成都土地商业用地唱主角 不以存量论商业地产

　　两个月零成交，2012年成都土地市场纯住宅用地以这样的成交结果开场。自今年2月10日成都土地市场今年排名前列例也是截至目前的一块纯住宅用地成交失败后，成都土地市场俨然已经成为商业地产的竞技场。

　　据本网统计，截止目前，成都2012年前两个月共出让土地64宗，其中纯住宅用地只有一宗，且因故未能成交，其余均为纯商业用地或商住混合用地。而在出让的20宗纯商业用地里，除一宗因故终止外，其余全部成交。

　　而实际上，商业用地的火热并不是“一时兴起”。公开资料显示，2011年成都土地市场商业用地成交量同比增长33.57%，与2011年成都土地市场整体的低迷形成鲜明对比。2012年成都土地市场仍以商业地产“火热”开局，似乎印证了此前业内人士对2012年成都楼市商业乐观、住宅悲观的预判。

　　纯住宅地块遇冷 2012开局成都商业用地集中放量

　　统计显示，截止2012年2月26日，成都今年共出让土地64宗，其中纯商业用地20宗，商住混合用地43宗，纯住宅用地1宗。其中20宗纯商业用地除2月24日双流250亩的纯商业用地因故终止外，其余全部成交，而的一宗纯住宅用地最终以成交失败收场。这意味着，截止目前，2012年成都土地市场纯住宅用地依然是零成交。

　　事实上，不仅是2012年开局，在整个2011年里，商业用地的火热已经成为2011年成都土地市场鲜明的特征之一。相关资料显示，在2011年成都土地成交总量同比大幅下滑情况下，商业用地成交量却同比增长33.57%，且溢价排行榜单前十皆为商业用地。2012年，成都土地市场挂牌也是同样是以3宗商业用地开局。

　　中舆地产策划总监朱洲对此表示，住宅市场受调控影响巨大，商业地产则“身在局外”，开发商自然倾向于风险较小的商业地块；另一方面，从政府角度考虑，商业用地相对更容易出手，大量的推商业用地更符合政府的预期。

　　四川新港地产执行董事张红兵分析认为，成都楼市持续的低迷使得住宅市场价格被大幅打压，考虑到回报问题，住宅开发利润偏低，且竞争较为激烈，开发商自然不愿出手住宅用地。相比较而言，商业地产的开发则要好很多。另外，也并不排除部分开发商手上仍有闲置的住宅用地或项目以待开发。

　　“通常而言，住宅先天性好于商业地产，但当下住宅市场受制于调控，市场对其接受度明显不如商业地产。”NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏表示，当下商业用地偏受青睐并不是一种偶然现象，恰是当前市场的真实反映。另外，政府对商业用地的偏好也成为商业用地放量的重要原因。

　　蒋鹏：成都商业地产存量不是问题 运营是关键

　　对于商业用地的大幅放量，不少业内人士表达了忧虑。他们认为，商业用地的放量可能会加剧成都商业地产的过剩危机，为2012年成都商业地产的存库存化增加负担。

　　按照市场上最保守的算法，目前成都商业物业存量有近600万平方米，以目前成都每月20-30万平方米的消化速度，不算上新入市的项目，目前的存量足够消化两年。

　　张红兵认为，目前成都商业地产的过热表现在局部过热上，一些区域的商业地产严重供过于求，而有些地方的商业配套依然比较欠缺。因此，不能一概而论以商业用地的放量来判断成都商业地产的过剩，关键还是要看新成交商业地块的所处位置，从区域上予以甄别判断。

　　对于过剩问题，蒋鹏则表示，如果当前的商业地产存量中是租赁商业为主，代表商业地产确实存在问题。但如果在存量中，自持商业占了大部分比例的话，则表示商业地产并没有出现危机。因此，一概以存量为依据来判断当前成都商业地产存在过剩危机的话，并不是十分严谨。

　　他同时表示，一个商业项目的成功与否，绝不能以销量好坏来判断，而是应该以此商业项目后续运营的成功与否来判断。同理，一个城市商业地产的健康与否，也不能以当下的存量作为依据。另外，商业地产的消化周期本就是一个较长的过程，短时间内以存量为立足点难免会产生错误的判断。

　　“确实有些商业项目销售很好，但卖的好并不代表这个商业项目是成功的。开发商卖完之后买家就要出租，这时就要考虑有没有商家愿意进驻的问题，如果不能有效运营，政府就要为此买单，从而影响城市建设。”蒋表示，因此运营成功才能算作商业地产的成功，要站在市场的角度来衡量商业地产的好坏。

　　蒋鹏认为，商业地产不比住宅市场，住宅是必需品，“商业地产全部死掉都是有可能的”。他建议，对于商业项目开发，开发商可以以销售作为回笼资金的手段，但不能将此作为所开发项目成功与否的考量标准，进而导致市场以此为信号对商业地产进行错误解读与预判。