实录:城南商务甲成都 2010写字楼发展研讨会

    未来三年，城南将有近50个写字楼项目上马，总面积达到近千万平方米，体量不可谓不惊人。进入2010年，城南住宅项目价格不断创造新高，城南的写字楼也在悄悄地向万元靠近。而与此同时，城南三环外的写字楼也存在着“不好卖、不好租”的现象。那么，对于如此大体量的写字楼，城南市场能否消化？对于投资者而言，写字楼与住宅的价格“倒挂”是否意味投资机遇来了？未来几年，国际化的商务蓝图能否将在城南崛起？
    时间：2010年4月9日下午14：30
    地点：南湖国际会议中心
    议题1：近千万平方米写字楼未来三年内上马，城南能否顺利消化？
    议题2：写字楼与住宅“倒挂”，城南写字楼价值是否被低估？
    议题3：价格水涨船高，投资城南写字楼“钱”景如何？
    议题4：即将试运行地铁1号线将给城南商务带来哪些机遇？

    以下是现场访谈图文实录——

    主持人：尊敬的各位嘉宾大家好，我是四川电视台星地产的主持人海燕，今天非常高兴邀请到房产界的精英来到现场，共同做城南写字楼的研讨，城南写字楼起步较晚，但是发展非常迅速，在未来三年内开发的儿子楼项目供给49个，总体量和记近千万平米城南的写字楼也在悄悄的单价向上万元靠近，对于如此大体量的写字楼，城南市场是否能很好的消化，投资者和价格的倒挂现象是否意味着投资机遇到来了级未来几年，国际化的商务蓝图能否将在城南崛起，这些问题我们将在今天的研讨会上做详细的关注。

    首先介绍一下今天的嘉宾，华西都市报危兰兰女士，黄薇女士，高力国际成都公司总经理蔡孟颐先生，新希望集团房地产事业部常务副总裁、四川新希望总经理曾德浩先生，花样年实业成都公司刘宗保先生，天合房产总经理李海军先生，会展旅游集团地产中心总经理邹永玲女士，成商地产总经理赵宇光，德腾置业董事副总经理祝娜女士，复地地产营销总监文浩，中兴美地副总经理赵蜀阳先生，天府新谷策划总监崔雨先生，花样年成都事业公司营销总监杜响莹女士，高新置业项目负责人韩雪女士，今天到场的还有来自中信地产、陇海地产、领地集团、特拉克斯和中国节能的相关负责人，欢迎你们的到来。还要感谢四川日报、四川电视台星地产、天府早报、成都报道、华西生活周报、川商杂志、搜狐焦点网的媒体同仁能够来到我们研讨会的现场，还有来自成都中节能环保发展股份有限公司总经理朱军先生，欢迎！接下来我们首先有请华西都市报副总经理危兰兰女士为我们致辞。

华西都市报副总经理 危兰兰    危兰兰：各位尊敬的嘉宾大家好，我非常高兴，华西都市报经过我们房产部的紧张的筹备，在今天下午做一个城南的写字楼研讨会，今年初的时候，我记得跟房管局在说到今年的方向的时候，他们说2010年定为商业地产的一个发展年。就是说一个是商业地产就包括了写字楼这一块，而城南的写字楼，我今天见了很多的新朋友，也有很多老朋友，比如说曾总啊，赵总，我们很多朋友都认识，也非常熟悉了。我一直还是比较奇怪，在住宅这一块我觉得城南做的火爆，我们城市南迁之后，写字楼是一个主力，但是写字楼的价格，一直以来没有住宅高，有很多的问题，有很多值得探讨的东西，所以我们今天希望通过我们的研讨会，我觉得也不算是什么最颠峰什么的，就是这么一个小范围的研讨会，可能真正的能碰出火花，而且我们作为媒体，华西在去年的时候，开了写字楼专版、专题栏目，我们今年进行了改革升华，我们今年有一个创想就是会推出写字楼的怎么样让成都人在投资这一块上，在写字楼这一块上真的是有一个普及作用，我觉得身为媒体我们希望在这个方面能够更多的支持城南的开发商，支持城南的写字楼，所以我们今天的会议主题是非常高兴参加，也非常高兴这么多的开发商，这么多的老总在这个研讨会上，能够支持我们华西都市报这个论坛，我也非常感谢今天提供场地的南湖国际社区，我希望今天下午这个研讨会能够圆满成功，谢谢大家。
    主持人：谢谢，刚才危总谈到是小范围，但是我们也看到来自城南写字楼的重量级的老总都到场了，看来我们各位老总也是非常关心我们整个写字楼的发展，我们有一个数据，高新南区在3年内将会开发建设写字楼项目有49个，总体量近千万平米，其中商业类写字楼项目有33个，共计532.1万平米，产业类写字楼项目有16个，共计约435.9万平米，如此大体量的写字楼，城南市场目前的状况我相信每位老总也是非常关心的，我们是否能消化这么大的体量，我们就进入今天研讨会的排名前列轮，这么大的体量，我们城南市场是否能顺利的消化，希望我们老总能够在这一轮的议题当中为我们献计献策，有请曾总，新希望国际在高新南区也是开盘了，而且价格也是卖的很好。

四川新希望总经理 曾德浩

    曾德浩：首先华西都市报，作为主流媒体，选择了这样一个实际来开这样一个研讨会，这是一个非常有现实意义的话题，应该说写字楼的发展，我个人的感觉，有这么几点因素是需要考虑的，排名前列点就是整个高新南区的总体规划，和区域发展的基础，和未来的一个前进的总体规划，在很多年前的话，成都市政府和高新区政府对高新南区的规划，定义成为时尚的城南，科技的城南，宜居的城南，商务的城南，这么一个规划，这个规划实施下来，几十平方公里，从现在的情况来看，经过前面几年大家共同的努力，初步的形成了在交通、城市环境以及一些项目的建设上面取得了重大的成就，也是我们成都，甚至全国广泛关注城南的原因，现在逐步逐步的在升温。这是一个前提，第二个过感觉沿海城市的产业向内地扩散，因为沿海城市，无论是人工成本，还是办公成本，各个方面比内地有比较大的差异，所以现在沿海很多城市，都在提产业转移，所以再结合最近，这几天引来，国家对西部大派发的这样一个国家战略，所以整个这些方面，决定了城南一定会成为西部的一个非常热点的地区。我个人的感觉，在老城区，特别是三环内，我们大家还找不到一个集中的CBD区域，大家可能通常说的都是几跳商务干线，比如说红星路、人民南路等这几条路沿线，没有形成一个真正意义上的商务的CBD区域，而且就是说老城区的规划，要从体系来进，看到的也不是那么容易，所以我想也是政府做高新南区的一个初衷吧，最终形成了这样一个规划。综合这些原因，我觉得最终导致的是什么结果呢？就是开发商有很大的热情来投资，在城南搞写字楼，  政府规划确定了这个写字楼的方向，然后很多的公司现在向南走的运动，我觉得已经兴起了，很多公司无论如何到城南来找一个地方，来发展，来站住脚跟，在来的路上，我和同事一起专门绕路看了一下，城南这个形象走过很多城市都很少见，确实很宏大的非常立项的一片地域，在这样一个情况下，建筑面积是肯定要干这个东西出来的，消化也是肯定不成问题的。这是我的体会，特别是我们新希望国际在地震之后，在金融危机之后，在城南的写字楼里面是率先冲向市场下海的人，结果应该说去年的反映是相当不错的。去年我们整个卖了将近20万平方，去您据统计成都的写字楼也就30多万平米，我估计今天还要成倍的往往上面翻，再往回走两年，成都的写字楼一年是13、15万，好的年头是18万平米，有了好的产品，有的聚集的区域，这个写字楼我认为这个运动还会发展下去的，所以我坚定的看好城南的写字楼，400万平米不算多，500万平米也不算多，应该是随着其它业态的充实，特别是现在最近大家看到的大型的商业项目，高端住宅项目。我知道最近高新区正在规划民营企业总部基地这样一个项目，可能会把全国最有影响力的民营企业集中到西部核心的区域，所以我对消化是持非常乐观的态度。然后就是说会在不久的将来，会在中国会在西部的话，形成一个积聚特色的积聚号召力的地方。谢谢大家。
    主持人：非常感谢曾总，坚定的力挺城南市场，下面我们有请蔡孟颐先生，为我们从市场的大角度来分析一下，我们整个城南现在的一些现状。

高力国际成都公司总经理 蔡孟颐    蔡孟颐：大家好，我们从一个外资的投资商的角度来看城南这个区域，事实上我们跟曾总一样对于城南的发展我们从来没有怀疑过，我们相信他就是未来成都发展的趋势，当然整个城市的发展的成熟过程是要有一定时间的积累，所以其实我们看到目前的写字楼的产品和住宅的产品是有倒挂的现象，它的受众和住宅的人群是完全不一样的，我们销售产品，他的房型，他的各种配套服务是很重要的。是写字楼这样的产品，他是面向商业的活动，所以必须考虑几个因素，排名前列个就是它的一个交通的完整度和便利性，第二个就是客户组群群聚的一个范围，为什么自古以来，所有的商业中心都在城市的市中心，因为它有很完整的商务配套，有很完整的交通环境，有很完整的商务聚集的氛围，所以他可以减少他所有的商务活动的成本，我们反观我们城南的区域，他已经发展的非常成熟了，所以写字楼的产品，包括新希大厦都有很好的表现，整个南延线来讲就是一个发展中的区域，所以我们认为城南的商业是未来发展的重点，而且未来是明日之星，但是在这一千万左右的商业面积要消化，需要时间和节点。第二个部分就是说我们认为其实一个区域的发展，需要有很大量的政策的支持，目前高新区有很多的政策的支持，我们认为如果让它能够快速的发展，应该在政府的招商引资的力度，相对的优惠政策，应该能够更加一点力度，他能够促进整个城南更快发展，我们举一个例子，我们目前一个客户，它也是世界500强的客户，他现在选择他的区域总部，他们比较过城市中心，比较过高新区的一个新开发的区域，以老板想法，因为高新区目前的租金水平相对便宜，政府的优惠水准也比较高，老板倾向于搬高新区，但是所也的员工都反对，因为到这里上班，交通要更多的时间，吃饭有问题，配套也有问题，员工是坚决反对，所以在这样的过程当中，整个高新城南他本身的未来得发展的一个引爆点，是在相对成熟的配套，在未来得时候，他应该一个水到渠成的过程，同时间推出大量的商业面积，有阵痛是正常的。其实这样一个区位，1千万是很合理的面积，未来还会在发展。城南应该是未来的市中心。这是我的看法。谢谢。
    主持人：非常感谢蔡总，刚才曾总和蔡总已经从大的市场，包括政府的政策，开发商自身项目的发展，来对整个城南写字楼的市场现状做了一个分析，看来对于整个市场的发展前景大家都是非常看好的但是我们看到，行政中心南迁之后，包括交通网络的完善出来之后，我们城南的住宅市场是非常的火爆，但是我们看打在整个发展的过程当中，写字楼市场也是陆陆续续的进入到了城南的发展当中，像住宅价格合我们写字楼价格的这种倒挂现象也是我们许多开发商要去思考的问题，究竟是什么原因，使得住宅好卖，写字楼不好卖，我们开发商一定做的很多的思考，我们就进入第二个一体，住宅与写字楼倒挂，我们写字楼的价值是否被低估了。下面有请花样年实业成都公司的刘总。

花样年实业成都公司总经理 刘宗保

    刘宗保：给危总道歉，今天迟到了，首先感谢华西都市抱搞的这个活动，搞的也非常的及时，曾总讲的我也非常同意，因为我们两个是做写字楼最多的公司，我们在东大街做的喜年广场基本上已经销售一空，现在美年广场也基本上销售空了，所以刚才排名前列个议题的说法，我们讲大家很害怕说有一千万，实际上这个命题是不成立的，统计出来可能是1500万，但是实际上真正在动的，而且是投入市场销售的，可能300万都没有。因为我们统计的资料了解到，一个532万，一个435万，这两个数字都是根据拍地的情况推算出来的，实际上按照现在动工的速度根本达不到。所以对排名前列个议题不同意，第二个议题，写字楼价格被低估是一定的，这也是我们中国写字楼市场的现状，深圳也是一样，为什么？就是被低估的一点就是写字楼没有住宅容易让投资者看到。因为我们现在，美年广场是这样的状况，大概投资的客户和自用的客户大概是50%左右，自用的客户很容易想明白，因为是未来得商务中心，CBD自己要用，现在租金低一点，我没有问题，但是买的人呢，他就如果同样一套房子，同样一个写字楼，及时写字楼便宜一点，他还是看太懂，如果没有人租呢他可能考虑的是这些，写字楼是被低估的，这个很正常，国内其它的发达城市都是这样的，这个也有一定的阶段的，但是对比到香港，写字楼一定比住宅贵，但是我们这个对比有一些偏激，不能拿誉峰的住宅和我们的写字楼相比，这是不能比的。所以肯定不会很快的就会解决这种倒挂的问题，但是成都的投资写字楼的客户也需要有事实的红利来分享，分享到以后，比如说原来买我们花郡的发展4000买的，现在卖8000，他很容易看到赚了一倍，三年。但是买新希望，我们现在卖一万，能不能涨到两万，你说三年以后他都不相信，他确实没有这种经验，这种经验没有，正好是一个眼光独到的人能够看到这一点。所以我们写字楼的投资客里面，也有很多，最近有很多大手笔的操作，就是写字楼，其实被低估是一定的，但是我们不用去担心它，而且客户也是需要培育的，因为在一线城市，比如深圳，现在中心地区的写字楼差不多了，但是在三年前，也是存在，住宅两万多，写字楼一万二三，但是现在都是三万四万，都是这种状况，这个时候更好是告诉精明投资可赶快出手了。

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    主持人：写字楼的投资者和住宅投资者在认知产品的方式不一样，作为写字楼的开发商来说，你们在营销方面，对于投资者有什么样的营销手段呢？会不会去改变他们的眼光，或者是引导他们去买写字楼。
    刘宗保：这个我们有一个活动，就是“摆事实，讲道理”，讲道理可能讲不清楚，这个地方今天是20块钱租金，我卖8000怎么算也算不出来，但是我们美年广场，我们搞过世界巡礼，我们本来就是草靠日本的六本木来做的，还有香港的广场来做的，我们就搞了一个CBD巡礼，排名前列批我们搞的，买写字楼有一个抽奖活动，大概是前后8对家庭购买了他们就去参观，参观之后就觉得太好了，成都的发展大家都是认同的，他们看到了香港，看到了东京，包括台北，这些城市可能就是说五年太早了，这些城市十年以后的成都就是大家现在的样子，所以一个是摆事实是更关键的，讲道理，看完事实再讲道理就很好讲了。
    主持人：谢谢，刘总看到我们整个写字楼市场当中动的项目就三分之一左右，很多开发商有是观望的态度，对整个写字楼的发展，他们也是根据在售的发展来制定自己的目标，其它一些开发企业的代表是如何看待写字楼市场的发展的，有请天合房产的总经理李海军（音）先生为我们讲解一下。

天合房产总经理 李海军    李海军（音）：首先非常感谢华西都市报提供这样一个交流平台，让我们这个片区的开发商有机会在一起论道，我还是先把刚才提到的排名前列个话题，曾总讲的一个话题我延续一下，就是关于对我们这么大的存量，就是说在未来的几年，一千或者是一千五百万平米这样一个巨大的量如何消化的问题，从我个人来看，我觉得这样的量可能还不能按照包括沿海城市，和我们同等的规模的一些城市的一些即有的经验来判断，为什么呢？因为成都的写字楼市场的一个具化量是两部分构成，一部分是我们自身的发展所带来的刚性需求，第二部分是刚才讲到的由于我们的产业转移由于我们西部大开发政策从目前来看，这样的趋势已经是不可避免了，而且是加速的过程，他所带来的转移，这种转移包括产业的转移，投资的转移，就业的转移，当然也就必然引起相应的写字楼需求的转移。而且还有一个，我想是大家都比较清楚的一个现象，就是东部和西部地区在城市化的差异上面，一个很明显的不同，就是说在东部发达地区，城乡差异小，然后中心城市和周边城市的资源配置，他的这种差异度非常小。而西部地区我们的城乡差异大，我们的优势资源绝大部分被我们极少数的核心城市所占有，这就意味着我们整个东部一个面的转移的资源到西部来，事实上是集中在少数几个城市，这样的量会有多大，这个即有的经验很难去描述它所以我对成都是很有信心的，这个是我们对成都市场消化写字楼市场排名前列个大的判断。
    接下来我再说一下我对城南的感觉，实际上一个城市，他就像一个有机体一样，这个城市的每一个区域他都会在变化中不断的生长，不断的成熟、繁荣，或者衰老。他的不同的区域会呈现出不同的趋势。我们如何去判断，哪一个区域会在未来活跃起来，哪一个区域会在未来衰弱下去，这个涉及到一个地段的价值，一个区域的价值判断，我个人认为，其中一个非常重要的因素，就是这个区域的就业，他在未来一段时间内是不是很活跃，如果很活跃，这个地区的板块的价值就一定会提升机相反，如果这个片区的就业在萎缩，这个区域他也是会逐渐的在衰退下去。那么纵观我们整个成都，甚至是我们整个的西部，我们会发现成都的城南南部新区，应该说就业是最活跃的，最集中的，而且我们优质的就业的数量是非常的庞大，所以说成都的城南，我们对它是非常有信心。如果和一个人来类比的话，我们认为城南正处于一个人的青春的前期。这是我们对于城南的一个理解。然后我再接着刚才刘总说到的价格倒挂的问题谈一下我的一个看法。实际上从目前的住宅和写字楼，或者我们说商用物业这样一个价格倒挂的情况，你要把他怎么的比较，上级是很难的，虽然是同一个区域，但是两种区域面对的市场和客户，他们各自的发展阶段是不一样的，你很难去比较他，但是作为一种现象，就是同区域的商业物业，一般来说他的价格要高于住宅物业，作为一种现象来说他一般是成立的，但是作为我们在座的更多的都是房地产的业内人士，我们来判断这个问题，更多的还是从租金的角度来客观的进行一个分析和评价。但是这样说是不是就意味着我们同区域的住宅的价值就不重要了呢，是不是这样呢，我觉得也不是，因为住宅的价格的高起，实际上在说明这个地段的价值，以及这个地段今后升值的区域，这个价值的判断可以从侧面上反映出我们商业物业在预期的阶段租金的良好的前景，我觉得从这个意义上去理解它，我想随着整个城南的快速发展，随着地铁一号线的开通，随着我们城南与中心老城区在城市地位上的逐渐的拉近，我们城南商用地产租金的水平也一定会逐渐和我们老城区接近，以目前我们办公的汇日.央扩为例，及时在若干年之后，我们城南优质的写字楼租金，能够上到100左右，我们也不说一个具体的时间，也就是相当于中兴老城区优质物业的三分之二左右，如果按照百分之八的回报率折算，他的售价应该是1.5万左右，所以说我们来看的话，城南优质写字楼的这种价值，被低估是一定的。这就是我们在以上三个议题上面的初步的意见。谢谢大家。
    主持人：好，刚才李总谈到了，和我们的刘总都谈到的整个城南写字楼的价值被低估了，我还想继续问一下李总，价值被低估，作为开发商在未来的销售和发展，你们认为如何去解决这些问题呢？
    李海军（音）：现在投资者越来越专业，也非常的精明，我们的项目当然比起曾总、刘总的项目小的多，我们是在二月份左右开始销售，到目前基本上接近销售了两万平米，我们正式的广告的推广是在三月底，我们在没有大量的推广的情况下，基本上是消费者主动到城南来“扫荡”，从我们目前的感觉，消费者对城南的价值还是有一定的理解，第二只要我们在对城南的前景，城南的整个的规划，给消费者系统的讲出来以后，实际上他都能够做出比较客观理性的判断。
    主持人：感谢！接下来我们还想有请来自于成商地产的总经理赵宇光（音）先生，就目前整个城南的写字楼发展状况为我们探讨一下。

    赵宇光（音）：我非常同意前面几位老总的意见，我们成商也是在高新区，我们在成都这个城市，这个城市在西南地区的地位。第二个高新区在整个成都地区，成都市里面是什么样的地位，要看清这两个问题，未来高新区的写字楼市场自然就很明了，因为他的市场前景是有的。我们现在的住宅销售价格到了什么样子，刚才这位已经谈到了住宅的销售，而住宅的租金价格合销售价格是反过来的，这个完全可以判断出将来的写字楼市场。第二我们所有的商业企业，王府井、伊腾等等商业企业都已经进驻到南部，为什么？这么大型的商业企业进去，他们也很看好，为什么现在写字楼市场，就是现在完全是一个洼地，“洼地”这个词是非常正确的，只是正式建设的过程而已，未来三到五年，整个城市的规划建设达到一定的程度，整个写字楼市场肯定是会很快的提升，价格上也好，量上也好都会很快的提升，我是从深圳过来，深圳的罗湖区是一个老城区，非常的成熟，福田区是新的区域，今天的罗湖和福田的价值是什么样，福田是一个新兴的城市，我今天到高新区南区来看，非常的兴奋，这完全是一个新的城市，而我们老城区，本身的城市规划设计就没有按照新城市的规划设计来设计的，不是按照汽车的交通的设计来设计的，而现在的写字楼市场，虽然东大街包括盐市口的商业氛围很重，但是盐市口相对来说是卖的中低档的商品，而高档商业都会往高新区发展，而我们写字楼同样的，在盐市口附近，这个中心城市区，他的交通问题解决不了，这样必然我们认为就会对高新区的写字楼所取代，我们是这样的观点。
    主持人：谢谢！刚才我们几位老总都谈到了，对于城南写字楼的价值来说，都是被低估了，而且对城南写字楼未来的发展前景也是非常的看好，未来城南我们也市看到了来自各方面的利好消息，比如新政策的出台，包括我们政府行政中心的难以，包括交通网络的完善，都可以说为我们整个房地产行业带来了很多新的机遇，对于我们成都来说2010年是非常特殊的年份，不仅仅是排名前列条成熟轨道，成青快铁的开通，还有排名前列条地铁的开通，当地铁要在成都修建的时候，已经受到了众多人的关注，现在地铁马上要试运行了，这对我们开发商和市民来说也是一个巨大的关注点，对于地铁对我们整个城南商务带来的机遇，不知道各位在平时是怎么思考的，曾总继续谈一谈，新希望国际和美年广场，整个东沿线当中，率先起来的写字楼，也是带来了不俗的销售业绩，曾总请问下，你是如何看待因为地铁交通的变化，而带来的新的销售的机遇呢？
    曾德浩：现在说低价高了，就说是政府的低价财政，后面的人就再深入了一个意思，就是政府的土地财政，其实政府反过来把这个钱又投到土地上去了，修地铁，修公园，修配套，修高铁，所以低价贵是有道理的，房子的增值也是有道理的，所以你买不起，就会老家去买意思是我们现在买房子也好，投资写字楼也好，投资住宅也好，商业也好，我觉得要跟着党的号召走，党的号召原来国家四万亿的投资有两万亿投资到高速铁路上了，我们知道高速铁路，地铁的规划线已经达到了历史最长里程，也是更新换代的需要，我们城市的负荷太重，我们的交通太拥堵，我们需要低碳地出行方式，所以地铁我是这样理解这个事儿的，所以现在我干项目也好，我干什么也好，我首先要和地铁联系起来，因为地铁会越修越多的，我一直跟同事说一句话，将来三年五年以后，有地铁不能说明什么，没有地铁很能说明什么。说明你很落后，所以说现在你要想做项目的话，还跟地铁搭说伙，以后的二号线、四号线等等整个城市网络，我相信随着国家的经济的进步和城市财政的提高，成都还有很多地铁出来，现在不会形成网络，大家感受不到他对城市交通，对生活便利，以及节省时间，节省能源，以及高效安全等等方面带来的巨大的优越性。所以说我觉得城南商务地铁一号线今年10月份开通，一定会促进这个区域所有物业的升值，他是一个非常实在的运动，我的观点是这样的。谢谢。
    主持人：谢谢曾总，花样年的刘总，作为深圳的发展企业来到我们成都做开发，我相信在深圳地铁是早以运行起来了，作为地铁物业，我想请问一下刘总，你是如何看待地铁物业的发展的？
    刘宗保：我非常同意曾总的观点，总结起来就是地铁广告一样，就是“地铁改变生活”，正好前两天来了几个朋友，也是考察我们的项目，我就问他们，有几位香港的，几位北京的，我说如何现在香港没有地铁，能够想象吗？他们说想象不了。他可能人都动不了，北京的也是，如果北京现在没有地铁，你怎么出行，所以其实地铁对于各城市的推动作用应该从10月份，成都人真正见到地铁通车以后，这个影响就开始逐步的显现出来，更明显地是对商务人士，对我们开发这些写字楼物业，和商业物业的显现是更加明显的，所以我觉得现在就关于我们是需要危总，我们华西报和我们媒体一起，要早告诉大家地铁真正的改变生活，其实已经在说了，但是我觉得说的还不是特别透，真正的对比，但是真正你体现出来以后，那种感觉，尤其是你要说在深圳，现在深圳体验的不是特别的明显，就像曾总讲的，深圳还没有形成网络，深圳也是几条线正在修。
    曾德浩：深圳是12条线同时开通，应该是大学生运动会开幕的时候是全部连起来的。
    刘宗保：对，但是他们现在还没有形成，但是我们香港和北京的朋友体会太大了，所以赶紧真真切切的告诉消费者，地铁是可以改变生活的。

    主持人：谢谢，下面有请中节能朱军（音）先生为我们献言。

成都中节能环保发展股份有限公司总经理 朱军    朱军（音）：首先感谢我们华西都市报给了我们这样一个机会，我们这个中国节能投资公司，它不是一个专业的房地产开发的企业，今天来，本来是抱着学习的态度，来听一听在这个领域里面的专家和老总们的一些看法，刚才几位老总对城南地块的未来得发展，都做了一些很想尽的描述了。我认为大家确实从城市发展的角度来说，我们城南具有别的地方没有的优势，从我们的角度来说，当然我们也是很看好我们城南的发展，至于说到今天会议上的几个议题呢，我只是说因为这个里面我深入的不多，了解的不多，今天听了大家一发言，一阐述，一叙述之后，我觉得我对未来城南地发展充满了信心，因为我们节能公司严格的意义上说我们还都是崇尚未来发展的一种低碳的生活，希望在地产开发上面我们尽到我们的一份力量，谢谢大家！
    主持人：谢谢，包括现在城南写字楼市场是有越来越多的开发商进驻了，接下来我们有请在区域中间已经在修项目，或者是已经再见的项目，有请中兴美地赵树阳先生谈谈。

中兴美地副总经理 赵蜀阳    赵树阳（音）：首先很高兴有机会参与我们华西都市报组织的研讨会，首先作为一个成都人见证了城南八年的发展，也作为一个我们亲身参与城南建设投资的代表和操作者，也参与了城南的建设和发展。所以我们回顾一下，我们首先往前回顾一下，我记得在02年的元月二日，就是天府大道，就是人民南路南延线通车，那天是一个新的标志，到现在正好八年，八年来我们看看有什么变化，八年前这个地方什么都没有，几乎是一片空地，八年来有什么变化呢，我们都可以看到，我们市政府完全建设好了，高新区管委会当时正在建设，会展集团从西面搬过来，也都是八年发生的，还有天府软件园，国内500强，国际500强很多企业近来，我们也有幸在03年12月25日和成都市政府和我们中兴通讯和成都市政府签订了投资合作协议，在圣诞节那天，和市政府签了合作协议，也是正式进入南区，我们也是在这儿整整有七年的时间参与投资和发展。目前除了我们整个中兴的这个机构在07年完成了大的办公以外，我们现在也在做高新国际广场，之所以我们也看好这点，这个地方我们也在去年年底，我们也通过招拍挂的方式，也在大源村项目区有新的项目，这些都充分的说明我们非常看好这个区域。从我刚才说的八年，因为我们是亲自参与和见证了这八年，可以看到，这八年来我想一个就是说我们这几个交通干道的性天府大道，红星路南延线，还有站华路、元华路的行政，今天10月份地铁的开通又是一个新的标志，结合这几个话题来讲，从八年前我们来看一下，在高新区或者是华阳这个地方，来看一下这个房价是什么水平，当时有一个比较的楼盘，就是府河银河花园就是很好的，但是当时有没有人想到现在的房价涨了这么多，这种比较就是住宅和住宅的比较，住宅和写字楼的比较有什么意义？我在想这个有什么意义，我们这种比较是不同产品的比较，不同产品类型的比较，所以我想如果要比较，你要把写字楼和住宅做比较，那我们看一下，写字楼和豪宅的比较。你们现在举的例子是一个豪宅的例子，我想应该做一个同类的比较，我刚才说的就是前八年，你们可以看到我们交通设计的形成，我们的这么多大的企业进入，还有地方政府这么好的投资环境，硬件、软件才带来的八年的巨大的变化，那我们再往后看八年，又是什么概念。那么据我所知，作为成都市高新区是有扩区的规划，据说是扩区在现在的基础上扩几倍，现在的城南，也就是以后整个高新南区的几分之一的概念，现在这个区域就是中心的概念，就是所谓的CBD记得当时我们在03年，我们有一个副总裁来，也是中兴通讯的副总裁过来，看到当时的雏形，他很感慨的说这个非常像深圳的深南大道，所以我觉得我们今天这四个话题，首先我想到表达的意思就是我们对这个区域是非常看好的，今天上午我们也正好和高力国际的蔡总探讨这个问题，我们最近和高力国际和戴德梁行都在合作，我们都在研究探讨这个话题，我们今天讲我们做一个静态的比较我们可能比较悲观，这么多供应量上千万，可能还不止，我们做一个静态的比较是远远的供大于求，但是从一个发展的眼光，发展的眼光来说，我们高新区的规划的调整，我们作为写字楼的支撑是什么，我们写字楼支撑就是大型企业的进入，产业的发展，高新区的产业的发展是很明确的，就是做软件，就是全世界进的软件企业都引进过来，所以前不久春城书记也是在这边，高新区也考察了软件企业的法政府也是非常重视这一点，下决心花大力气引进大的软件企业近来，我想这个因为我们在实际的操作过程当中也发现，一个就是说我们自用型的写字类物业，一个是高科技的企业比较多，一个就是地区性总部，就是外地全世界的全国的，有很多的外地的大型的企业，愿意在西南看好成都的中心，在这儿设立地区性的总部，这种企业也是非常多。还有一种就是说有这么多年在高新区或者在成都市其它地方发展的比较哈的中小型企业，他需要升级换代，这种企业也是比较多的。所以有了这些好的支撑，再加上我也相信在政府这个角度，比如说一些好的政策，这一点我觉得如果假以时日，这些写字楼就是一千万也是可以消化的，很短的时间，按照蔡总的说法是有阵痛，但是长时间是乐观的，所以我们要动态的发展的眼光来分析，所以我们一句话就是非常看好这个地方，而且我们觉得投资的钱景和前景都是非常好的，所以我们想现在目前写字楼这个价格是这种水平，也只能说明成都市现在的写字都是在起步的水平，可能在我们大源核心商务区将会出现两万三万的写字楼，我预计在两三年以后会是这种情况。我看我就说到这儿吧。
    主持人：谢谢。接下来有请陇海地产的营销总监李宗元（音）现在给我们谈谈他的看法。

陇海地产营销总监 李宗元    李宗元（音）：首先非常感谢华西都市报给了我们所有业内人士一个交流的平台，刚才各位老总谈了很多，对比整个城南的市场，大家都觉得前景应该是非常乐观，非常不错的。但是在这里我个人的一个观点，虽然说城南这一块，他随着时间的推移，整个区域他的配套和交通逐渐的完善，那么可能他的整个的区域会发展的相当的完善，但是在在这一两年之内，我们在项目启动以后，他的放量的整个城南谁相当的巨大，在这个时候可能我们应该怎么样把产品快速的消化，这个才是我们企业的一个最关键的目的。如果是他发展起来可能三年四年甚至五年以后，他发展的非常的不错，但是我们的项目可不可能到两三年以后，可能那个时候整个项目已经都出现问题了，那么可能这个时候我觉得更多的是一个项目的时效性。就是我们项目推出来了以后，在什么时间段内，能够进行产品的一个快速的消化，那么这个可能就是涉及到我们在座的每一个项目的产品优化的问题。有产品差异化的问题，如果是市场放量这么大的情况下，从我们一线销售这一块体会，就是你说通俗一点儿就是必须要把房子卖出去，要不然老板不可能给你谈前景有多光明，区域发展有多广阔，那个时候可能人都侠客了，所以我们更多的时候应该是探讨如果这个项目出来之后，这个市场在这个时间段内，能够快速的进行消化，刚才各位老总提到一个写字楼的不被大众认同了解的一个观点，我非常的赞同这个观点，因为我们在城南也有住宅的项目，消费者对住宅这一块，现在通过这么多年媒体的引导以后，已经非常的对房地产，就是住宅这一块非常的熟悉了，他知道这个房子我买了以后，哪怕我不租，放在那儿，今后成熟之后能够增值多少，但是写字楼就不了解这个问题，因为写字楼还存在一个什么，交房以后的后期的经营管理的问题，我觉得这个问题也是一个非常重要的，你看去年，09年9月份的话，出了这么样一个事情，当时我们开玩笑说，这个搬迁门事件，就是当时诺基亚的总部在时代广场，它最后整体搬迁到力宝大厦，是为什么？最后搬迁实际上就是产品的智能化和产品的优化升级的过程，我们回头来再看原来包括川信大厦也好，原来的冠城广场也好，当时的这些写字楼都是一席难求的状况，但是现在也不行了，所以后期的管理非常的重要，所以对消费者，对投资人来说，对这一块无法来把握和掌握，所以相对来说我宁愿去投资住宅地产，而对于写字楼有一些抗性和不了解。所以说我希望这种研讨会今后华西这边能够经常的开展这种活动，把这种投资写字楼的理念和观念能够更多的告知大众。
    主持人：好，谢谢李总，刚才李总也是从整个销售排名前列线的情况给我们反馈回来的一些讯息，我们在整个写字楼市场的发展过程当中，应该对于产品对于我们的投资者多多的关注，多看看他们的想法，如何来进行写字楼的投资，接下来我们继续有请思凯地产的项目负责人任鸿（音）先生为我们谈谈他的想法。

思凯地产的项目负责人 任鸿

    任鸿（音）：我们是作为外来的公司，在成都是做排名前列个项目。项目是在中和镇，我们的项目是城市综合体，在领馆区域内出现，当初我们做这个项目预测的时候，和项目定位的时候，我们就充分的考虑了领馆区域和新会展区域，包括以后即将通车的一号地铁线，政府市场的前景，所以说我们在做了一个充分的市场调查，包括对城南片区写字楼的调查，发现城南地区写字楼的体量非常巨大，消化需要很长的一段时间，但是作为我们公司来说，由于看到了城南，就是新会展和天府软件园片区的发展前景，所以作为我们公司在项目上，我们还是一无反顾的把写字楼作为我们城市综合体的一个项目，一个配套。这说明了什么呢，在城南地区写字楼发展的前景是有，但是我个人认为这个时间是比较长的。特别体量在非常巨大的情况下，因为随着一号地铁线，就算他通了以后，但是其它的配套设施还跟不上的话，他是一个综合的因素，所以写字楼的前景，至少我个人认为是要在两年三月年之后才有初步的成效，才看的到。里面大家都在说地铁一号线，实际上这个不管他一号线它通了以后会带来什么样的地铁物业的效应，实际上我们都是作为成都的排名前列号地铁线我们都是在预测，到底情况会怎么样，现在住宅大家都在涨，写字楼呢？实际上还是没有很大的动静，所以我个人认为，刚才说的写字楼和住宅倒挂的现象，在一定的时间内还是会存在，因为对投资者来说，大家对住宅至少是看的见摸的着，而写字间需要一定的时间性来验证它。但是总体区别我们来看，城南这个片区，这个区域是作为城市，成都地区发展排名前列个前面重要区域，无论是住宅、写字间还是城市综合体、商业等等，将会是成都新的一个区域，新的一个发展的机会。所以说写字楼，因为今天谈的着重是写字楼，所以我觉得写字楼是有发展前景的，但是需要时间，这就是我个人的观点。
    主持人：谢谢，接下来我们有请高新置业的项目负责人韩雪（音）女士为我们谈谈。

高新置业项目负责人 韩雪    韩雪（音）：首先非常感谢华西都市报组织这样一个活动，让城南的开发商有这样一个好的交流平台，大家知道高新置业是高新区下面一个国有的该法上，高新置业现在是承担者高新区整个产业园区的城市运营和产业链的打造的艰巨的任务，所以说我们高新置业是非常看好高新置业整个未来得发展的，包括我们现在高新置业在售和马上要准备预计要开始的一些运作的项目，在高新区现在是非常多，今年我们计划大概都有一百万平米左右，所以说我们对整个的高新区的市场，包括高新区的写字楼，然后工业园区这一块的市场我们是非常看好的。然后刚才前面几个老总，我觉得都已经讲的非常好了，包括整个高新区的未来得发展，还有它的价值被低估的现状级我觉得大家都分析的非常到位了，所以说我在这儿就不再重复了。谢谢大家。
    主持人：谢谢，最后我们有请天府新谷的策划总监崔雨（音）做发言。

天府新谷策划总监 崔雨

    崔雨（音）：我们作为天府新谷是的孵化园，今天是抱着学习的态度来向地产界的朋友学习，我们是从94年就在高新区进行项目运作，实际上孵化器现在是整体采用三个板块的结构，一个是开发建设，孵化器的运营和建设投资，我们在开发运营这个板块，很多借鉴了地产公司的做法，和大家做一个分享，就议题而言，城南是否能够消化写字楼的空间，从我们现有的基本状况来看我们已建成的房屋，无论是招商，还是销售整体的状况，应该是对城南整体的反映是非常非常好的，这是一个方面，然后其次就是说写字楼的倒挂状况，我们的项目，早期的基本是维持在20元每平方米，现阶段是60多块钱，这个时间段是在三年左右的时间完成的，也就是从06、07年左右，到现有的状况，实际上这种倒挂的状况，更关键的是说我们的租金表现，和我们的租金表现是否市场所感知到，可能现在市场并没有感知到我们租金上涨的空间如此大，其次就是地铁一号线，刚才高力国际的老总也提到了，我们从产业化平台的发展，就是承接高新区的产业转移的角度来说，大量的入驻企业是高新科技产业居多，这一部分产业的科技型企业，对员工的人性化需求会更高一点，他们除了考虑老板的方面，更多的也会考虑员工的上下班问题，地铁一号线带来的的一个，对写字楼带来的一个利好，就在于我们可以解决到之前高新区，就是这位老总所提到的员工上下班的不方便，导致高科技产业进驻的问题，基本上现在从我们的项目的角度来看，城南的整个发展前景是非常看好的，这就是基本的情况，谢谢大家。
    主持人：非常感谢今天下午来到我们会场的所有的老总，以及为我们整个城南写字楼发展，在进行建设和操作的代表，也在今天的会上我们也看到各位老总，对我们未来城南写字都发展是非常有信心的，也对于写字楼和住宅的倒挂现象做了一个合理理性的澄清，在整个写字楼发展当中，不要太过于悲观的去看待倒挂现象。谢谢大家。