北京外溢效应在增加，离北京最近的燕郊自然慢慢承载着商务等诸多功能。

由此，“睡城”慢慢开始苏醒，“醒城”燕郊将成为未来京津冀一体化战略中的一个重要亮点。

“行政和地理意义上，燕郊是一个地名，‘燕’字与北京极度相关，但是从人们的生活习惯来说，燕郊其实就是北京，燕郊其实就是‘不是北京的北京’。”赵增志说。

河北省三河市莲荷房地产开发有限公司营销总监、燕郊中国珠宝城营销总监李奕萱告诉中国经济时报记者，“燕郊的很多产业等已经与北京形成了有机的对接，比如，写字楼里年轻人很多，他们的公司很多是从北京到燕郊租房进行办公，可以说燕郊是中小型企业办公的。行政上，燕郊不是北京，可是燕郊人的生活习惯等完全和北京接轨。”

刘振刚告诉本报记者，“东贸地处燕郊的门户，是燕郊排名前列站，对燕郊来说，具有重要的意义，东贸和宋庄国际创意产业园、通州新城连成一个新的铁三角，燕郊毗邻首都机场，交通会更加优越，燕郊作为卫星城成为有潜力的价值洼地。”

赵增志表示，燕郊由于其区位优势，未来将成为京津冀受益的区域，事实上，燕郊的工业和服务等产业的设计和研发已经走在顶层设计的前面。

本报记者了解到，传统意义上，楼盘一元化的功能在于满足人们优美的居住环境，二元化的功能在于同时还能满足办公和商务等便利。

“位于燕郊东贸的汇福悦榕湾是三元化生活区，有潮白河的景观和华堂高尔夫、中央美院等建筑，万豪酒店和家乐福都入驻悦榕湾，除了居住环境和商务办公之外，小区还可以满足人们多层次的要求。”刘振刚表示。

关于燕郊楼市未来的发展趋势，赵增志告诉本报记者，“十分看好燕郊楼市未来的走势，因为燕郊的土地越来越少，现在燕郊事实上承载着通州副中心的功能，有不少人选择在燕郊居住和办公。”

燕郊价格走势研判

“从京津冀一体化这个单一维度来看，未来北京的楼市价格不会再有快速地增长，但是天津和河北仍然具有较大增长潜力。”商务部研究院产业招商研究员沈云昌告诉中国经济时报记者。

张亚娟告诉本报记者，“在京津冀一体化的大背景下，廊坊得天独厚的地理位置决定了它承接产业的重要地位。一体化会使北京大批产业外迁，因此，这会带动大批人口外迁到廊坊，为方便与北京的对接，无论是交通，还是生活配套都要有所提升和提高，由此，房价的上涨也是必然趋势。”

事实上，楼市的社会和投资属性正在日益消减，而居住功能正在逐渐回归。

赵增志认为，“不能局部地看楼市是否回暖或是下跌，要相信自己的判断力，根据自己的财力等综合状况做出决定，该出手时就应该及时出手。”

关于燕郊楼盘的未来潜力，赵增志认为，“燕顺路一直是燕郊北城比较核心和繁华的区域，京平高速等交通十分便利，燕郊南城楼盘的配套则相对滞后，要达到北城现在的程度，还需要一段时间。”

张亚娟认为，“努力去地产化是地产企业未来发展的一个方向，目前随着 ‘互联网＋’的兴起，各类众创空间野蛮生长，产业地产转型也可以顺势而为，产业地产转型也是企业要努力的方向。”

关于燕郊楼市何时复苏，刘振刚表示，“大面积不好预测，因为未来楼市的走势更多的是局部的，每个楼盘的销售策略和整体战略不一样，所以，对于楼市的预判不能一概而论，每个楼盘都有自己自身的特点和情况。”

沈云昌表示，“燕郊房价突破两万元只是个时间问题，两三年的时间肯定没问题，五年内突破三万元没问题，当然这要看北京和通州的楼市是否正常。”

赵增志同时建议，“目前准备置业的群体，首先要考虑稀缺位置、稀缺资源、大配套和生活国际化等因素，这样的房子更具有保值和升值空间。”