市场交易初现分化 新政重击四月成都楼市

　　房价走高　逼出史上“最狠”政策

　　细心的读者会发现，4月15日楼市调控政策的公布时间，仅仅在当天国家统计局一季度经济数据发布之后数小时。根据当天国家统计局数据，今年3月全国房价，再度以11.7%的涨幅站上了有统计数据以来的历史点。该数字自2008年至今走出“V”型走势，如今“V”型的右上端高度已经超过左端，即房价涨势之猛超过金融危机之前。

　　其实，早在3月底4月初，以新华社为代表的中央媒体，就对高房价展开了一系列集中的“炮轰”，如今看来，这些都是为这次政策出台做的舆论铺垫。

　　对此，有分析人士指出，这次中央出台楼市调控新政，不仅仅是市场的“逼迫”，中央同样也做了充分的准备，这从侧面再次表明了其调控房价的信心与决心。而其4月15日有关购买第二套住房“首付五成”、“贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”，以及4月17日出台的“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”“非本地居民暂停发放购买住房贷款”等打击购房投资者的政策，也犹如疾风骤雨一般猛烈。

　　在大多数专家看来，政府的这次调控是必要的。甚至有专家一针见血指出：“这次政府再不调控，任由房价照这个速度涨下去，2、3年时间之内楼市必定垮塌，经济必定崩溃。没有哪个社会阶层能从经济的崩溃中受益，与其那时泡沫破裂，不如趁现在自己动手挤一些出来。”

　　各方反应最期待的是细则落地

　　虽然此次“双新政”调控力度罕见，但由于中国楼市有过多次调控但都未能取得如期效果的经历，部分人们对其最终能否取得如期效果仍然表示观望，表示期望细则落地。

　　“乱世需重刑，中央接连出台这样的政策无可厚非。”成都知名房地产专家王博接受记者采访时表示：“不过我认为这个政策仍存在几大疑问：一是如何从根本上阻止全款炒房的客户，因为他们并不受贷款政策的束缚；其次是我们如何在第二套房上界定是投资性需求还是改善性需求，事实上现在的房地产市场，改善性需求已经成了最主流的需求，他们不应该遭受池鱼之殃；再次是对于全国市场，由于各大城市差异性较大，应该避免一刀切方式。”对此王博建议，中央应该尽快出台相关细则，“只有出台类似组合拳的系列政策，才能从根本上抑制住投机、投资的炒房行为，同时保护改善型住房合理需求。”

　　未来动向资金可能向二三线城市聚集

　　4月17日政策被房地产界关注的焦点之一，是“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”以及“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”这两条。

　　“在看到4月17日这个政策后，反而放心了。”成都某知名开发商笑着对记者说，“对于成都而言，虽然这几年房价也一路上涨，但在全国范围，无论单价还是上涨幅度都仍然居于全国二线城市之列。客观地说，中央的这次调控，其实就是由深圳、上海、广州、北京这些一线城市直接引发出的，它们才应该是这次调控的最重点区域。因此，假如说4月15日的政策还有点‘一人害病众人吃药’的嫌疑的话，那么17日的政策则更加明确了此次调控的核心城市所在。成都，不在也不应该在重点调控之列。”

　　对于此次调控可能产生的影响，王博认为：“根据17日的政策风向，我认为无论是从实际城市容量还是房屋价格而言，国内一线城市已经开始走过了它们的城市化进程初级阶段。这样的政策实际上也在引导人们，没有必要一定要挤在北京上海这些大城市，相应眼下的成都等二线城市更具有发展空间。而对于一线城市投资的严控，也最终必然导致一个结果，就是这些资金可能会更多地涌入二线城市。因此对于成都等二线城市而言，就整个中国的城市化进程，它们已经开始逐渐成为了新的排头兵；从投资的角度而言，由于城市的可成长性，也更具备超过一线城市的投资价值；再加之政策对当下一线城市投资的打压，成都有望迎来更多更新的投资力量进入。”

　　态势

　　楼市交易出现分化

　　政策之下，成都市场的实际反应又是如何呢？上周末，成都多个楼盘扎堆开盘，记者进行了现场走访。

　　位于人民南路的蓉国府在周末开盘，起价高达1.4万元/m。开盘当日其110m的大户型销售良好几近售罄，但其90m左右 (论坛 新闻)户型却销售相对缓慢。而在投资性项目双楠月光诚品 (论坛 新闻)现场，人气却远没有蓉国府的火爆，不少已经订房的购房者也没有选择下单。在高新西区某售楼部，开盘当日也不到百人到场，场面显得颇为冷清。位于热点区域领馆区的某项目，虽然也因为政策原因临时调低了开盘价格，但当日推出的两百套项目也只售出了50余套。“我不敢说这个政策会一定让房价降下来，但我想应该能够减小房价的上涨幅度。我们投资的人，讲究的就是回报，既然涨得慢，那回报也就低，自然也就没有必要急着买了。”在月光诚品，购房者张先生对记者说。

　　记者在走访多家楼盘后发现，上周末成都住房销售呈现出以下特点：一是高端楼盘并没有受到市场影响，如城南1号、誉峰 (论坛 新闻)、荣国府等项目仍然走势相对良好；二是大户型走势仍然良好；三是一些中低端投资性产品开始遭遇市场寒流，如上周末开盘的多个投资性产品都成交惨淡。对此，成都嘉进地产副总经理马永林认为：“这种表现是市场的必然。这次政策打击的面其实就是中小投资者，对于那些真正有实力的买家，他们与此次政策的关联几乎不大。”

　　另外，从上周的开盘情况来看，目前新政对成都楼市的整体影响还未显现。17号紫晶城二期紫岸开盘当天依然劲销90%以上，鑫苑名家 (论坛 新闻)上周成交80套，周末成交22套，目前均价在6400元。月映长滩四批次房源于上周末开盘，推出全新叠拼别墅66套，面积区间130m2至170m2，联排别墅11套，300m2至360m2。单价从5880至9600元不等，依然非常受客户关注。鑫苑置业负责人表示，鑫苑名家主力户型均在90平米以下，政策对置业客户影响不大，对投资客影响较大。都江堰紫荆城 (论坛 新闻)18号开盘推出128-138m2的房源140余套，当天销售110余套，80%以上的销售率令其对市场信心依然十足。

　　记者调查发现，成都部份项目已开始迅速调整销售价格或购房优+ (论坛 新闻 视频)惠，以回应市场。例如索尔国际 (论坛 新闻 视频)7800元/m2起，现优惠可达300元/m2；凯德风尚均价7700元/m2一次性付优惠2%；南城都汇 (论坛 新闻)均价9000元/m2购房优惠3%；金阳易诚国际均价6200元/m2一次性付惠2%；果壳里的城 (论坛 新闻)118-124m2大户型在售均价4200元/m2；蓝谷地 (论坛 新闻)天域均价6400元/m2一次性付惠3%；华侨城纯水岸仅余140m2房源一次性付惠2%；蓝光 (论坛 新闻)花满庭均价6600元/m2优惠达5千/套；东润豪庭 (论坛 新闻)80m2 4700元/m2起一次性付惠2%；中环西岸 (论坛 新闻)观邸17日开盘主推90m2房源，排号优惠5000；南阳盛世 (论坛 新闻)开盘在即预计均价5200元/m2；西区地标日供40元即得城中央生活圈精装两房；龙湖三千城 (论坛 新闻)2期185-130m2精装均价1万/平方米；人居都市阳光均价4300元/m2，一次性付惠4%；久居福首付2成起，四重百万礼遇；卓锦城 (论坛 新闻)即将推出的房源价格约在6300-6500元/m2，目前客户排号依然踊跃；戛纳湾·滨江负责人也告诉记者，其即将上市的5号楼以81m2实得100m2，86m2实得106m2，99实得130m2的户型亮点很受客户的追捧。新政后首周，成都楼市表现依然平稳，尚末出现像某些一线城市闻风抛盘、买家退订等情况，一面方说明成都楼市比较健康，投机者少；另一方面也说明该政策的影响力尚需时间验证。