图文直播:营销前置漫谈会 互联网思维设计与营销

                            直播现场：营销前置设计漫谈会

                        直播现场：营销前置设计漫谈会

在互联网思维盛行的今天，它给各个行业都带来了冲击和新的机遇，而在冲击与机遇中寻找机遇则是每个行业正在努力的方向。那对于正处于转型期的房地产市场来说，开发商该如何利用互联网思维塑造难以复制的体验感项目？如何缔造有话题性的公共空间？如何让消费者成为话题空间的传播者？

2015年4月18日下午两点，由 IMG3矶森（景观规划事务所）主办、领沃承办的“营销前置设计漫谈会--互联网思维的地产设计与营销”在成都瑞吉酒店摩根厅举行，来自业内的众多知名人士欢聚一堂共同探讨如何颠覆房地产传统硬开发模式。活动由搜狐焦点成都站主编付小东主持，并搜狐焦点全程特别直播。

参会嘉宾

张建华 RET睿意德董事兼成都公司总经理

王柯翔 IMG3合伙人、城市规划师

陈  鹏 成都和瑞丰实业有限责任公司首席执行官

以下为图文实录：

主持人：搜狐焦点成都站主编 付小东

主持人：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家下午好，

欢迎大家来到营销前置设计漫谈会，我来自搜狐焦点，非常荣幸能够担任本次会议的主持，与各位来宾一起探讨营销与设计，我谨代表主办方对各位来宾的莅临表示最热烈的欢迎。另外本次活动还得到搜狐焦点、每日经济新闻的大力支持和宣传。大家都知道，各行各业都已经兴起了互联网的浪潮，但是不同的行业与互联网思维的结合方式必然不同，甚至同一行业不同分工也会导致他们对互联网思维的理解不相同，正因此我们今天有幸邀请到三位嘉宾，他们有在商业地产领域多年的操盘手，也有青年设计师，还有在成都仁恒IFS太古里等留下无数经典设计的青年设计师，既然是基于互联网的活动，我们也希望本次活动台上台下能随时保持互动，在活动进行过程当中，各位来宾如果有与讨论话题相关的问题，可以随时发送相关问题至我们的微信讨论组，届时待嘉宾发言完毕之后，会得到嘉宾的耐心解答。首先我们非常荣幸邀请到一位从事地产顾问工作超12年的商业地产运营操盘手，他除了拥有丰富的商业地产全程运作经验，对于城市战略、区域开发、综合体开发、文化及旅游度假等也有着丰富的实战经验，下面让我们掌声有请睿意德总经理张建华先生为我们分享。

张建华：各位下午好。因为这个命题营销前置设计漫谈会，我看到这个标题我们会经常去说，现在互联网思维给大家带来的是很多挑战，包括很多传统的交易模式的挑战，以前经常有人说那是不是我们做好我们的体验，做好空间，用我们的建筑语言融入更好的客户体验，给客户黏性，我今天用用五大趋势来展开我的话题。

我觉得排名前列个趋势就是碎片化、智能化商务生活，我们的商业地产实际上是发展到区域中心化向社区化和碎片化，互联网带给我们人类越来越便捷，我们的工业也让生活越来越便利，但是让懒人变多了，所以宅居化也是一个趋势，在这个过程当中商业该怎么去思考。

第二个趋势就是“渠道为王”变为“渠道为亡”，两个王不一样，过去我们的品牌零售店等都是以渠道占有资源去赚钱，实际上进场费、租金这些等是电商的优势，就是低价的优势，所以越长的渠道带来的成本越高。这个过程里面不包含我们的餐饮，我们的一些美发，跟生活贴近相关的，网络暂时代替不了的这些。

第三个趋势就是空间支撑转为时间支撑，实体商业我们过去就是做位置，做地段，你站的商圈，以商圈半径为竞争，占一个好的位置，好的口岸，我们在春熙路的商业，很多零售店不用考虑客户进店的体验，互联网正是用这个方式，大数据来分析我们的客户，他们的消费行为，他们的习惯，他们的一些喜好，然后进行相对应的营销和相对应的二次配送，这正是互联网思维带来的冲击，所以说空间的支撑要去转化。

第四个趋势就是社交性购物时代即将到来，这正是互联网思维体现的，就是我们真正的王婆卖瓜式的推销已经不存在的，带来的社区化、圈层以及一号的驱动进行生活的购物，可能你现在再去购物，可能就到别人客厅家做客，顺带买到我喜欢的商品，比如说举一个例子，宜家就在做客户的体验，家居变成样板间化，变成贴近实景的场景化。

第五个趋势就是房地产开始体验衰退，我们过去的传统住宅是靠政策，我们的经济影响的，说靠天吃饭，天就是政府，往下来我们的高端餐饮、高端酒店，以及一系列的包括大型的商业中心，都会带来一些衰退的表现，我们国有银行，包括传统的媒体以及报媒和纸媒都是有这个方向，房地产经过这么多年的发展，还是资源整合和占有的模式，所以说在政策环境不明朗的情况下，恰恰带来了我们体验的开始。

RET睿意德董事兼成都公司总经理 张建华

这是一个较好的时代，也是一个最坏的时代。因为这个是代表时机的来临，身处这样的时机我们应该怎么办？我们先从一个唯度展开，我们经过很久的工作，整理了一些跟开发商跟设计单位在操盘的时候经常出的问题，在这儿展开，前不久我在网上也看过类似于这样的话题。

排名前列个误区，就是规划先行带来的误区。建筑设计代表商业设计，这是最开始的，把项目开完之后，再花时间去修详规，实际上这个过程可能对市场的思考不是特别充分。为什么这样说，因为建筑可以用建筑的艺术，空间的艺术去表达，而他对商业的市场需求的理解，有一些可能了解得不是特别深，以商业为导向，比如说影院是否要做巨幕，巨幕的尺寸又是多大，现在商业多少了解了一些，过去是已经设计好了，你去帮我找想到要求的商户和品牌，有一些硬件实在做不了，就是建筑设计先于商业设计，一旦建筑设计完成了，那你商业物业的地面、层高、柱距等一些优化的过程，就成为非常重要的一个过程。

第二个误区就是营销策划代替商业规划。下面我们来看一张图，在销售市场大家知道我们商铺总价的问题，投资客喜好偏更小面积的一些商铺，在商业出租的时候，商家零售商们更喜欢大面积的商铺，这个时候就带来我们应该如何平衡的问题，营销的策划就说市场这样好卖，我们就这样设计吧，但是真正在市场的时候，尤其是表现的时候最容易出现很商家经营需求不对等的问题。还有注重外观形象，轻内部结构，表面一张皮，很吸引顾客，但是在现在已经不能给消费者吸引力，尤其是进入里面的商家会出一些问题，这是一个公共空间，处了一个巨大的柱子，这对商家的展示和顾客的便利化都会带来问题，包括这边有一个平面，内部硬件的一些空间优化，比如说货运电梯、后勤通道的安排，店面最优位置的展示，这些都是容易轻内部结构，就是先把外立面做漂亮了，再接下来就是注重的共享空间的设计，然后轻的经营成本的测算，这个尤其是在现在的设计中会经常遇见到，因为大家越来越注重公共空间的设计，但是这也要经过运营的思考，否认开业的时候很炫，会吸引很多人，但是以后背负非常大的运营成本，我们成都也有，公共空间过大，出租面积过小，再加上要做水的主题，你的运营能耗非常高，最后导致到现在也不盈利不赚钱，这也是很常见的问题。实际上这是一个度的把握，就是分析测算之后到一个合理的指标，再下面就是主力店，我经常会遇到一些商业，把较好的口岸，较佳的位置给了主力店，主力店确实也能带来人气的吸引，包括旁边商铺的溢价，但是主力店的租金给予你的回报并不高，对旁边商铺的影响和折损也是非常大的。所以说这个也要去考虑，也是一个算帐的问题。再有就是开发商经常把自己的项目作为自己的亲生孩子，就比较溺爱，有自己的一些主观经验，这个需要去创造一个什么奇特的东西，但是正如这几张图，大家看都很炫，都很有些价值，我们常说艺术是源于生活，但不要凌驾于生活，就是要和消费者使用上要有一定的匹配。国内经常会有这样的现象，照搬，但实际上跟实际吻不吻合，这个要考虑。

第二部分就是释放空间价值，提升消费感受。在设计这个环境我们分析了一下公共空间的商业价值，公共空间一个是提高多少商铺价值的溢价，我们经济分析和测算基本上提高10—15%的租金收益，增加广告的收益，公共空间会带来广告的收益，还有商业活动的承载，公共空间在国内商业里面最常用的几个方向，一个都是展示展览、儿童活动，这个在现在互联网思维下也会有更好的应用，下面是针对公共空间租金的一些情况，这边是以万元计的，你要有一个预留，但是也要有一个度，不要预留的太浪费，有几个小案例，美国Mall，他是用公共空间用主题游乐场串起来，实现客流量年4000多万人次，也带来很多的为游乐主题带来观光客，吸引客人40%，比如说屋顶有一个开放式的主题餐饮，在不同时节会举办不同时节的主题，包括洛克菲勒中心，都是对公共空间的活动和应用，这个在国内大家有机会可以去看，他在广场外面是一个巨大的园林。在冬天，北京空气比较冷的时候，包括春天现在风沙比较大的时候，这个室内的空间是聚集人非常多的，很多儿童小孩在这儿玩乐，这边是退台式的餐饮，一些清餐和水吧的服务，构成了巨大的人气和黏性，外围是外立面展示面，主入口人进来之后很轻松的就进入到内中心来活动，实际上是把我们常说的商业最死角，最靠背后的位置带动的非常有价值。

第三部分借势科技的发展，网络化包括O2O的模式，或者说我们昨天在下午开了一个论坛也在讲，我们讲OWO的模式，也就是线上线下的融合，而非对抗，包括智能化以及社交化的应用，互联网给我们带来很好的客户黏性和导流，我们也举了一些例子，包括虚拟的3D的陈列产品，我们也作做一些O2O的自主的购买，包括一些商场在做APP，电子标签，包括我们的可购物的视窗等，融入到我们购物的场景里面来，昨天下午也在探讨这些问题，我们会说互联网给线下实体商业带来的冲击是什么呢？实际上我们经常会总结一句话，互联网实际上是促进我们商业回归到本质，本质是什么？那就是购物是快乐的，是愉快的，给客户一种消费快乐的体验，回归到最原本，就像最早的百货是占用了资源，到柜台买和卖，交易完成，你得不到任何的享受，现在互联网把供应渠道打开，剩下的就是在交易环节里面能不能得到情感，能不能得到追溯，所以说OWO的趋势，我们怎么样用互联网的思维来净化我们的实体商业，优化实体商业，这个可能更多的是展示在运营端，所以说营销前置是考虑未来销售产品或使用产品的时候更有价值。我们在真正商业的设计或使用开发的时候，要去注意招商的时候可能经常会去想前置，把一些知名的商家展示出来，说未来是什么样的，这个购物中心会承载什么样的，你的消费环境和模拟，所以营销的前置我们通常说运营的前置，也就是运营的核心是什么，就是体现的前置，体验融入到我们的建筑和空间，还有我们的营销手段里面。

主持人：谢谢张总的精彩发言，我们一块儿看一下微信墙上大家分别提出哪些感兴趣的话题。排名前列个问题是如何增强商业空间的体验式感染力？

张建华：体验就是让一个人的视角来思考问题，我们说网络离得很远，看不到，摸不到，这实际上是冷冰的，但是互联网思考的时候，就要尽量用实物来扮演一个角色，融入我们的生活，比如天猫是一只猫，我们以前也发过这样的专题，可能维度比较多，可能多数会从我们的视觉、嗅觉等，也就是我们进来温度是否适合，看到的色彩是否喜欢，或者是主题是否适合，比如我们做北京的一个项目，他的主题是以橡树为主题，我们在商业空间里面就大量用了很多橡木，承载了这个区域，因为北京上地那个商圈正是一些知识白领、IT界的人，他们普遍教育背景很高，非常重视孩子的教育，所以说他们带着小孩到五彩城来的时候，经常会讲自己曾经创业励志的故事。还有嗅觉，我们的香芬系统，我们的气味是否适合我，像日本一些购物中心每天八个时段，每两个小时香味系统是不一样的，包括体感，包括刚才说绿色空间的应用，像现在雾霾很严重，空置质量很受到大家的关注，可能每家都会去配空气净化器了，而在商场做一个空气指数的指示牌，这也会提高消费者的体验，这是体验我们的视觉嗅觉，真正的游乐玩儿的时候，都是有一些感染力的。

主持人：谢谢张总的发言，还有一个问题，请问设计的艺术诉求和商业诉求如何更好的统一？

张建华：一句话，设计的诉求可能有的时候包括国内的开发商经常会去找国外的设计师，说有一些大师传递一些非常高大上的理念，实际上他跟你这个区域的人群消费需求是不匹配的，你周围的人群的消费习惯和模式，我们的商业投入到运营可能要三到五年，还有空间的调整，二装的调整，这个时候站在人性需求的角度上去考虑你的艺术创作，这个正是艺术诉求和商业如何融合的问题。

主持人：接下来发言的是年轻一代的国际化设计师代表，他先后在伦敦、上海、香港等多家先进的景观设计机构任职，有着国内外各类型景观设计的经验和东西方文化多元化的知识体系，有请王珂翔先生。

王柯翔：今天又一次来到成都，非常漂亮的城市，我昨天到了锦江之畔的春花浪漫里，我又闻到了全兴酒厂的窖香味，在酒香里闻到了这个城市的魅力，今天把大家请到这里，是想分享一些思路，这些思路从去年开始也一直在我脑子里面酝酿，借今天这个机会，我想和大家聊一聊，非常感谢大家的到来，也特别感谢我的团队这样精心的布置，包括合作伙伴的篝火在熊熊燃烧，可能在这样一个有点倒春寒的雨天给大家带来一些温暖。

看到题目，我没有再提互联网思维，这个话题都提烂了，可能大家对互联网思维有一个误区，好像两会也体会到互联网+，这个互联网+到底是什么，而作为一个设计师，我们的理解就是互联网把大家拉得更近了，我们要更多的以一种人性化的思考来思考你面对的每一个人，这些人都有可能成为你们的客户，客户的背后对于产品的体验也就是用户，所以今天我想通过一个PPT给大家分享如何来区别客户和用户，以及如何捕获他们的情感，让他们跟着你的诉求往下走。在开始之前我先把这样一张图片体现出来，这是一个自行车骑行在这样一个梵高星空一样的步行道上，这个设计其实很普通，他和今天大家桌面上放的萤火虫杯很相似，今天会议的布置，刚开始之前，每日经济采访我说如何对用户进行情感捕获，我举了一个例子，情感捕获我们想得具像一点，比如说你布置一个求婚的场景，你会很精心，一定会安排较好的餐厅，里面有较好的花束以及美酒以及晚餐，以及等等的灯光氛围，你这样精心布置之后，你要达到的诉求无非就是让一个女孩答应你的请求。如果求婚可以这样做，我们作为一个地产项目，是不是也可以把用户当做这样一个场景的女主角，在这样一个背景下，我们如何来把设计任务书变成一个剧本，如何把空间设计变成舞美设计，变成一个舞台的设计，这个是我想每一个地产行业的从业者都要去思考这个问题。我们先来看一下地产的扁平化趋势，这个我放在最前面来讲，先给大家分享一下地产现在有什么样的变化。

 IMG3合伙人、城市规划师 王柯翔

以前我们觉得房子好卖，怎么做都好卖，现在怎么做都不好卖，地产商非常努力，设计单位也很努力，投入也越来越大，为什么房子还不好卖，原因很简单，不是我们的错，是用户变了。如果此时将孩子当成客户，用一些所谓高大上的空间给他视觉冲击，用一些不可思议的所谓的体验去捕获他，很难，因为这是一系列的营销手段，而绝不是一次营销，他不再是客人，而且现在到访者越来越理性的来判断你的产品，不会当做是一次就可以忽悠住的东西，你必须用一系列的文化感染，之后才能让他像一个用户一样来体验你的产品，所以这是较大的一个差异。我们可以看到用户信息大数据采集，不同的房地产产品以及不同城市的用户的需求是有区别的，他可能还有更多的这样一些文化附加值的情感联系，这个如何来和用户进行区别，还有这样可持续的衍生消费，地产开发完，售謦，结束，我相信未来不是。我们来看一下整个地产扁平化的一个过程，这只羊就是我们所谓的客户，他养了多少人，所有这样的部门全部出在这只羊身上，地产商这些部门在我看来就是空壳，投资发展部可以有投行和基金，如果不能国家要求地产公司一定要出一部分钱的话，资本可以帮他拿到所有的土地，策划部可以帮他从策划到销售代理等等，所以可以看到下一阶段当用户站在正中心的时候，所有人都去想用户思维的时候，用户会更加希求同这些相关单位直接对接，而不需要地产公司。

今天可能也来了一些地产公司的朋友，我想未来肯定是这样一个扁平化的趋势。未来买房子用户不见得要出钱，地产金融越来越发达，零首付购房的日子肯定很快会到来，现在策划公司和设计单位以及紧密的和客户在对接，比如说我们现在做得更多的是设计和艺术的社群化的思路，我们把所有有可能潜在的年轻化的特时代消费者集聚到我们的社群，和他们进行一些脑风暴、沙龙等等，通过我们设计师的一些家居产品的展示，包括我们一些艺术化的产品，来吸引他们的文化诉求和购买力，之后通过他们的喜欢我们来定制化的产品研发，在这个过程当中，用户和各个部门会越来越近，现在还有一些网络的平台，直接是可以让用户在线上来定制家居的一些产品，这些家居产品直接就可以在地产商的精装修当中有所体现，如果几年前卖毛坯房，后来卖精装房，现在有一些地产商比如说万科就已经在卖全装全配的产品，未来这也是一大趋势。

所以未来地产商他该做到一个什么的角色，真正赚钱的是大数据增值服务，我们现在和世贸一起研发一些产品，未来我们在做的一些项目可能不收物业费了。大家知道物业费也不好收，可能在座的一些朋友也都反映，物业费我不愿交，因为我觉得物业做的服务太差劲，那不收物业费的话，物业公司从哪里来钱，我们通过一些联席消费，或者是共享消费，完全可以做到收费服务，这就完全可以把物业费打平，还有很多人做的最后一公里的社区商业服务，都可以把物业费打平。所以未来我们的软开发，我相信是一个较大的趋势，而我们在整个地产产品研究和研发当中，我们也是主导软开发这一项，软开发和建筑商结合起来，就可以形成一套完整的地产产品。

如何创造场所的文化归属感，以及文化归属性消费，在圣诞集市上，每个人都会买一杯热红酒，因为你被他的文化氛围所感染，你被文化归属所感染，你不得不买这样一个产品来拥护他的文化，同样在芳草地你可能会更多的买一支笔，或者是跟艺术零售相关的艺术衍生品，原因也很简单，他也是在做这样的工作，把你代入这样的文化，让你产生这样的文化归属感的消费，所以如何在场地上增加用户的聚合度，一定是在共享空间付诸于文化。一个项目其实可能是冰冷的场地在白天，但是突然夜晚一些互动装置上演，当一些场景魔幻般的展开的时候，你就会对这个场景产生一些情感化的归属感，在这种归属感下你会做任何冲动的事情。

我们来看一下我们的思考，在时代的变革和产业的变革，还有秩序的重建中，我们充当一个什么样的角色，大家都在想，现在海面上狂风巨浪的，每一艘船都不安稳，如果我们还和一些开发商在划船的话，我无疑风险是巨大的，所以我们早就爬到岸上，我们在岸上搭建一个避风的港湾，总有一天这些船需要到港湾里面来补剂，来躲避台风，这个时候我们做的事情已经不太像一家景观公司在做的事情，我们更多的是融入产品研发体系，和地产公司的同仁们一起来面对未来的用户，给他们提供一种设计，而这种设计我们定义为3.0时代的设计，如果1.0我们定义的就是以艺术家才能做的，或者是画家才能做的，像古典园林，中国的也好，欧洲的也好，都是艺术家操作的，从后来包豪斯时代开始，一些青年学生通过一些设计的培训完全也可以做一些具有一定特点的设计，我们定义为2.0个设计，这个时代像一张桌子，一个杯子他所具有的设计的诉求，是情感化的，当桌子能够亮起来的时候，在这个场景当中大家会更愿意站在这个桌子旁边互动，所以我们定义的是这样一个具有情感归属的3.0设计时代。在3.0时代，设计师的角色更像是一个编剧，像好莱坞编剧一样来营造一个梦幻场景，另外就是如何来设计动线，像一个船长一样来引领所有的到访者，让用户来体验你的产品，没有科技和艺术整个产品一定是荒凉的。另外就是作为时尚的主编，你会不会让产品放到你营造的空间当中，当然你会排名前列时间传播给你的朋友，会不会在朋友圈中马上转播，所以加上跨界行销的设计师，所以是一个“5+1”的角色。这是我们的合作伙伴，他是日本一家做装饰的设计公司，他们有很多出色的项目，他们会在全息投影上来推送一些音乐符号，包括在圣诞树上推送一些桃心和祝福话语，我们也尝试做了一些很不一样的空间体验。这是一家城市雕塑的设计单位，澳大利亚，我们也和他们做了一些地产的艺术装置的设计，当然我们也帮他植入了更多科技化的装置艺术，已经不再是以前静态的雕塑。这是可变的场景的布置，都会非常有优势。这是灯光的照明，他不是传统的灯光，而是氛围的照明，我们一起营造了很多氛围化的场景的布置和照明工作，还有这家公司，是法国的，一直在合作场景的智能化，看到这里，大家看到天也亮起来了，在这样一个地产的黑夜当中，都是有周期的，所以早晚一天，当天重新亮起来的时候，我觉得每个人可能要找到自己的一个角色，以及一个地产产品这样的推送，所以未来我相信新的地产产品在16年年底一定会达到一个高潮，会层出不穷的产生出来，而那个时候每一个开发商或者是每一个设计师你们所持有的角色，我觉得是值得今天我们大家在漫谈会之后，包括未来的工作当中可以深入思考的，也很感谢今天借这个机会和大家分享一些我们团队的想法，当然会后大家有什么问题，都可以和我继续聊的。

主持人：我们现在进入微信互动墙的环节。排名前列个问题是如何增强文创商业地产当中用户对场景的文化依赖感。

王柯翔：现在大家去商业地产是干嘛，更多的人是去消磨时光的，不在乎去吃什么，也不在乎针对什么品牌，购买什么，大部分人我相信像我一样是去消磨时光，这样他的场景所具备的文化和我的文化诉求是不是匹配的，这是我最关注的，所以如何增强，我觉得就是首先要先了解现在用户是谁，现在用户已经都变成这些次世代消费者，85后、90后，他们的购买力完全是冲动的。成都人可能更了解现在次时代的消费，我一直觉得成都是全中国消费力最强的城市，这里的人可以说也不存款，也不理财，基本上有多少钱就全部花掉了。在这样一个城市当中，如果他们的诉求被你们把握住了，与我们的文化对应上了，我相信他所产生的共振和共鸣是非常强大的。

   主持人：第二个问题，互联网思维可以理解为造势，激发整个项目的未来的潜力，更多产生隐性价值，如何评估其价值的大小，相当于是理解互联网思维能够给项目带来多少价值，这个价值大小怎么评判？

   王柯翔：就是他的衍生消费，你买一所房子，你当时可能付了300万，之后开发商就退出了，现在很多持有这个的消费者，更多的消费都花在别处了，如何在这个场景当中实现更好的消费，我们也研究了很多，现在如何针对社区商业来做，我们在5月份的亚太商业地产论坛上还会有更多更深入的阐述，就是大家一定要去思考，人一辈子依托在这个房子里，他的吃喝拉萨所有消费都会在这个房子里面，如果来产生更好的隐性消费，另外我就不得不提一些商业地产和酒店，酒店可以说是商业地产里面较高级的业态，如果产生更多的消费机以前中国人住酒店，习惯还是睡一觉，最多吃个早餐，近些年在酒店里面消费越来越多，我每次看酒店帐单，好像SPA已经占到消费的更大的比例，包括一些其他的消费，反而房费只占百分之二三十，如果产生更多的隐性消费，就是你创造的环境足不足够让我来做一些衍生消费，让我愿不愿在你的酒店里面做SPA，在商场里面你的环境足不足够让未来的消费者在这里产生更多的衍生消费，每个到成都来考察商业地产的人都会来考察大慈寺旁边，你是来买书的，有可能会买一件衣服，买衣服的可能会买一件家具，所以每一个场景的隐性消费是不一样的。主要还是你有没有把他当做这个戏的主角，帮他来做舞台设计，当做好的时候，每一个消费者都是最棒的表演者。又说到互联网思维了，每个人都躲在小屏幕后面，人性大家都听过七宗罪，人性会较大化的彰显出来，如何来满足他们的这种人性的彰显和发泄，我相信是商业地产设计当中包括我们住宅产品设计当中最最关键的。

当一个人有了房子之后，他的物欲得到满足之后，他一定要在这个房子当中，和这个房子周边的环境当中要有一些社交环境，他会把朋友以及邻居当做更大的房产的社交延展面展开来，这就是色欲的表现，接下来可能会很虚荣，会来发动他在这个房子，以及到这个商场消费的时候一切的行为和环境，他也会很贪婪的想占有一切，所以我觉得地产到今天，终于可以把他当做一个产品来看待，以前地产我觉得不是产品，作为一个奇货可居的东西，当然不是产品，消费者无从判断他的好坏，就像我到医院告诉我要开刀，我无法去反对的，所以地产在这个畸形的环境下一定是不正常的，而今天终于地产变成产品了，消费者变得更加理性了，他来判断要不要购买你的产品的时候，就一定要去迎合消费者的平等的心态，这才是互联网所创造和主张的。

主持人：还有朋友问，贵公司未来有什么大的计划？

王柯翔：其实我们以前真的就是一家很纯粹的景观规划和设计事务所，从14年开始我们意识到脚脖子有点凉了，我们没有等到洪水埋到头顶了，还去扒最后一口饭，我们去年开始在做一些更加跨界的资源整合，而这种资源整合以前讲给客户听的时候，觉得无非就是通讯录上多了一些供应商的电话，而今年我们会在上还有一个跨界的艺术与设计的创课社群，我们会把设计师以及一些地产单位，以及一些艺术家，还有一些智能化的装备设备商聚合在一个平台上，进行一些头脑风暴，能够做地产产品研发的先驱者，这个项目之后我们会在全国推广开来，可能明年在成都也会有，我们也希望能够更多的地产有志之士来研究地产未来的发展方向，所以多少未来肯定不是一个简单的景观设计单位，这一点毫无疑问。

主持人：好的，谢谢王老师的发言，刚才他用一种美学的观点解释了一个地产营销人常常碰到的问题，就是从认识到认知再到认可的过程，接下来发言的嘉宾，我们可能对他本人稍微有一点陌生，没有听过名字，但是我们对他的作品肯定是耳熟能详，他曾先后在仁恒、IFS、太古里等成都众多的知名商业中心完成了无数的经典设计。在空间创造、规划、设计、咨询、产品等方面有着非常丰富与前卫的设计理念和独到的见解，下面有请陈鹏先生。

陈鹏：我今天这个PPT应该是比较特别的，没有题目，但是我想应该最符合今天我们的主题漫谈。我想结合一些实际的案例跟大家分享一下，就是我们这个互联网包括一些综合性的地产，他所涉及到的各种不同的空间，我们的未来或者说有一些什么样的变化。

左边这个截图是我手机上的，也是刚才讲的，我们现在可能很依赖手机了，大清早起来吃早餐的时候我可以大概浏览一下微信上的晨读摘要，他已经结合了电视、广播、报纸包括互联网的新闻，手指轻轻划一划，很多新闻都出来了，可能就是十多秒的时间，这是去办公室之前跟互联网发生的排名前列次接触。来到办公室，在办公空间里面的一些变化，20世纪初期，这样的环境我们可以看到打字机，可能每一个人在这个空间里面就是一张桌子一张椅子，他可以渡过每天的8小时的工作时间，这种我们没有经历过，我本人也只是在电视电影上面的场景看到过。随着时代的变化，电脑改变了我们的生活和工作方式，我们生活发生了巨大的改变，再接下来到了互联网的时代，互联网的时代我们更多的依赖于电脑，但是是需要有互联网的电脑，随着我自己个人的感受，只是短短的两三年的时间，我觉得已经从互联网到今天，刚才我们一开始讲到的到这个手机移动互联网的这种变化，我觉得这个来得非常快，我个人已经不再依赖于一个笔记本，甚至说现在的一个平板，都不需要了，一个手机基本上可以完成我一整天的生活和工作所有的内容。所以我认为这种变化非常非常快，这是过去我们熟悉的，到了办公室以后，坐下来一个格子间，8小时的时间耗在这里。这是我们香港公司实际办公的一个情况，左边这样的平板，然后后面的手机，工作的方式变化也非常大，过去我们讲，可能我们70%的时间是在自己的位置上工作，但是我们现在数据反映，回过头来我们有70%的时间是和同事的互动沟通，剩下30%的时间可能是在自己的位置上独立的思考，所以这是一种变化，这里有一个视频。

成都和瑞丰实业有限责任公司首席执行官 陈鹏

可以看一看在这样的空间里面，未来的变化是怎样的。如果说乔布斯改变了人类，那可能我们都能感受到，但是从一开始我想说一个微信，微信其实在改变我们现在的日常生活。这是我们为某公司的办公空间做的一个设计，大家看一看他办公的空间已经非常灵活了，主要是去增加员工之间的沟通的功能，这只是一个平面的布置图，但是我们可以看到，这个更加注重的是说人和环境的融合，我可能是有一个去工作的空间。但是我在旁边需要有会客的空间，需要休息和交流的空间，在这里深圳可以有一张咖啡桌，我在这里也可以喝一杯咖啡休息，不再是过去这种密密麻麻的办公室了，再这里有一些公共的空间，他的功能非常多，一个团队可以在这里开会，所有的这些屏风可以拿掉，既可以放上来变成是一个房间，也可以拿掉是一个休息沙发区域，他的功能非常多，休息、会客、开会，这是实际出来的照片。因为可能大家在网上会看到很多很多的这种办公室的照片，但是我想讲的是这种变化其实现在离我们已经很近了，我相信未来在成都可能很多的办公空间也会发生这样的变化。还有就是刚才提到的商业地产，我们需要有LEED认证，LEED是环保认证，他不光是从建筑上体现环保，到整个建筑里面所有的用都会有LEED的评分，我们在设计上也会有，刚才在进驻上，大的环境里面，张总和王总也非常精彩的讲解，我们是从小空间去入手，小到一个人直接面对的控制区域，我们也要给他增加这种环保的感觉，一些灵活空间的使用，这里加一个现实品，上网，成都可以和北京、上海甚至全球联线，做一个视频的会议。刚刚王总也说了我们这张桌子，这是一个演讲台，是我们自己在经营的家居的产品，他只是一间家居，但是大家看到他可以发光，但其实把一件家居做来可以发光，有LED，接一个电也没有什么好特别的，关键是我们怎么样把一件家居和互联网来结合，然后我们希望这一件家居未来可以带给大家什么不同的体验。

LED的色彩是可以多变的，通过互联网，用我们现在每个人手上的手机或者其实大家可以看到刚才我们讲ipad，一个APP的程序就可以控制所有的家居，如果这里营造的是一个吧台DJ，就可以用音乐的节奏和这个APP的程序去控制所有的家居灯光的变换，这也是说我们可以帮助现在的商业地产，一些特定的项目来增加消费者不同的体验和感受，为业主带来更多的收益，需要一个传感器和一个APP软件就可以了。到了室内的办公室的空间，他可能会转变，这是一个户外的空间，大家日常生活中都会有不同的感受，我们都会经历不同的户外的空间，其实这也是户外空间的一个变化，过去大家都会觉得可能户外就是一些可以日晒雨淋的家居，我们可以用就可以了，可能是满足不同的功能，但是从这里，包括刚才的视频我们可以看到对户外空间的营造，通过一些家居和互联网的结合，我们的空间已经发生的巨大的变化，这个食品，或者我们说这张照片离我们很远。

（VCR）这讲的是一个家居的设计，跨界的合作，文化和文化的交流，一个歌手他想要去设计一件家居，但是这个东西就像刚才我们讲到的，看到的不同的空间，他最终是去改变一个空间，改变我们每一个人在一个空间里面的感受，然后再把这些不同的空间放到一个大的环境上去，他可能是一个很大的地产的项目，或者是一个综合性的项目，但是最终说回来，是每一个人在一个空间里面具体的感受，就好像说这些很独特的家居.这是在宜必思的酒店，宜必思其实倡导的是什么？就是说一种快捷方便的像回家的感觉。这是W酒店，这是安达市，是近年来非常红的酒店，在上海开了排名前列家，业主是银泰，我们这里看到的这种酒店的空间已经完全和过去我们所想象的这种酒店的空间完全不一样了，他会通过一些很大胆很强烈的设计的语言，去让入住的客人有不同的感受，这是巴塞罗那的文化东方，他同样也是非常强烈的风格.最后给大家看一看，做一个预告，这也是我们现在在成都即将要完成的项目，也是现在米兰的世博会即将要发布的成都的阿玛尼艺术公寓，天际的会所，所有的家居的设计和软装的设计都是由我们完成的，这个即将开幕的米兰世博会也会有专门的秀展，而且这个应该说会是未来中国首屈一指的住宅项目的会所，也是在成都高度较高的一个会所，这是他的一些效果图。感谢大家！

主持人：感谢陈老师给我们带来的分享， 互动的排名前列个问题是大数据对商业地产的推动作用有哪些，您对未来商业景观有何憧憬？

陈鹏：其实我可以谈一谈商业景观的憧憬，我觉得一个商业的景观来讲，他一定要结合商业本身的用途，任何一个商业的项目目的是什么，我认为首先是要聚合人气，就好像说现在成都的IFS也好，太古里也好，你如何把人聚到这里来，让他们对你的商业项目能够有切实的感受，不管他是在这里消费，消磨时光也好，或者是说他生活过程当中的一部分也好，他一定要融入到这里面来，所以如果说这个景观的话，我认为还是要以人为本，要把用户客人和本身的商业地产结合在一起，从前期设计的思考到后期设计所要表达出来的这些功能，我认为要把人，就是最终的用家和整个项目统一起来。

主持人：第二个问题，现在国内外的室外配饰资源非常多，如何保障消费者或开发商选择到好的优质的资源？贵公司如何监管后期服务这一块？

陈鹏：如何保障消费者和开发商选择到好的优质的资源，其实我认为我们能够提供给消费者或者说开发商的服务，其实无非是前期对他所需要的这种需求进行一个详细的分析，就是说他需要什么，不是盲目的说资源非常多，不是品牌好价钱好就是好的，就是你是否真的需要这样东西，就像刚才讲的前卫的和互联网相关的家居，是不是所有的开发商都需要这样的东西呢？是不是每一个户外的空间晚上都要让他亮起来，炫起来呢？不能盲目的给客人推荐说我这个品牌是非常好的，非常奢侈的，他是很贵的，而一定要结合你需要什么，或者说你这个东西做出来，你想要给这个社会回馈什么，结合这样来，我们去给客户提供相对应的资源，这是排名前列个问题。如果说我们的监管和后期服务其实在我们十多年的运营过程当中，我们售后是非常少的，那么我们监管其实就是说我们会长期去跟进这种开发商的项目，其实我常常说我们是和开发商共同成长，我们在过去有很多案例是说从个人的一个售楼处开始的，然后到他的第二个售楼处，就拿太古来举例子，他很多年前来到香格里拉，从一个小小的办公室，我们一直为他服务到太古里，包括他现在还没有开业的写字楼，我们已经为他完成了三个楼面的设计和整体打造了，我们有一个完善的监管和后期的服务。

主持人：从成都现在仁恒和IFS，还有太古里，他们到现在基本上都是选择用你们的家居作为设计是吗

陈鹏：对，包括现在正在筹备的银泰中心，现在也是由我们做前期的顾问。

主持人：相当有口碑，相当有保证。

陈鹏：对，还有包括来福士，在成都只要是高端的地产商，从他一开始售楼处展厅就会有我们在里面。

主持人：现在我们尽快的进入到微信互动墙的高潮部分，总答疑环节。有人问，请问张总如何看待景观设计在商业地产中的地位，然后景观设计应该在哪一个阶段介入比较合适？

张建华：我觉得刚才听完王总、陈总的介绍，景观设计扮演的角色是越来越重的，说到如何看待，我觉得景观设计就是让他会说话，让他去承载这个区域该承载的文化，包括地缘的一些属性，增加客户的黏性，包括消费者是否能在这边达到情感的诉求，然后产生的一些联想或者回忆，如果说介入的阶段，因为我们是做商业地产全程顾问，从前期的策划到一些规划的设计，还有一些互动，我们更主要的传达消费者需要什么，这个区域的文化应该怎么在项目里面去延展，这个项目应该承载什么效果，我个人更建议在定位阶段景观就应该来思考，因为他了解消费者的需求，我们这边的景观应该怎么样有一个思考的，就是承接消费者需求的过程。

主持人：就是相当于拿完地之后做定位，然后就要把这一块介入进去。

张建华：对。

主持人：我们看下一个问题，以收费服务取代物业服务，业主会不会没有安全感？

王柯翔：我想反问一下，你如果买一栋公寓，如果这公寓只有70多平米，你会觉得公寓小，原因是什么？原因其实很简单，我来回答，因为你想把所有的生活的功能全部融入到这样一个公寓里，对吧？如果你朋友要来聚会，如果你想在这个公寓里面开一个派对，你觉得很难，我告诉你，在我们的共享空间里面，共享空间就是介于公共空间和私人空间的状态，在这里面你可以通过一定的付费，比如说手机里面约定好泳池边的烧烤区，这样的使用就无形中把公共空间一段时间内私有化，而这样的私有化你等于是买了70多平米的公寓相当于享受了别墅的花园，花园里面不再是人只会散布，看看风景而已，你可以消费这个花园，而这样的消费带来的收益为什么不能反哺到物业服务当中，其实这是一个很浅显的道理，当然至于他说到业主的安全问题，那我觉得是物业服务的水平问题，物业公司能给每一个基层员工提供好的待遇的时候，他们的服务积极性会很好，这是一个商业模式的问题，对物业费的颠覆我觉得是早晚的。

微信互动环节 嘉宾现场答疑

主持人：我可不可以这样理解，就是相当于我以现在物管费的水平来衡量，比如我现在物管费每个月300块钱，我用300块钱能不能买到我现在物管的服务呢？

王柯翔：300块钱什么也买不到，我们现在交的物业费买不到什么像样的服务，我交完物业费停车还要再交停车费，你既然收我停车位干嘛还要收我物业费，我认为任何一项收费一定是有更大的价值在里面，别人才会愿意去付费。

主持人：相当于以更有人情味的方式去对待人与人之间的关系，包括我们今天的会场组织也好，以及流程设计也好，都应该是以这种态度去做漫谈会的推行。

王柯翔：可以这么讲。

主持人：我们接着往下看，目前市场行情普遍反映不好，未来地产行业当中需要什么样的专业机构来服务开发商？

张建华：其实我理解地产开发本来就是资源整合的过程，刚才王总也在介绍，开发商未来可能会扁平化，过去实际上开发商就是较大的资源整合方，他较大的客户是政府，他服务好政府之后，下面有各个专业的相关行业来提供一些专业的服务，我觉得如果说未来是这样，刚才王总提到的，我听了之后也有很大的启发，我们还得提到互联网，王总所提到的很多想法都是细节文化的植入和场景共鸣感，这都是互联网传递给我们的，而不是实体商业来做什么，用更大的可得面积，提高租金，或者用很大的品牌来带动，这个是实体商业来思考，互联网思考什么，互联网在研究大数据，在研究我们的行为模式，在分析大家的喜好，一些共同点，然后做二次推送，更好的推销，我觉得这个过程正是我们房地产公司未来去选择单位的时候，可能我们过去这个行业成长得非常快，到最后可能要留给有思考的专业机构，他们在这样大浪淘沙的过程中留下来，和开发商一起去做思考，这种探索和尝试离不开社会价值和人的本性关怀，我觉得这个是一个过程。

    主持人：开发商实际上就是需要大家越来越专业，所有的服务商越来越专业较好。刚才还有一个问题，就是大数据对商业地产的推动作用有那些？

    张建华：大数据我说几个，因为大数据现在来讲应用更多的是运营阶段的，就是在商场开业以后，因为我们睿意德也要做O2O的线上线下整合的服务，我们现在正在搭建这样一个过程，我举北京大跃城的例，我们和他们团队在交流的时候，就得到很多的数据，比如说包括刚才有问到说隐性数据是多少，这个不太好量化，我拿几组数据来沟通一下，他们在做大数据行为模式分析之后，把自己的客户，就是自己的会员，首先做到排名前列个是终身代码制，当你进到大跃城，就已经产生了一系列的数据链，他在各个唯独分析的时候，就把你什么时候来，喜好是什么，单价是多少，他把会员进行一个统计，在做会员维护的时候，自己的会员产生再次消费要达到52%，相当于这是精准的推送问题带来的价值，这也是大数据带来的价值，未来包括我们也掌握的一些数据，就是我们的移动，我们两年间就变成客户端了，手机智能化，我们分析移动端向店面实体店导流的过程里面，手机是占到30%的一个比例，其中20%是靠地址导流过来的，这是几组简单的数据，大数据我觉得正是像刚才王总所分析的项目，就是户型是一样的，实际上我需要拓展的第三空间，如果我们把排名前列是居住，第二是办公，第三是社交，那这个空间正是融合我们共同趋向共同喜好的人，你可以更精准的研究你的人群，在具体的技巧上，我们也会去做一些，比如说把大数据分层，我们在店门口做一个监控，在店门口经过多少人等等，包括一个商场最热地区域多少人流，冷的区域有多少人流，你就清楚的知道冷区域是是不要调整引流的作用，热的区域是不是要涨租金，这也是大数据很重要的作用。

    主持人：好的，希望我们何先生的回答能够帮到我们的来宾。我们接着下一个问题，就是现在房地产市场形势比较低迷，是否会严重影响开发商对高端家居产品的消费能力。

    陈鹏：这是好问题，我以我们切身的感受来回答，房地产有比较大的波动和影响，我们也能感受到，但是从我们实际的生意的角度来讲，高端家居我们是保持每年的持续增长，从来没有受到过外界地产也好，其他的金融各方面的影响，我自己总结，我认为其实这个是一个人的生活方式的改变，因为毕竟中国人口数量大，然后我们改革开放到现在所经历的时间并不是很长，这种生活品质上，方方面面的巨变，市场很大，供应很小，就拿我们现在的现状来讲，我们所经营的这些品牌，在国际上都是数一数二的，但是在国内他的知名度其实并不高，但是慢慢的越来越多的客人，过去可能只是一些口口相传，靠口碑，现在依托互联网逐渐有一些改善，但是从整体上来讲，可以非常肯定的回答这个问题，也是真实的数据，我们高端家居的消费每年我们自己能够感觉到，都是在稳步增长的，而且我认为未来应该是一个趋势，随着社会环境的改变，这种地产商业项目的对环境要求的提升，实际上大家更多的是需要设计，需要的是概念，需要的是这种品质，而不再是简简单单的一件家居而已。

    主持人：最后一个问题，地产公司扁平化，各种服务外包，这种市场的成熟度在欧洲已经实现，但是在国内的市场和国情，这种现象主要表现在哪些方面？

    王柯翔：其实这个一直是我们想主导的，比如刚才我说地产软开发，软开发除了真正的硬件之外，他如何把一种生活方式打包销售给未来的产品用户，其实我们要做的就是一个营销的执行，而这个营销执行并不是在销售环节，而是在整个设计环节，也就是说最早的策划营销的这些专家，他们做了策划营销，其实后面的设计完全是个营销脱节的，而现在这个阶段，我们操作的就是从营销前置开始，一直到设计的方方面面，包括后面的各种跨界资源的整合，一起推送产品。

    主持人：这也符合了我们今天的漫谈会的主题。好的，由于时间的关系，我们无法一一的回答各位嘉宾的问题，但是我们主办方会在会后把这些问题整理打包解答，再次感谢三位嘉宾的热烈参与和耐心解答，在这里我也诚挚的邀请各位专家以后多多到搜狐焦点开辟个人专栏，能够长期为网友传道授业解惑，再次感谢各位的光临！

活动最后主持人和三位嘉宾合影