小产权房仍是“小三”未转正 风险大慎买！

案例：千防万防还是买到了小产权房

2012年2月20日，有网友在郫县三道堰购买东方威尼斯一套93平米住宅。因为是城乡结合部，害怕买到小产权房。所以在购房之前对销售人员进行了详细反复询问，销售人员当时明确说他们楼盘证件齐全是大产权房，在签订合同2年内为业主办到房屋产权证书。同时在签订的合同里，也写明了开发商保证在两年内为业主办下产权证。如果没能按约定的日期办到产权，购房者有权单方面解除购房合同，开发商退还房款并赔偿总房款5%的违约金。后面我还按开发商的要求缴纳了维修基金、天然气、土地出让费、契税等相关费用。

但是2年早已过去，该网友至今未见到自己房屋的房产证，期间多次找开发商说理，得到的回复都是“明年能拿到”，但这句话反复说了好几次，依然没有见到房产证的踪影。后来曾经提出退房，但遭到开发商一口回绝。不仅仅是2期，已经交房5年的1期，同样是这种状况。千防万防最后还是感觉买到了小产权房，现在拿不到产权证，又退不了房，该怎么办？

有人说，小产权房就像“小三”：名不正，言不顺。玩笑归玩笑，但明明在你手上的东西却始终不能证明就是你的，遭遇这种处境想必还是相当尴尬。这年头，好不容易卖肾、卖青春多年换取一套房，要最后还给你说是小产权，也是蛮让人崩溃的。而有的人认为小产权房价格廉价，能很大程度地减轻购房压力，但为何买到小产权房却反而不安心呢？到底什么是小产权房？买小产权房有什么风险？不小心买到小产权房该如何维权？本期《解密维权》邀请北京安博（成都）律师事务所律师韦海军、黄磊、王亮、钟晓丽为您一一解析。【点击进入解密维权第22期专题：小产权房名不正言不顺 维权何去何从?】

小产权房买卖合同是无效的 且无法办理房产证

【搜狐焦点网】什么是小产权房？ 买小产权房有哪些风险？

【律师解答】我国法律上没有小产权房的定义和规定，人们通常所称小产权房：通常指在我国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设且没有取得合法的用地手续和规划手续，面向社会销售的房屋。由于在集体土地违法建设且没有合法用地手续和规划手续，因此这类住房无法得到国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称小产权房。

购买小产权房有如下风险：

一、合同法律效力风险：小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。

二、房产转让风险：小产权房拿不到房产证，不构成真正的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

三、政策风险：购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

四、监管缺位，购房者利益难保障：小产权房屋的开发建设没有法律进行监管，开发建设过程存在严重的监管存缺位，房屋质量和房屋售后保修难以保证，对购房者的利益有很大影响。

多方查证才能规避买到小产权房

【搜狐焦点网】如何避免买到小产权房？

【律师解答】目前国家对小产权房的态度是坚决遏制，尽管也有“让小产权房通过补交土地出让金从而实现转正”的呼声，但也一直只是呼声。小产权房风险大，提前规避是王道。以下为规避方法。

1、一定要求开发商或置业顾问将重要的口头许诺写进白纸黑色的购房合同，口说无凭，避免后期出现纠纷。

2、购房者在在购房时，要求开发商必须出示五证：《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。购房者应注意无证是否齐全，五证上所标定的地块、房屋是否与所销售的地块和房屋相一致。“五证”齐全才能购买。

3、购房者与开发商签订商品房买卖合同后30日内应到房地产管理部门备案，完成备案是交易成功的标志。

4、去房管局查验一下，自己所购房源是否在房管局官网或者透明房产网上有房源备案，如果有，则基本能证明是正常房源。

5、还有一条最直接的方法就是问能否做按揭贷款，如果能则说明可以进行产权抵押，基本属于正常商品房。

6、最后，就小产权房出现的地域特征来说一般是城乡结合部和远郊，所以在这类地域买房一定要加倍小心。

小产权房维权不易 慎买！

【搜狐焦点网】不小心买到小产权房该如何维权？

【律师解答】小产权房没有合法用地、规划手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。购房者可与出卖人协商解决，协商不成可向法院主张合同无效，要求出卖人退购房款并要求赔偿因此受到的损失。

【搜狐焦点网】销售小产权房是否违法？

【律师解答】根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据较高人民法院在《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题答复》（法[2010]395号）中表示：在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强，现有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。发现负有监管职责的国家机关工作人员有渎职、受贿等涉嫌违法犯罪的，要依法移交相关部门处理；发现有关部门在履行监管职责方面存在问题的，要结合案件处理，提出司法建议，促进完善社会管理。