2010成都土地市场预测:非住宅用地将成主角

　　2009年成都市商品房销量走强，直接带动了土地市场的放量。据相关统计数据显示，去年成都市主城区住宅、商业供地共计66宗，同比上升了89%。年末，政策频频出击，使得土地拍卖市场顿时偃旗息鼓，开发商拿地更趋向理性。住宅用地数量激增、区域集中度较高、行业大腕拿地凶猛，土地市场经历了从慢热、火热到灼热的一个过程。在土地管理政策收紧后，2010年土地市场将呈现怎样的格局？土地供应量以及土地结构又将有怎样的变化？

　　去年住宅用地三倍放量

　　从2009年的土地供应节奏上可以明显地看到“过山车”的曲线。去年上半年土地供应量仅有409.4815亩。进入第三季度后土地供应骤然提速，供地规模达1522.8093亩，是去年上半年供地总量的3倍多。年底又迎来第二次放量高峰，11月—12月供地规模达到2300亩，占全年供地总量的52%。据数据显示，09年成都主城区共有65宗土地成交。土地公告净用地面积约293.80万㎡，合计约4407亩。

　　除了供地规模外，土地供应结构也发生很大变化。2008年，因楼市低迷，住宅用地的供应规模相应大幅降低，全年仅有870亩，仅占总供地规模的30%，而70%的比例则放在了商业用地上，尤其是补充城市新区配套的商业用地。到了2009年，商品住宅的快速去库存化，不仅让市场恢复了信心，也让土地供应方产生了后市供应不足之虞，加大住宅用地供应势在必行，因此，住宅用地的供应上升了60%。

　　清理闲置土地 保证供应量

　　随着2009年全国部分城市的房价过快上涨、开发商囤地现象明显。为了让已经出让的土地不再“晒太阳”，国土资源部在去年7月和9月连发两道通知，要求地方对“批而未用”的土地进行清理，并依法处置闲置用地。不久，《关于进一步加强土地供应管理的通知》也随之出台。

　　从清查结果看，虽然闲置土地的规模与其他城市相比并不算大，但由于去年成都房地产市场的存量房源急剧减少，为了防止供需不平衡，成都市国土局一方面加大了土地供应规模，另一方面还要加大力度对闲置土地进行敦促和查处，让这些已经保证供应出去的土地能够发挥实际功用，保证后市房源供应充足。 

　　非住宅用地供应将加大

　　有机构分析认为：由于成都市正处于城市化进程快速发展的过程中，根据成都市规划到2012年成都城市化比例将达到60%，因此未来几年对于房地产建设用地的规划指标将会有一定增产。从2006-2009年土地实际成交情况来看，2008-2009年年土地成交量和2007年相比反而大幅下降，这不符合城市化发展的要求。因此预计2010年土地供应量会在此基础上有所增长，2010年建设用地具体供应量还要等待2月经国务院审批。

　　从结构上来说，2007年以住宅用地成交为主。2008年和2007年土地成交总量相似，但转而以非住宅用地成交为主，以此补给住宅相关配套。由于2009年又转为住宅用地成交为主，因此2010年非住宅用地的供应量将会加大。

　　土地价格趋稳 房企各领风骚

　　在五部委对土地市场重拳出击下，开发商拿地热情减弱。预计在今年内，土地价格将趋于平稳、合理。

　　分析认为，2010年，土地供求也会出现一个头轻脚重的情况，但情况相对08、09年将有所改善。在09年年底的重拳政策出击下，部分开发商对后市在态度上也表现不一。其中为代表的为保利 (论坛 新闻)地产与万科 (论坛 新闻)。2009年保利强势出击，在成都接连竞得8宗地块（其中12月份就取得了5宗），成交金额达到了43.25亿元，对成都未来市场可谓信心满满；保守派则以万科为代表，除07年有拿地记录外，08、09年万科并未取得任何一块土地的使用权，稳健的操作手法也成为它在成都市场发展战略的特点。

　　○土地快讯

　　昨日郫县拍出两宗地

　　昨日，在郫县红光镇有两宗土地通过拍卖出让。其中三观村地块合56.03亩，被成都西源投资有限公司拿得。该地块起拍价220万/亩，竞得价220万每亩，总价12327.65万，楼面地价约916.67元/平方米。金土村地块合36.92亩，起拍价220万/亩，竞得价270万每亩，总价9968.94万。楼面地价为1125元/平方米，由成都晶宝实业有限公司获得。两宗地都在郫县市区内，靠近多所大学，周边人气较旺，配套也相对完善，地理位置都比较优+ (论坛 新闻 视频)越。不过，此次放出的两块地面积较小，仅有几十亩的小规模，明显针对的是中、小房企。