中原：土地市场供应持续放量 商业用地颇受宠

　　土地市场

　　土地市场供应持续放量 成交有所减少

　　本周土地市场供应方持续放量，而成交却有所减少。其中，主城区供应保持小幅的稳定放量，供应1宗建设路的混合用地，其区位优势明显，起拍价也稍高；成交方面也较为稳定，在大源核心区的一宗商业用地颇受追捧。而郊县区在本周的供应仍然持续放量，但是成交有所减少，其供应地块基本以商业为主，集中于新津县，且楼面地价相较其余郊县稍高；成交方面则流拍3宗土地。

　　主城区土地供应成交信息

　　主城区供应：本周主城区共发布1宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计160.42亩，约合10.69万平方米，总可建面积约为43.82万平方米。

　　主城区同时发布3宗国有建设用地使用权出让预公告，净用地面积共计399.35亩，约合26.62万平方米，总可建面积约为108.06万平方米。

　　主城区成交：本周主城区共出让2宗国有建设用地使用权，净用地面积共计40.73亩，约合2.72万平方米，总可建面积约为13.12万平方米。

　　  郊县区土地供应成交信息

　　郊县区供应：本周主城区共发布7宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计512.88亩，约合34.19万平方米，总可建面积约为90.57万平方米。

　　同时发布6宗国有建设用地使用权出让预公告，净用地面积共计498.43亩，约合33.23万平方米，总可建面积约为128.83万平方米。

　　郊县区成交：本周郊县区共出让3宗国有建设用地使用权，净用地面积共计96.59亩，约合6.44万平方米，总可建面积约为22.28万平方米。

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　　一手商品住宅市场

　　一手住宅供应回落 后期或保持平稳

　　据房管局数据显示，上周主城区有12个住宅项目领取预售许可证，与上周持平。

　　本周成都主城区共发放16个预售证，其中12个均为住宅项目。上周主城区供应在小幅上升后，本周又有所回落。本周供应回落，属正常范围。近期各大开发商应不会大规模集中放量。预计在近段时间市场供应量仍会保持平稳，波动不会太大。

　　（注：由于网站预售数据未更新，商品住宅供应详情缺失）

　　一手住宅成交小幅回落  整体起伏不大

　　据房管局数据显示，本周主城区商品住宅共成交1338套，成交面积为12.47万平方米，成交套数环比减少19.2%，成交面积环比减少24.0%。（注：由于11月25号和11月26号网站数据缺失，替代数据为中原估计值）本周的一手住宅成交回归平稳。总体看来，近期的一手住宅成交量维持在较高的水平，本周成交量是一个阶段式的回归平稳。或是由于部分消费者的观望心理仍然浓厚，普遍持币而伺机购房，故本周的成交量有所减少。而近期的一手住宅市场或有小幅的增长，但是整体会保持平稳，不会出现较大的波动。

　　图1：主城区商品住宅成交概况

　　（数据来源：成都市房管局）

　　青羊区冲高

　　本周的一手住宅成交量波动较大。其中青羊区大幅冲高，居于排名前列，其成交套数为417套，环比增长76.7%；而高新区从首位滑落第二，环比减少34.1%；其余各行政区成交量也有所减少。

　　图3：各行政区商品住宅成交套数概况

　　（数据来源：成都市房管局）

X

　　表1：主城区各行政区商品住宅成交量波动概况

　　（数据来源：成都市房管局）

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　　二手商品住宅市场

　　二手住宅成交小幅上扬 前景依然严峻

　　据房管局数据显示，上周主城区二手住宅共成交600套，环比上周上涨13.2%，成交面积为5.32万平方米，环比上周上涨15.2%。（注：由于11月25日和11月26日网站数据缺失，替代数据为中原估计值）本周二手住宅成交套数和面积较上周均有所上涨，从近期走势线来看二手成交较为平稳，成交量在小幅区间内波动。同时，二手房价格亦趋于稳定，变化幅度较小。近期从各方面消息来看，现行政策依然会严格执行。预计二手住宅市场短期内不会有实质性突破。

　　图4：成都市主城区每周二手住宅成交套数走势

　　（数据来源：成都市房管局）

　　2011年11月21日-2011年11月27日，日均成交量为86套，较上周增加10套。

　　图5：成都市主城区单日二手住宅成交套数走势

　　（数据来源：成都市房管局）

　　武侯区较大幅度上扬

　　本周二手住宅成交除高新区有所下降外其余各行政区均有所增加，本周二手住宅成交最多的是成华区，成交为125套，环比上周上涨6.8%；武侯区成交上涨幅度较大，成交为123套，环比上涨55.7%。高新区有所下滑，成交为88套，环比下降12%。其余各行政区二手住宅成交套数在84套至92套之间。

　　图6：各行政区二手住宅成交量概况

　　（数据来源：成都市房管局）

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　　一周小结、预测

　　一周小结

　　土地市场供应持续放量 成交有所减少

　　本周土地市场供应方持续放量，而成交却有所减少。其中，主城区供应保持小幅的稳定放量，供应1宗建设路的混合用地，其区位优势明显，起拍价也稍高；成交方面也较为稳定，在大源核心区的一宗商业用地颇受追捧。而郊县区在本周的供应仍然持续放量，但是成交有所减少，其供应地块基本以商业为主，集中于新津县，且楼面地价相较其余郊县稍高；成交方面则流拍3宗土地。

　　一手住宅供应回落 后期或保持平稳

　　据房管局数据显示，上周主城区有12个住宅项目领取预售许可证，与上周持平。

　　本周成都主城区共发放16个预售证，其中12个均为住宅项目。上周主城区供应在小幅上升后，本周又有所回落。本周供应回落，属正常范围。近期各大开发商应不会大规模集中放量。预计在近段时间市场供应量仍会保持平稳，波动不会太大。

　　一手住宅成交回归平稳

　　据房管局数据显示，本周主城区商品住宅共成交1338套，成交面积为12.47万平方米，成交套数环比减少19.2%，成交面积环比减少24.0%。本周的一手住宅成交回归平稳。总体看来，近期的一手住宅成交量维持在较高的水平，本周成交量是一个阶段式的回归平稳。或是由于部分消费者的观望心理仍然浓厚，普遍持币而伺机购房，故本周的成交量有所减少。而近期的一手住宅市场或有小幅的增长，但是整体会保持平稳，不会出现较大的波动。

　　二手住宅成交小幅上扬 前景依然严峻

　　据房管局数据显示，上周主城区二手住宅共成交600套，环比上周上涨13.2%，成交面积为5.32万平方米，环比上周上涨15.2%。（注：由于11月25日和11月26日网站数据缺失，替代数据为中原估计值）本周二手住宅成交套数和面积较上周均有所上涨，从近期走势线来看二手成交较为平稳，成交量在小幅区间内波动。同时，二手房价格亦趋于稳定，变化幅度较小。近期从各方面消息来看，现行政策依然会严格执行。预计二手住宅市场短期内不会有实质性突破。

X

　　预测：开发商诚意让利 消费者伺机购房

　　本周土地市场持续放量，成交有所减少。供应方面，近期放量都较为稳定，但是在体量上有逐渐减少的趋势，故后期的土地市场或保持小幅稳定的供应。成交方面，一是由于近期走上拍卖台的土地较少，二是由于部分住宅用地在当今低迷的市场，不受开发商的青睐，故近期的土地市场成交将有一定的紧缩，待12月开始中上旬开始，或将有所回暖。

　　本周商品住宅市场供应成交双双有所回落。总的看来，近期的商品住宅供应虽然偶有增加，但是整体仍处于低位运行，或是由于遭遇楼市的冬天，开发商普遍推盘谨慎，其重心放在对产品的促销上，不断的升级促销力度和改变价格策略，以期刺激消费者的购房需求，回笼资金。部分消费者也因此打破其观望心理，果断出手买房，且对于实质性降价的楼盘表现出了足够的热情，或许部分开发商亦察觉这点，开盘基本以清水为主，在让利上也体现出足够的诚意。故中原预测，后期放量虽然不会有太大的增长于波动，但是其价格方面的优惠或将进一步加大，消费者的购房行动也会增多，成交量会保持稳定的小幅增长。

　　-附1-

　　房地产行业动态

　　附：房地产行业动态

　　三季度地产新增贷款首现环比负增长

　　银监会发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》中，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。不过，该报道中被披露三季度房地产业新增贷款具体数额。银监会重申，要求银行业金融机构继续强化房地产贷款风险防控。

　　历经19个月调控，全国房价不跌神话终于在10月终结。上周五，国家统计局发布的10月份70大中城市住宅销售价格显示环比首次下跌0.14个百分点。在房地产下行仍是调整的基本模式下，银监会《报告》中指出，随着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。

　　针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。(新京报）

　　绿城再传卖地融资 大房企业绩分化趋势明显

　　继“破产门”之后，绿城开始转卖旗下项目股权的消息又不胫而走。在短短的一个月时间内，国内的领头品牌房企纷纷表示出对大市的悲观看法。万科总裁郁亮表示，“房价下跌已成大势所趋，万科将采用冬季战略”，绿城董事长宋卫平也表示，“年关将很难过”。10月过后，十大标杆房企的业绩开始出现了明显分化，其中完成年度目标超过九成的仅有4家企业，也有绿城及金地完成不足六成。前三季报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。

　　随着宏观调控进入楼市冰河期，融资困难叠加销售萎缩，使得中小房企卖掉公司或者抱团取暖成为现在最靠谱的选择。截至日前，四大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到了同时的较高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。（北京商报）

　　楼市成交量连续走低 房价拐点日益临近

　　限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量，近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。位居一线城市的北京 (论坛)、上海施工面积均达过亿平方米，创历史新高，潜在供应压力正在快速累积，尤受关注，楼市拐点已日益临近。

　　有数据显示，截至10月，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

　　北京及上海统计局数据显示，京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平方米。住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米，按照同期公布的1-10月签约数据推算，消耗潜在库存的时间分别需要将近10年和7年左右，均高于全国平均水平。特别是北京的商品房消耗时间达到了111个月。不仅这些，按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预计2012年开始，京沪两市还将迎来更大的库存高积压期。最近几年大量的土地供应将继续增加在建面积。潜在供应巨大，但作为政策调控的重点城市，从目前看短期内放宽限购的可能性似乎不大。（中华工商时报）

　　成都市房管局：继续坚决执行住房限购政策

　　成都市房管局相关负责人表示，成都将继续坚决执行住房限购政策。本地居民家庭限购第三套住房，外地居民家庭限购第二套住房的政策没有改变。

　　成都市房管局相关负责人称，成都将继续执行本地居民家庭限购第三套住房，外地居民家庭限购第二套住房。外地居民家庭在我市购买排名前列套住房应提交在我市的纳税或办理社会保险的证明；将继续执行今年2月15日市房管局《关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策的几个具体问题的通知》要求，房地产开发企业、经纪机构在进行商品住房买卖合同备案签约前，应当检验购房人提供的申请表与证明材料是否一致。市房管局将认真按照有关规定审查购房人的购房资格。同时，成都市房管局承诺，将进一步改进服务，提高审核效率。（成都全搜索新闻网）

　　23日成都7地拍卖 金牛区和新津县4地因故终止

　　成都市土地交易市场定于11月23日上午10时以拍卖方式组织出让七宗国有建设用地使用权，包括金牛区金牛1组和土桥场镇东街范围以内地块，青白江区同华大道以北、栖凤居以东地块，邛崃市临邛镇马蹄社区2组盐坝13组（4号路西侧）地块，邛崃市临邛镇三好社区8、9组（北部新中心）地块，新津县花源镇官林村四组、柳河村五组地块，新津县花源镇柳河村九组地块，新津县花源镇柳河村四、九组地块。共计294.76亩。但国土局22日发布公告，位于金牛区和新津县的4宗地的拍卖出让，因故终止。

　　关于四宗国有建设用地使用权终止拍卖出让的公告成都市国土资源局于2011年11月1日发布的成国土拍告〔2011〕15号公告中，分别位于金牛区金牛1组和土桥场镇东街范围以内地块、新津县花源镇官林村四组、柳河村五组、新津县花源镇柳河村九组和新津县花源镇柳河村四、九组，编号分别为JN05(211/241/252):2011-112、XJ04(252/211):2011-116、XJ05(252/211):2011-117和XJ06(252/211):2011-118号的四宗国有建设用地使用权，原定于2011年11月23日上午10时拍卖出让，现因故终止。（搜狐焦点网）

　　千亩城市级大盘激活北成都 城北新中心正崛起

　　北延线板块是城市向北发展中轴线，城市财富新干线，城北新兴高端居住带。作为城北大交通要道，北新干线的贯通给城北区域注入强劲动力，而随着成都国际商贸城、物联港·成都国际五金机电城等大型商贸旗舰的落定，一个足以照耀整个成都的财富新干线已经形成。

　　作为一条新兴的城市发展中轴线，北延线兼具的使命是带动城市向北快速拓展。“假如今后北延线下穿火车北站得以实施，人民北路接通北新干线，那么将会为大城北区域带来更大发展机遇，而房地产业在城北也将得到空前的发展动力。”地产业内人士指出，在成都城南新区经过前期如火如荼建设，目前已初具雏形和规模之际，北延线板块无疑将是又一个往昔城南南延线发展的身影，在城南新中心已经奠定的情况下，城北新中心也有望于不久后在北延线板块迅速崛起。（华西都市报）