观点时评：房价已经非常接近临界点

　　中国楼市步入第三季度，无论经济面、政策面，还是市场面、企业面，都已步入“歇暑”状态。

　　总体而言，市场天平正向买方倾斜，但到底能倾斜度到什么程度，尚难预测。不过，有一点可以肯定，政策一旦放松，则市场必定回暖。

　　先观察一下市场面。土地市场已大幅降温。今年国土部原计划的土供应量比较大，居住用地高达21.8万公顷，约为前两年实际成交量2倍。

　　然而，上半年各地推地数量并不多，地方政府心态跟开发商一样，楼市遇冷的头几个月，需要观察一下市场变化。步入下半年以来，政府推地速度加快，开发商却更加谨慎拿地了。

　　两个指标反映出当前地市“卧倒”。一是成交溢价率显著回落，7月全国130个城市住宅类用地平均溢价率10%，较今年1月减少27个百分点，较去年1月回落50个百分点。

　　二是流标率上升，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。

　　住宅市场的特征是量缩价稳。总体来看，今年1-7月，全国商品房销售面积同比增长13.6%，其中住宅（包含经济适用房、限价房、棚改房等产权式保障房）增长12.9%，而2010年比2009年的增幅为8%，可见总体形势并不差。

　　值得关注的是，7月份，全国商品房销售面积环比下降33.7%。淡季特征非常明显，一般而言，每年7、8月份，楼市成交量都会较前后几个月明显萎缩，在今年严厉调控形势下，表现更为突出。

　　如果观察重点城市的纯商品住宅成交量，则会发现市场相当惨淡。实行限购的24个主要城市，上半年成交量较去年上半年微增3%，但却比去年下半年大降25%。

　　也就是说，去年楼市总体来看上半年冷，下半年暖，尤其是4月“国十条”出台后，导致5-8月多数城市成交低迷。今年“国八条”1月就出台，所以导致成交量2月就开始大减，上半年能略超去年上半年，实属不易。估计今年下半年，成交量仍将会大于上半年，但能否与去年下半持平，甚至超过，还有待观察。

　　当前，全国房价处于胶着状态，尚未出现整体性下行拐点，不过已经非常接近临界点，三季度开拐的可能性很大。

　　区域情况有所分化，在部分中小城市房价涨幅仍然偏大的同时，一线城市和少数二线城市出现松动，7月份全国四个一线城市房价已全部停涨，8月可能下行。最突出的现象是，打折楼盘增多，甚至有个别楼盘因为折扣偏大，而导致前期业主抗议，如北京某楼盘。

　　从政策面来看，当前正处平静期和观察期。7月12日国务院常务会议指出，当前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松；要求各地从严把握和执行房价控制目标，促进房价合理回归，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。由此可见，在国家这一层面，下半年限购、限贷、限价等政策难以放松。

　　据此却不能得出“新一轮调控”的结论，因为会议精神主要是重申和强调“国八条”，业界关注的限购升级问题，雷声大雨点小，打击面不可能大。8月欧债危机升级，以及标普下调美国信用评级，导致国际经济形势局部动荡，世界经济增长蒙上一层阴影。在这一国际形势下，同时考虑到通胀渐触顶、经济增速放缓的现实，我国紧缩的货币政策下半年存在放松的可能性，至少不会再紧了。房地产政策也会受经济政策影响，尤其是信贷政策。

　　央行报告表明，上半年全国房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%，而企业自筹资金16463亿元，同比增长32.7%。由此可见，上半年商业银行已经对很多开发商关闭大门，房企被迫更多的利用自有资金进行投资开发。

　　正是在此背景下，企业面的形势不容乐观，如果说2-5月还有很多企业在观望、等待，那么近两个月大部分开发商都已行动起来，推盘、促销、回笼资金，缓解资金链压力。今年，碧桂园、中海、恒大等地产大佬，冲在了促销前列，而且取得了很好的效果，在淡市中创造了不少热销案例。

　　今年的房地产市场，可以总结为几个阶段：1月热，量价齐升；2-3月冷，量剧减，价小涨；二季度成交反弹，价格趋稳；7-8月供求两冷清，无价亦无市。至于接下来，按季节规律，9-10月供应量大增，促销成风，成交放量，价格下行，也即在成交方面仍会出现所谓的“金九银十”；11-12月存在一定的不确定性，还要看政策“脸色“，若有所松动，则反弹将会继续，否则重归平淡。真正的楼市反转，还待明年。