江心洲楼市待开发 首批三幅宅地均价7223元/平

　　江心洲，这个以盛产葡萄而闻名的小岛，就楼市而言还是一片待开发的“处女地”。9月14日，江心洲首批三幅住宅地块挂牌出让，楼面地价均价达到了7223元/平方米，价格直逼河西南部地块。 >>>南京12.5亿挂四幅地块 浦口新城19万方商服地面市

　　板块的“起步价”如此之高，地块的整体素质究竟如何？与地块所处区域的实际情况相符吗？今日（10月16日），搜狐焦点一行对江心洲进行了实地探访。 >>>江心洲三幅宅地亮相 仙鹤门地块“前途未卜”

　　地块现状——

　　一片荒芜 周边道路尚未打通

　　驱车从奥体CBD出发，沿恒山路、江东中路，经应天大街高架，上夹江大桥，约20分钟左右便进入了江心洲街道区域。满眼望去，皆是已拆迁的空地，或留有部分尾房、遍地建筑垃圾的地块。 >>>浦口新城G35酒店地块暂停出让 具体原因官方尚未透露

　　据当地村民介绍，目前全岛已拆除的村居面积达到了4500亩，正在测算预备马上开始征收的在4000亩左右，这样算来，将有至少8500亩的空地可用作开发。

江心洲地块现状

　　就实地探访的情况来看，目前江心洲最亟待解决的是交通问题，尤其是各地块之间的道路，现在基本没有打通。除了几条主干道葡园路、环岛路之外，其余的道路都是泥泞不堪，尚未休憩，路标、地标更是无从谈起。

　　尽管内部的道路管网铺设尚未展开，但江心洲外部大交通建设已经成形，夹江大桥连通应天大街高架可直达城中，已建成的纬七路过江隧道直达江浦，地铁10号线江心洲站正处于施工状态，此外还有纬三路汉中门隧道，以及规划的岛内有轨电车。

　　首批出让的三幅住宅地块分布在葡园路的东西两侧，东侧为建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-6-1地块(地块编号：NO.2012G32)，目前地块上仍残余着成片的葡萄架及大棚；葡园路西侧是建邺区江心洲纬七路过江隧道以北C-6-2地块(地块编号：NO.2012G33)和C-7-1地块(编号：NO.2012G34)，目前地块已基本平整完毕，地块上杂草丛生。

　　三幅地块由于地理位置相邻，因此可以说是“抱团出让”，且毗邻江心洲长江景观带，其中G34地块离长江仅几百米的距离，坐拥一线江景。

　　配套暂缺 规划引进新加坡模式

　　目前，江心洲仍处于大范围的拆迁状态，可以说是一片荒芜，基础的配套建设还没有展开，而原先的本土资源也没有得到充分利用。  >>>江心洲首批安置房 可安置6000居民

　　按照中新南京生态科技岛的规划，葡园路未来将被拓宽成一条40米双向四车道的市政道路，在市政道路里规划了一条BRT有轨电车。商业配套方面则将根据新加坡的一贯模式，打造社区之间的邻里中心。 >>>瑞金路稀缺住宅地起价1.1万/平 城中再添一豪宅

　　据了解，江心洲全岛规划总用地面积15.21平方公里，规划建筑总量约650万平方米，其中50万平方米为拆迁安置房，600万平方米的建筑总量中，产业、居住和公益性配套的比例约为45%、45%、10%。 >>>江心洲“新加坡组屋”一期安置房2014年交付

　　45%的居住区，也就意味着有270万平方米的住宅区，如何解决后期进驻的10万居民的生活、就业、教育、娱乐等诸多问题？目前已规划了一所义务制小学、一所义务制中学，就在即将出让的G32地块附近，其余的基础设施包括供水、供电、供气、通讯、排水等也将逐步完善。

　　地块分析——

　　楼面地价直逼河西 或成南京新的豪宅区

　　公告信息显示，首批挂牌的三幅地块G32、G33、G34，出让面积分别为16370平方米、42900.3平方米、38344.8平方米，规划用地性质均为二类居住用地，容积率均在1.0＜R≤1.5之间。  

　　根据地块指标计算，三幅地块的起拍楼面地价分别为6841.8元/平方米、6837.6元/平方米、7989.7元/平方米，整体均价达到了7223.0元/平方米，而河西南部前不久终止出让的三幅地块，其起拍楼面地价已经达到了7200元/平方米。

　　业内人士的观点是，三幅地块均以较低的容积率入市，是楼面地价较高的主要原因，至于总价上，较河西近期出让的地块还是有一定差距的，“毕竟交通、配套，以及板块的成熟度是不可同日而语的。”

　　至于未来的产品类型，大部分的观点是以高端为主，以G34地块为例，1.1的较大容积率，倾向于布局低密度的联排别墅、叠加别墅，或花园洋房、大平层住宅，加上又是一线江景房，今后的价格不菲。

　　据吉合田房地产顾问机构董事长石旭升介绍，“这几幅地块是新加坡仁恒集团定向挂牌，由于密度比较低，将来应该是建造别墅或者多层。”

　　有了仁恒的加入，江心洲会否接棒江宁、城中，成为南京的又一个豪宅区？南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为，依托河西的成熟配套，加上板块自身的交通、地理位置等的优势，江心洲很有可能成为高端物业的聚集区。

　　“我预计这里的房子能卖到四万一平方米。”孟祥远预测，江心洲四面环水，还能看到老山，离市区也不远，可以打造真正的城市别墅，价格自然不菲。