成都楼市半年比拼营销 下半年好产品会说话

　——2012成都楼市半年生态发展报告（上）

　　足球竞赛的法则注定要出现赢家，楼市生存环境里也离不开强者与弱者的身影。近段时间以来，不少房地产业内人士纷纷在网上“吐槽”，直言当前销售的艰难。不少开发商也在抱怨今年的营销确实相对“恼火”。如果把楼市12个月的销售比作一场足球赛，6—8月就是中场休息，上半年靠“刚需”苦苦支撑，只有少数开发商感到了楼市小阳春的暖意，面对即将到来的“金九银十”，开发商在当前谋划变阵已经势在必行。

　　上半年 楼市比拼营销

　　了解楼市现状的人或许明白，上半年的卖房者几乎都成了“送礼专业户”。“直降”、“优惠”、“送”各种优惠好礼的促销活动堪称“乱花渐欲迷人眼”，但结果依然是“草色遥看近却无”。走过2012楼市上半场，也是“几家欢喜几家愁”。

　　记者发现，开春之后，以万科、华润、蓝光等为代表的开发商，迅速投入到楼市争夺战中，拿出数千万元的优惠，在多场活动的配合下，带头造热楼市气氛。进入4月，中、小开发商也纷纷跟进，优惠、活动、礼品满天飞。从南到北、从东到西都在上演“营销大戏”———城北的绿地世纪城，城东的世茂城、隆鑫九熙，城西的光华逸家，城南的中德·英伦联邦等项目，热销持续了整个上半年。“较之往年楼市行情，2012成都楼市从开春到现在，各种营销力量都在持续比拼。”一位房地产市场研究中心总监告诉记者。

　　与市场相对的是，国家在政策方面出台了诸多计划，这在业内外涌现出了多重、多变的声音。尽管国家发改委屡屡就“新四万亿救市方案”辟谣，但从各路媒介释放的信息看，楼市微调并未与此冲突。据业内机构统计，目前全国已有数十个地方实施楼市政策微调，内容分别涉及土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。“稳增长的宏观政策取向下，楼市局部微调有其必要性和合理性。”成都市房管局相关负责人曾对媒体记者表示，“很多地方保的都是刚需及改善型购房者。”这位负责人还一再重申，对投资及投机性购房需求，宏观调控依然没有丝毫放松的迹象。楼市下半场，看似无法轻言乐观，但房企也并不是没有希望，关键还是要从产品着手。

　　下半年 好产品会说话

　　5月24日，中国社会科学院在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》显示，当前购房者的需求预期已经发生明显转变，即由前期的房价回落预期转向房价平稳预期。

　　成都又是何种状态呢？有专业机构的数据显示，目前成都商品房供应虽然小幅回落，但存量依然居于高位，市场更多以消耗为主。据了解，面对增大的存货压力，一些楼盘已经提前变阵变招，抢占市场先机。如进入成都三年的世茂就在今年高调求变，对营销团队进行了大力调整，这样的变化是其排名前列次，世茂产品在开盘后的热销也成为变招获利的证明。“世茂不是只为城东众多的品牌房企增加一颗明星，此次推出世茂·玉锦湾和世茂城城东双子项目，是为还原城东真正的居住价值，要让城东真正成为城东人乃至全成都、全川人追逐的居住地，成为让购房者骄傲的居住区域。”世茂房地产控股有限公司助理总裁兼营销公司总经理蔡雪梅告诉记者。

　　同样在城东，位于东客站附近的隆鑫九熙，其二期在六月初以3.03万平方米的销量成为成都楼市周销量亚军，他的成功在于打造新型业态。据悉，继排名前列代临街商铺、第二代专业市场、第三代产权式酒店和纯写字楼、第四代城市综合体等物业崛起后，隆鑫九熙宣告HAO(Hotel Apartement Office)商住三栖物业（指集可居住、可酒店、可办公三种功能为一身的多用途商住公寓）应运而生，全新的物业形态和投资品种引起了全城关注，前期推出的600多套写字楼也火速售罄。

　　产品的热销，离不开企业战略思维的决断。绿地集团副总裁、西南事业部董事长孙志文就用“速度和高度”概括了绿地的作战策略；中铁二局地产副总经理刘斌透露，以前以“城市运营商”角色出现的中铁二局地产将收缩在一级土地市场上的投入，把主要精力放到二级开发市场上，今年将着力在主城区布局，计划投入25亿元；世豪新瑞集团在下半年也将上演“6盘齐发”的战略布局。

　　如今，通宵排队抢房的盛况一去不复返了，但对执着于房地产本身品质创新和扎实做事的开发商而言，这样的江湖也许才是正常的江湖。面对日益变化的房地产行业环境，楼市洗牌、结构调整似乎不可避免，但我们必须承认，产品品质、营销手段都必须有实实在在的“硬功夫”，无实力、不规范的房企，在这样的竞争中只会被淘汰或被迫转型。当然，这对发展健康的房地产业来说，又何尝不是件幸事？在购房者和开发商都趋于理性的时代，真正用智力、精力去提高品质、完善营销，多卖快跑，坚信“好产品会说话”，应当才是楼市下半场突围的关键。