下月银行监管预售款 成都开发商资金链受考验

　　11月1日起“开发商禁止直接收取房屋预付款”的新规直指开发商的“钱袋子”

　　13日，成都市城乡房管局透露，从11月1日起，开发商禁止直接收取房屋预付款。该消息一经报道立即在成都楼市引发地震。有业内人士认为，这是继今年4月楼市新政策后，最严厉最货真价实的调控措施。与之前的土地清查令和银行加息一样，预售房款新政的出台直指房产软肋——“钱袋子”。

　　开发商：这是“最坏的消息”

　　“过去三个锅盖可以盖五口锅，现在不行了。”早在今年8月，预售房款新政风声初起之时，成都金房 (论坛 新闻)集团董事长、成都市房地产协会常务副会长王晓白就曾断言，如果不及时调整原有的地产开发模式，一些资金单薄的开发商将会在这一轮的调控中“难过”。

　　大量拿地，迅速开发，快速销售，回笼资金，然后再拿地，再开发……“用未来的钱买地扩张”曾是非常流行的一种地产开发模式。而预售房款新政的出台，让这种赌博式的地产开发成为历史。“看来今年拿地又没戏了。”身为城南某地产公司老总的周先生 (论坛 新闻)坦言，预售房款新政对他而言是“最坏的消息”。作为一个资金实力有限的本土地产企业，周感觉接连出台的楼市新政让人心惊肉跳。拜前段时间的楼市小阳春所赐，周旗下的楼盘总算摆脱了资金危机，手里有了闲钱，周又开始琢磨着再拿地“把蛋糕做大点”。突如其来的预售房款新政如当头一盆冷水，“我刚看好了一块地，100多亩，想等到年底房子走个70%就有现钱下手了，现在只有放弃。”

　　余波荡漾：成都感冒，北上广打喷嚏？

　　“只要房产商收了部分预付款，成本就收回了，相当于空手套白狼，就有经济实力压盘涨价了。”市场分析人士指出，成都预售房款新政的出台，其影响并不只是杜绝了“烂尾楼”那么简单。根据国家统计局发布的《1—8月全国房地产市场运行情况》显示，1—8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，其中定金及预售款10637亿元，在总资金中所占比例近1/4；国内贷款和个人按揭贷款分别为8460亿元和5745亿元，均少于定金及预售款。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就曾表示，开发商对预售款的依赖程度远远高于贷款。

　　有业内人士指出，预付款新规的实施，虽对成长稳健的本土房企冲击有限，但一些全国性房企的回款计划却会受到意外冲击。据了解，由于4月后中国楼市的骤然遇冷，北京、上海、广州等一线城市的地产成交量急跌，一些疯狂扩张、频当“地王”的全国性房企资金链条极度吃紧。“即要高价僵持，又不想吃糠咽菜”，在银行贷款无法支撑的情况下，像成都这类楼市表现尚可的二线城市的子公司预售回款就显得尤为宝贵。

　　此前，某华南地产企业的成都区负责人曾不无自豪的表示，在过去的前三个季度，成都公司的销售回款占了公司总进账的近一半份额，如果没有来自成都的供血支持，公司在上海、广州等地的楼盘项目可能连支付工程款都成问题。而“专款专用”的预付款新规一旦实施，这些长袖善舞的全国性房企的回旋余地将大幅缩水。在北京、上海、杭州等地“限购令”频出的背景下，成都的预付款新规极有可能成为压倒其“高价僵持”局面的最后一根稻草。

　　大限众生相：有人静观其变、有人疯狂“攒膘”

　　据了解，虽然预付款新规的出台让各房企颇感不适，但多数房企均选择了静观其变。“我们成都公司的资金流状况一直很良好，短期内不会出台特别的购房优+ (论坛 新闻 视频)惠措施。”某粤籍房企老总在接受采访时表示，因为在过去的7、8、9三个月成都楼市刚经历了一次井喷行情，多数房企在现金流上短期内都不会有太大问题，没必要打乱现有的销售节奏。

　　但据记者观察，在经历了2008年和今年4月的两次地产新政后，地产企业对于随机而至的楼市冰河期依然心有余悸，为了抢在“11.1大限”前咽下那口最后的蛋糕，一些地产企业还是调整了自家的销售计划。“我们售楼部正在赶工期，必须干在周五前完工，这是公司下的死命令。”看着眼前的一地狼藉，城东某新开楼盘的销售负责人表情显得颇为无奈。该负责人透露，原先的开盘计划是在11月上旬，但为了在大限前抢到最后一桶金，公司甚至不惜大幅缩短了“蓄水”时间，将开盘时间调到了本周末。“既要赶工期，还要跑预售许可证，人都要累脱形了。”

　　另据调查发现，很多在售楼盘虽暂未出台购房者期望的优惠措施，但此前暗潮涌动的涨价风却已得到了有效遏制，为在可能出现的新一波楼市寒潮前积攒足够的“膘油”，一些热销楼盘甚至取消了此前制订的涨价计划，转而追求“小步快跑”。而那些之前销售情况就不甚理想的楼盘或是实力较弱的中小开发商为了加快回款进度，不排除在本月的最后一周可能会推出一些临时性的促销措施或特价房源。