预售资金监管兵临成都?楼市调控或将加码

　　显而易见，在市场胶着状态尚未打破的当下，资金政策的收紧对于大多数开发商来说无疑雪上加霜。成都市《商品房预售资金监督管理暂行办法》前期调研已经结束，初步草案正处于征求意见阶段。

　　自4月楼市新政密集出台以来，陆续推出的后续政策、购房者坚决观望的购房意愿、市场与政策数次博弈、政策松动传闻与辟谣回应一直轮番上演让房地产商们茫然无措。在这样的迷茫之下，8月17日，一则有关北京市将在年内实施《商品房预售资金监督管理暂行办法》的报道立即引起业界巨大反响。

　　该消息称：购房人今后到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，开发商将不能直接收存商品房预收款。显而易见，在市场胶着状态尚未打破的当下，资金政策的收紧对于大多数开发商无疑雪上加霜。

　　在又一严厉政策迫近之时，作为西部中心城市的成都又将作何去何从？《成都报道》记者进行深入采访后获悉，成都市《商品房预售资金监督管理暂行办法》前期调研已经结束，初步草案正处于征求意见阶段。

　　监管落地 新政更趋加强

　　【预售资金管理的加强，是新政进一步落实和加强的结果，同时也反映出政府坚定的调控决心。】

　　楼盘预售资金监管事实上这并非新政。早在2007年，建设部等有关部门就开始酝酿将商品房预售款进行专项账户管理。2008年，住建部房产司要求包括北京、上海、广州等城市试行商品房预售资金监管，成都亦在此列。

　　在4月新政《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(53号文)当中，第九条亦明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

　　4月新政后的市场胶着状态依然未能打破，政策作用收效甚微。据统计资料显示，全国70个大中城市7月份房屋销售价格环比与上月持平，但是同比继续上涨10.3%。在楼市量跌价滞的情况下之下，银监会重申第三套房贷收紧、进行新一轮房贷压力测试以及国土资源部公布“囤地黑名单”三大动作，释放出后续房地产政策将会进一步收紧的趋势。

　　多位部委高官近期在公开场合表示出楼市调控的坚定决心。住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。

　　成都金房 (论坛 新闻)集团董事长、成都市房地产协会常务副王晓白在接受记者采访时说，预售资金管理的加强，是新政进一步落实和加强的结果，同时也反映出政府坚定的调控决心。

　　接受记者采访的多位业界人士认为，预售资金管理即为变相收紧开发商“银根”，其用意在促进房地产商加快项目开发销售，并能程度地杜绝因烂尾楼而造成购房风险的出现。如果政策执行到位，会对开发商盲目扩张起到明显遏制作用。

　　预售资金监管之成都猜想

　　【房产新政落地之后成都楼市调控效果初显，成都市《商品房预售资金监督管理暂行办法》前期调研已经结束，初步草案正处于征求意见阶段。】

　　在住建部将成都列为商品房预售资金监管试点城市之初，行业争议就一直不断。

　　开发商们认为，新政之后，成都市房管局已出台了一系列整顿市场秩序的措施，现已取得了良好的效果，遏制了房价的快速增长。

　　数据显示，“国十条”之后成都市商品住宅的成交量已较新政前下降了60%左右 (论坛 新闻)，二手房成交量下降50%左右。据四川中原地产统计，新政一个月出台后的 5月17日~23日一周，成都主城区商品住宅成交1185套，比前一周减少297套，创今年春节后单周销量纪录；二手房销售941套，两类住宅均比前一周下滑20%。在此成交量的影响之下，不少开发商及时推出加大购房优+ (论坛 新闻 视频)惠的力度等应对措施，新政落地之后成都楼市调控效果初显。

　　“落实国家房产宏观调控政策，规范房地产的市场行为的措施和途径是多方面的，不一定非要采用监管资金捆绑手脚的方式来落实调控政策。”开发商建议应结合成都实际情况，细化相宜的政策应对，政府在出台相关政策法规的同时应权衡各方利益，综合考虑，使出台的政策法规最适应本地楼市状况。

　　与此同时，银监系统也在做着相应准备。记者8月23日致电四川省银监局新闻科采访获知，相关监管部门也正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文，目前还不清楚具体发文时间。据该人士称，这一办法由住建部部门、房管、银行等相关部门联合讨论拟定。
　　据了解，成都市《商品房预售资金监督管理暂行办法》前期调研已经结束，初步草案正处于征求意见阶段。该监管办法将充分考虑本地市场情况，对开发商预售资金实施严密监控。亦有业内人士表示，成都极有可能吸收北京等地经验，将预售资金直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。

　　进一步规范楼市健康发展

　　【在资金收紧的状况下，短期时间来看降价在所难免，如果政策执行到位，新一轮的房地产市场洗牌将成为必然；但长远来看对于整个市场的健康持续发展好处多多。】

　　预售资金管理政策将直接对开发商的资金链产生重要作用。由于开发商往往追求资金滚动开发，一旦预售回款被锁定，极有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上，一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上，类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。

　　成都尺度地产代理有限公司总经理尹平在接受《成都报道》采访时表示，一旦成都有关商品房预售资金监管的办法执行，对于房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上都 (论坛 新闻)将影响巨大。在资金收紧的状况下，短期时间来看降价在所难免，如果政策执行到位，新一轮的房地产市场洗牌将成为必然。

　　四川省社会科学院资深房地产研究专家蒋华东并不过于忧虑市场，在他看来，这对于开发商而言无异于一剂“良药”。良药苦口，但长远来看对于整个市场的健康持续发展好处多多。“管住开发商资金，开发商在今后的项目运作上势必会更加谨慎和规范，也将更多地思考如何作好产品，以赢得市场，而不是采用现在的种种猫腻手段，市场上将减少很多囤地囤房、一房多卖等现象。”

　　“过去三个锅盖可以盖五口锅，现在不行了。”成都金房集团 (论坛 新闻)董事长、成都市房地产协会常务副王晓白先生 (论坛 新闻)称，陆续出台的政策迫使房地产业自身的调整，如果不顺势而为，一些资金单薄的开发商将会在这一轮的调控中“见底”。成都开发商早就应该反思了， “靴子落地，早出比晚出好，至少政府还是给了我们时间。”　

　　记者手记：

　　商品房预售资金监管办法出台实施的另一个目的是政府职能部门试图通过信贷建立一套更加完善的房地产业资金管理机制，包括正在计划当中的个人购房体系建立，实行差别化信贷政策等举措。从目前动向来看，政府将进一步收紧房地产政策，使整个行业发展和中国经济进入良性循环的轨道当中。《商品房预售资金监督管理暂行办法》的出台实行，只是迈出“拨乱反正”的一小步。