年终特稿：2012年各级地方政府房地产政策盘点

　　2012年12月已经到来，楼市期末考即将画上句号。回顾2012成都楼市，小阳春、土地暖、金十一等热词贯穿整个市场。成都楼市的整体表现呈现典型的政策态势，在调控不放松的一年内，需求旺盛却观望情绪弥漫再到金十一的集中爆发和恐涨情绪来袭，这都值得我们来盘点一下“国八条”以来各级地方政府政策，鉴于此，搜狐焦点成都和中原地产成都合作，推出此次楼市政策大盘点。

　　自2011年1月26日“国八条”出台以来，共50个省市县对政策实施了微调以刺激市场需求。只要未触及政策“红线”，多数城市的微调政策都获得了默许或肯定。但随着楼市的回暖，房价再现抬升势头，各相关政府一系列针对房地产调控政策的频频表态和举措，致使各界对政策趋严的预期不断增强。调控政策转向，各地相继释放调控从紧信号，2012年8月份各地从紧措施相继密集出台。

　　　一、各级地方政府微调政策

　　　1、50个省市县政策微调

　　截止至10月底，自“国八条”出台以来，共46个城市、3个省份和一个县对政策实施了微调，以刺激市场需求。一线城市北上广深除深圳外，均进行了微调，二线城城市15个，三线城市28个，三个省份为江苏省、河南省和陕西省，一个县为宁波象山县。 

　　从区域来看，中西部和长三角为主要集中区域，分别为12和11个城市；其次为环渤海、珠三角和西北地区，城市数量为6个。

　　　2、微调政策约7类

　　46个城市、4个省份和1个县的微调政策主要包括提高公积金贷款额度、调整普住房价格标准、放松土地出让条件等7类。其中采用公积金政策的城市最多，共有31个城市。公积金政策中采用提高公积金贷款额度的城市有26个，少部份城市采用公积金缴存基数上调、公积金容许二次放贷、公积金首付降低等政策。

　　在各城市中，以采用一种微调政策的城市居多，占比为73.91%。但也有许多城市并非采用一种微调政策，采用两种微调政策的城市占比达到15.22%。更有城市的微调政策高达4种。如北京的4项微调政策分别为首宗地块取消配件保障房要求、下调土地收入预期、对普通住房价格标准进行调整和拆迁补偿款买房免征个人所得税。

　　　3、近9成微调政策获准

　　2011年至今，各地方政府的微调政策共计69次，其中61项微调政策获准，仅8项微调政策叫停。

　　微调获准的政策均明确针对自主需求，符合调控的初衷和基调。提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准为主要微调获准政策。提高公积金贷款额度获准频率较高，如南京、厦门、武汉等城市，另外还有城市采用公积金缴存基数上调、公积金容许二次放贷、公积金首付降低等政策，如广州、杭州等城市。

　　调整普通住房价格标准也是主要获准的微调政策，如北京上调普通住房价格标准，使更对刚需享受到契税减半优惠；天津将住房指导价上调后，普通住宅范围扩大，购房者契税有所缩减等。

　　4、8项微调政策夭折

　　各地微调政策叫停城市一览

　　虽然大多数微调政策获准实行，但也有8项微调政策“夭折”。“夭折”的政策大多触及政策“红线”，企图放松限购条件而被叫停。如成都市规定在房产证登记发放时核查购房者的资格，转交由开发商和房产中介执行，这种变相限购令的政策在执行约一周后被叫停；上海规定外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质也同样被叫停。

　　　二、地方政府从紧调控措施

　　2012年，随着楼市逐步回暖，房价再现抬升势头，从6月份开始各相关政府一系列针对房地产调控政策的频频表态和举措不断，7月下旬国务院对楼市开展专项督查，致使各界对政策趋严的预期不断增强。政策风向转向，各地相继释放调控从紧信号，从上海的率先提出明年继续限购，到山东现房销售试点，共有13个省市从紧调控政策的信号和措施。

　　从各城市来看，一线城市北上广深除深圳外均出台了调控从紧措施，其中上海共出台了4项措施。从时间段来看，5月份各城市从紧措施并非主流，仅上海和北京两个城市。8月份国务院开展楼市专项督查后，各地调控从紧措施密集出台，省市数量达到7个。

　　　三、分阶段分析地方政府政策

　　各地方政府政策微调与楼市表现息息相关，根据各地方政府出台政策的集中度，大致可分为四个阶段。

　　ü  阶段一（2011年底—2012年2月）：楼市低迷，政策微调，刺激需求

　　2011年上半年仅合肥一个城市出台了微调城市，且针对的是商业项目开发，在此忽略不计。2011年下半年楼市交易量持续走低，房价出现松动，不少城市开始出台微调政策，以刺激楼市。从2011年下半年微调城市个数走势来看，呈逐月增加态势。

　　ü  阶段二（2012年3月—6月）：楼市回暖，微调城市增加，进一步刺激需求

　　2012年随着一些城市的微调政策取得默许或肯定，越来越多的城市加入到微调行列，于2012年4月达到井喷，共13个城市出台了微调政策。彼时，楼市成交量也开始回升，3月“小阳春”拉开了楼市回暖的序幕，“红5月”致使多数城市成交量达到“国八条”以来较高水平。

　　ü  阶段三（2012年7月—8月）：楼市“淡季不淡”，中央重申调控，地方政策从紧

　　随着楼市交易量的回升，7、8月份传统淡季不淡，房价再现抬升势头，为巩固调控政策成果，中央重申调控，各相关部门频频喊话从严调控政策，国务院开展楼市专项督查。由此，地方政府政策微调转向：一方面微调城市数量显著减少，另一方面各地从紧政策密集出台。

　　ü  阶段四（2012年9月—至今）：“金九银十”成色不足，地方政府刺激需求再现端倪

　　7、8月份市场需求提前释放，致使“金九银十”成色不足，市场成交阶段性回落，地方政府政策呈两极分化态势。一方面，受制于中央政府调控政策的决心，大多数城市延续7、8月份调控从紧方向；另一方面，受9、10月份市场回落影响，一些城市房产政策出现了部分松动，刺激需求再现端倪，如贵阳市的“首次购房即可落户，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制”。 

　　综上，自2011年“国八条”出台至今，各级地方政府已从政策微调刺激楼市转变为从紧调控措施，虽然一些城市的房产政策出现了部分松动，但从紧还是主基调。从目前的市场表现来看，楼市已步入上升通道无容置疑，房价下跌的可能性将较小，而各地方政府政策的大方向将延续收紧趋势的可能性较大。