国际化住区不是吼出来的 是长出来的！

　　“楼子里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种，业主一进门，甭管有事儿没事儿都得跟人家说may I help you sir？一口地道的英国伦敦腔，倍儿有面子！”———当年听到这句话的时候，观众都乐了。在2001年的北京，这句话里传达的“洋文化”相当贴切地诠释了人们对“国际化住区”的理解。

　　现在再在北京逛一圈，但凡出现以“XX国际”后缀的楼盘，几乎都是8年前的楼盘。《大腕》里面形容的“洋化房地产时代”已然是过去式了，北京的城市国际化早已融入生活细节，从五酒店到随处可见在街边吃烤串的老外，从操着数国语言热情招呼外籍客人的小商小贩，到现在对老外熟视无睹，你会发现这个城市的国际化不是浮在水面，而是浸在骨子里。

　　■高端物业不怕旧，

　　价格再贵也流通

　　“20年前国贸CBD区只是朝阳区政府提出的一个拉动经济的概念，但随着城市的发展，这里逐渐成为国际化的现代商务区。从国贸CBD板块开始向外延伸的燕莎板块、朝阳公园板块形成了北京最早的涉外国际居住区，也是现在北京最为有名的高端居住带。”北京亚豪房地产机构品牌推广部总监郭毅介绍说，随着北京市中心区域可开发土地越来越少，从东三环到东四环以内在售的少数项目均为“稀缺性”高端公寓。

　　2001年入市，被称为拉开了朝阳公园区域富人区的序幕的棕榈泉国际公寓，业主包括已故画家陈逸飞、演员赵文卓、佟大为夫妇、阿里巴巴公司CEO马云等等。当记者以租客的身份在小区内看房时，发现由物管方托管代租的几套房源都是很多年前的旧装修，甚至散发着一股旧房子的霉味。除了小区内随处可见的外籍人士，并没有多少让人惊讶的园林景观或者令人瞠目的硬件配置，但1.7万元/月的一居室租金依然是市场的水平。

　　同样，嘉里·星源汇地处燕莎核心区，南侧靠近第二使馆区，赵薇、陈坤、李念等明星均在该项目购房，外籍人士居住比例占40%。嘉里·星源汇于2008年建成，全精装高端住区，同时可为业主提供托管租赁服务，2012年底，该公寓200-300平米单位售价已达2500万/套，单价约7万元/平米。“2008年后高端物业租金的飞速上涨，不少外籍人士承受不了这么高的租金，已经转移到更远的区位，国内人士反而在增多。”郭毅表示，无论是多早的高端公寓，只要是占位核心区域，有五大行别的物业服务，依然是被消费者认可的，这些高端物业三年来的售价从4万元-5万元/平米，上涨为6万元-10万元/平米。同时，这些板块的物业开发周期通常长达3-5年，开发商并不着急卖房，而是坐等地段升值带来更高的收益，这些现象都体现了北京高端物业唯地段论、稀缺论的黄金法则。

　　■ 豪宅不等于国际住区，

　　北京高端物业提供社交资源

　　如果抱着看豪华、奢侈品的心态观察北京的国际化住区，一定会很失望。“国际化住区不等同于豪宅。不少外地人来到北京看房后的感受是，不少价格高昂的高端住宅无论从建筑细节还是硬件配置都没有新意，有些甚至还比不上二线城市精雕细琢的创新型产品。”资深市场观察员袁一泓表示，在北京城区的国际化住区标准，是看周边有多少500强入驻的高档写字楼，有多少高档购物中心，有多少五酒店，有多少国际化会议中心，有多好的社交平台。

　　记者在东三环朝阳区西大望路的鸿坤花语墅项目发现，该楼盘是东三环区域内罕见的4-9层超低密产品，占地面积40多亩，住宅建筑面积仅6.5万平方米，而开发商也打出园林牌，以区分市区内的高层产品。“作为城区类墅级产品，其产品定位已经具备价值稀缺性，从细节上来说，建筑立面采用新疆沙漠无人区矿区地下第4岩层的卡拉麦里金天然花岗岩为立面用材，室内精装融会清水玉、陶艺百叶、碧莎马赛克等稀有材质，物业管理是定制金钥匙大管家式物业，”鸿坤地产集团品牌总监王凯告诉记者，这个项目最核心的价值，依然是城市稀缺地段、稀缺型产品的占位，过硬的建筑品质则是锦上添花，让业主在的土地上尽可能享受更多的舒适居住性。

　　在燕莎板块的正在售卖的合生·霄云路8号是近年来北京房地产圈公认的高端代表性作品，一位前来参观的购房者告诉记者，12万元/平米的价格在燕莎板块算的价格，但除了产品品质和1万元/平米的精装标准，其物业提供的隐形附加值更为购房者所看重。旗下会所霄云会，运用香港马会会所概念，需要通过三位会员推荐才能入会，会费从5万元-8万元不等，且只有5年有效期。该购房者很郑重地表示，这个楼盘在私人配套和社交配套上的服务理念都不错，成为这个楼盘的业主除了获得更多身份认同感，还能结识更多有价值的朋友。

　　“北京的国际化住区拼得更多是软性化的配套服务，像合生·霄云路8号、棕榈泉国际公寓等高端物业会配置会所服务，依托的是周边地理价值，极力打造的是圈层社交平台。”袁一泓一语中的，“所谓国际化住区不是拼钱多就行，真正的国际化住区核心资源是政治和经济环境，其次是地段，国际化住区提供的就是圈层和社交，是资源平台。”

　　■ 三个使馆区

　　成就一个高端低密住宅区

　　除了城市高端物业，北京早在20年前就开始形成多个高端低密住宅区，其中的中央高端低密住宅区的知名度最盛，其次被称为“西贵”的西山高端低密住宅区则是动辄8000万元以上的价格，成为市民眼中神秘的贵族区域，同时还有地理位置更远的潮白河高端低密住宅区、通州高端低密住宅区等。在一个项目现场，一位高端低密住宅的资深销售人员这样形容：“在白天工作时间，一般的高端小区常常看到保姆带着孩子在楼下玩，在中央高端低密住宅区则是看到外籍妈妈带着小孩散步，而在西山高端低密住宅区会看到一家人在会所玩或是散步，三种不同生活方式、事业圈层的人很容易从居住选择地来区分。”

　　中央高端低密住宅区距离市区约40分钟的路程，因为距离机场近，且因为树木密布和稀缺的温榆河，成为北京最早的高端低密住宅聚集带。从外地人的经验来看，这里的自然资源甚至连美都称不上，但是沿温榆河两侧已经形成长达5公里的高端低密住宅区，宽敞的道路和一排排低密建筑被掩映在道路两旁的树木里，白天很少见到人影，只见一些高档车往来，道路上有拉着三轮车卖水果的小贩。

　　“中央高端低密住宅区的形成和发展与北京排名前列、二、三使馆区有着密不可分的联系，中央高端低密住宅区最早的项目以丽京花园为代表，还有丽斯花园、长岛澜桥、远洋lavie等项目，设计以香港模式为主，最早的客户来自东南亚、中国香港的投资群体，而住客则以外籍人士为主。从1998年开始，不少大使馆指定外交大使租房必须与中央高端低密住宅区业主签合同，月租金是8万元，一签就是8年。”郭毅回忆中央高端低密住宅区的过往，认为是外籍人士的居住习惯催生了中央高端低密住宅区的最终成型。2006年恒基不动产营销部的统计数据显示，在中央高端低密住宅区内居住的外籍人士已达七成，其中选择租赁方式的占75%左右。

　　■ 国际化住区是生长出来的，

　　着急也没有用

　　“2001年北京国际展览中心启幕，政府斥资15亿元对温榆河观光带进行治理，而之前这条河根本是污水河，加上地铁15号线贯通等一系列举措的实施，让中央高端低密住宅区的配套建设飞速升级。”袁一泓表示，目前北京中央高端低密住宅区已经集中了七八所国际学校，包括顺义国际学校、德国学校、瑞典学校、韩国学校，学制从小学到高中，有的学校每年学费高达2万美元。此外，购物中心也有三四个。而且每一个小区有自己的会所，大的会所超过1.4万平方米，小的会所也有4000-5000平米，可以满足业主圈层聚会和日常生活需求。

　　“其实在上世纪90年代，内地人也不会去中央高端低密住宅区买房，所有的高端低密住宅区都是城市逐步发展演变形成的。”袁一泓在对比二线城市和超大一线城市国际化住区形成时认为，像成都、重庆这样的城市，城区还有大量土地可以开发，周边高端低密住宅区没有热起来，是因为城市容量还很大，高档居住区还有余地。再过5年，高端低密住宅区一定会热起来，而那个时候的价值也非今天可比拟的。国际化住区不是规划出来的，而是随着合适的条件和时间，慢慢生长起来的。