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神秘买家成都大规模收车位 只选商业不选住宅

2011-06-02 08:43:17 来源: 成都商报

  近日,某投资公司在《成都商报》头版刊发重金收购车位的广告,起收数量为200个以上。一时间,坊间传言不断,在住宅市场遇冷、商铺一铺难求的当下,车位是否会成为下一个投资品?而不少市民开始担心在投资公司的运作下,成都车位的售价和租金也会随之水涨船高。大规模收购车位意欲何为?是否会引发车位的抢购热潮?记者随即展开了一系列调查。

  A

  神秘买家成都大规模收车位

  只选商业不选住宅

  5月下旬,本报头版刊发了一则大规模收购车位的广告,该广告的内容是:“本公司实力雄厚,欲整体收购成都市区内产权车位(200个以上),停车楼,在建项目亦可。”记者随后拨通了广告中刊登的联系人郭先生的电话号码,郭先生在电话里首先明确了收购条件:车位必须是全产权;必须是商业项目;必须在城区内,一环以内。

  当记者亮名身份希望进一步采访时,郭先生马上表示不便多谈,便挂断了电话。为详细了解该公司收购车位的目的,记者只能以开发商的身份再次联系到郭先生。记者称在益州大道旁有一处正在开发的项目,目前遇到资金问题,有意出售项目内的车位。郭先生仔细询问了项目的地址、建设进度、建筑面积、商住配比的比例等,郭先生告诉记者,公司收购车位的首要原则之一是纯商业项目,硬件配置较好的优质写字楼,考虑到以后运作的可操作性,因此记者所说的项目不在收购范围中。记者通过多方走访了解到,该投资公司为香港一家投资集团的成都分支机构,专门从事车位的收购,除了成都外,还在全国其他几个主要城市进行收购车位的行为。

  “这家公司很有可能是香港大中华停车场有限公司的分支机构,他们此前曾找过我们,希望合作。”中成房业总经理孙红告诉记者,该公司2008年便进驻成都进行收购车位的活动,其收购目标很明确,只收购中心城区商业物业车位。据孙红介绍,该公司进驻成都时便成功收购了19个停车场,但由于操作问题,后期的收购速度缓慢,很有可能是这个原因,所以才会在报纸上打广告。

  B

  开发商:收购难度大

  在缺少资金时会考虑出售车位

  “这种大规模的收购行为,必须和开发商合作进行,但开发商只会在资金短缺的情况下考虑整体出售车位。”对于该投资公司收购车位的行为,四川心怡投资置业有限公司某位负责人认为,难度很大。该负责人给记者算了笔账:车位的平均建筑面积为40-50平方米(包含通道等公共面积),目前车位的建筑成本(不含地价等)为2000余元/平方米,核算下来,一个车位的成本至少在9-10万元,而成都现在普通住宅小区的车位售价平均为10-12万元。如此算下来,开发商出售车位仅仅能够“保本”。“一方面出售车位开发商并不会赚太多钱。另外,对于商业项目来说,通常开发商都不愿出售车位,毕竟车位在使用时,零停也是很大一笔费用。”该负责人说。

  大鼎世纪地产集团常务副总经理叶荣忠持相同观点,该公司目前正在天府大道旁开发一处商业项目,叶荣忠表示,商业地产的开发商原则上不会出售项目车位,首先写字楼和商业租用给业主时,有些业主会明确提出配用车位的要求,如果卖掉车位,开发商则会失去主动权。其次,对于商业项目而言,车位出租和零停的费用是一笔不菲的回报。

  叶荣忠给记者举例,以万达广场和伊藤洋华堂春熙店为例,其一年的停车费用(包含出租和零停)收益上千万元。叶荣忠认为,开发商只有在急需回笼资金的前提下,才会考虑出售车位。“毕竟现在车位越来越紧张,开发商可以以此回笼资金,以减轻资金在住宅市场滞销带来的资金压力,保证项目后期依然正常运转。”

  C

  一线城市早有先例

  投资公司靠“收购车位”筹备上市

  记者了解到,投资公司在全国大规模收购车位的行为在一线城市早有先例,个别投资公司还以此作为资产和融资平台,筹备港股上市。

  记者辗转联系到一位从事收购车位工作的杨先生,他曾在上海、重庆、北京、天津等城市大规模收购车位,目前在全国已收购了接近3万个车位。不同的是,杨先生的投资公司除了收购商业项目外,住宅项目的车位同样在其收购范围内。

  “以前车位卖不出去,所以我们都是和开发商合作,整体购买项目车位,平均一个车位投资金额为8-12万。”据杨先生介绍,公司收购车位后,短期内靠租赁的方式盈利,但目前主要是以此作为再融资的平台。“以上海为例,去年上海主城区住宅物业车位租金大概是1200元/平方米,今年涨到了1600--1800元/平方米,而金融区以及写字楼的车位租金就更为可观。”

  杨先生表示,以租赁的形势核算,车位的投资回报率并不算高,因此他们还拓展了其他业务渠道。“我们现在拓展了一些更细化的便利性服务,比如在停车场内出售广告牌,和4S店合作,在商业区为一些高档车主配备专业停车位等等。”

  不过杨先生坦言,公司后期拓展的一系列业务实则是“醉翁之意不在酒”,作为投资公司而言,要不断地进行融资,因此公司最终会以车位这样的优质资产作为上市的手段。“我们现在正在筹备港股上市,中国每年新增1700万辆新车,但新增车位不到50万个,车位的长期回报不言而喻;另外,和住宅相比,车位的流通性更强,更具备安全性。”

  D

  收购车位目的明确

  不会对住宅市场车位造成影响

  “一方面是和开发商合作难度大,另一方面,车位管理难度大,短期内的靠租赁收益并不划算。”四川心怡投资置业有限公司负责人指出,商业物业车位的主要收益来自零停,而这部分费用实际会被物业公司收取,如果投资公司仅靠租赁盈利,其投资回报率极低。

  该负责人表示,目前成都的车位租赁定价为物价局统一核定,以汽车排气量为划分标准,平均一个车位的月租为300元,如果按照一个车位售价12万来核算,其年投资回报率仅为3%,而现在银行普通的投资理财产品年投资回报率都能达到5%,短期并不划算。“收购车位实则是在‘赌博’,其更看重房地产未来的增值预期。”该负责人最后说。

  中成房业总经理孙红则认为,如果收购达到一定规模,其收益率实则非常可观。“首先该公司收购目标是中心城区的商业物业停车场,在北京、上海等一线城市,城区内的商业物业停车非常昂贵,一天的停车费用甚至达到了几百元,如果成都未来也朝这个方向走,未来回报率肯定很高。”

  同时,孙红还认为,当达到一定规模后,势必会形成垄断效应,形成统一管理、统一收费的一条龙模式。对于企业而言,从自身的资产投资角度分析,必然有高额回报。不过孙红分析认为,该公司收购车位的行为不会对住宅停车造成影响,更不会炒高车位价格。“社区停车位是为居民业主服务的,所以回报相对稳定简单。未来有可能会形成两个极端,中心城区商业区的停车费会很高,而二环外的住宅小区停车费则相对稳定。”

  大鼎世纪地产集团常务副总经理叶荣忠也认为,该公司收购车位目的明确,因此不会对成都住宅市场的停车位造成影响。“投资公司的目的是通过收购车位进行再次融资,从而进一步扩展到资本市场,毕竟在资本运作的过程中,车位无疑是良性资产。”叶荣忠最后说。

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