城市升级"变脸" 驱动成都房价上涨

　　3月份，成都住宅市场成交量逐步回升，楼市均价也同步出现反弹；进入4月之后，20多个新盘扎堆亮相、开盘，大多数楼盘的价格较之前也出现了不同程度的上涨。这一现象，刺激了消费者们追涨的心理，为本已来势汹汹的三月小阳春再添了一把火。如此量价齐升的繁荣景象，究竟以何作为支撑呢？是多重利好政策的有效驱动？是城市升级带来的区域变脸？是交通提速后的价值凸显？还是市场供求关系的直接影响？为此，我们进行深入探寻。 　　政策利好叠加 　　驱动楼市上扬 　　从去年震后6月出台的“蓉十条”，到9月开始，三个月内连续5次的央行降息，从12月初的“省十六条”，到同期出台的“市八条”，再到“购房补贴、入户新政”等配套措施的陆续出台。一连串的利好消息不断地刺激着疲软的楼市，也牵动着广大购房者们的心。“利率优惠、首付降低、购房补贴、放宽贷款额度、契税减免、子女就学、转让交易降门槛、入户政策……”救市力度之大、优惠面之广，这在成都房地产发展史尚属。随着时间推移，接二连三出台的政策效应，在2009年这个春天得以显现，自住性刚需得到了有效拉动。 　　由此可见，政府救市的各项优惠政策，对购房者的心理还是形成了相当大的诱惑，对促进购房者们最终下单起到推波助澜的刺激作用。有换房需求的吴先士表示，对楼市持长期观望的他原来在去年时就看好了西三环的一个楼盘，一直没有下手。震后，国家出台、当地政府紧跟着出台了一系列的优惠政策。怕错优惠政策以及目前现房、低价的市场良机，于是趁机立刻下手购买了城西三环外的一个总建筑面积142平方米的房子，当时房屋售价为5200元/平方米。由于吴先生之前贷款所购房产其人均住房面积低于我市中心城区平均水平。因此，它的本次购房被另为了改善型购房，可以享受购房的优惠贷款政策。吴先生打算首付3成，优先采用20年期公积金贷款，剩余部分采用20年期商业银行贷款。这样一来，与2008年初购房相比，当前吴先生购买该住房整整节省了近16万元，每月月供可减少580元。 　　 类似于吴先生这样的购房者还有很多，他们乘着政策的春风，用较低的价格选到了心仪已久的房源。成都仁智地产总经理山传海认为，经过去年国家和成都出台的一系列调控政策累积叠加，加之开发商的其他让利促销举措，使得当前我市购房负担减轻，置业成本降低。因此，作为置业者、改善性住房者选择在系列优惠政策的有效期内低成本购房是一个明智之举。 　　城市快速变脸 　　引爆区域繁荣 　　经历了2007年的火爆和2008年的深度调整之后，成都楼市渐渐苏醒。无数开发商们耐心浇灌，用高品质的产品，正聚集着区域升级的巨大能量。土地资源的稀缺性，注定了一场城市区域之间的较量。 　　据四川中原地产有关数据披露，城南、城西凭借良好的区域环境，完善的生活配套以及浓厚的居住氛围，依旧成为09年购房者们的，而城东，则由于近年的大力开发以及区域内大量拆迁户刚性需求的有效释放，备受当地人的青睐。城北，随着“成都北部新”的打造以及保利198项目的进驻也吸引了一部分购房者。为此，我们特别关注以下几个热点区域。 　　继建设路之后崛起的东二环片区原本就已聚集了龙湖、首创、华润等多家品牌房企，未来凭借成华区新兴服务业发展轴的规划以及过千亩的土地放量，将成为09年不得不被关注的区域之一；受“南汽东移”红牌楼片区将再次演绎城市的腾笼换鸟，由传统汽配商圈变身宜居宜商的城市新中心，成为09年楼市的潜力区域；位于城西“双楠”板块的武侯新区，也因为武侯大道改造和五大花园商业“增配”两大利好因素促使区域内整体行情看涨，区域内的武海置业旗下的中华名园、中华锦绣（查看地图）两个项目，销售价格就伺机做出了适量上浮；由于有了欢乐谷、华侨城的进驻，国宾版块的区域价值得以释放，在09年也将赢得了更多购房者们广泛认同。 　　川大市场研究专家李蔚教授认为，城市的升级，有效地解决了区域的形象问题、配套问题和可持续发展问题的同时，也促进了区域内需求的一个转换，往往更具有前瞻性，对房产市场而言，也将带来的发展机遇。如今城市的各个区域的发展也已进入了一个再提升的阶段，未来因城市的快速变脸而引爆的热点区域还会越来越多。 　　交通升级提速 　　实现城市思维创新 　　全程机构认为，“交通出行方式的彻底改变将给市民全新的城市思维”。09年，成都的道路、交通资源还将不断进行改、扩建，断头路的打通，城市轻轨的兴建以及地铁的贯通都会从很大程度改变现有的城市格局与人们的居住理念。因此，成都楼市都将围绕道路、地铁、轻轨、快铁等交通主题展开。 　　作为扛鼎城市中轴经济的人民南路也迎来了新一轮的改建，未来它将更有力地搏动整个城市的经济动脉；规划筹建市区到龙泉、温江、新津、和郫县的4条轻轨，也让城市的周边区域在2009年的住宅市场上更具有吸引力和竞争力；除此之外，地铁沿线的物业，其升值潜力也将随着地铁1号线5月的全线贯通和正式启用而显现；去年11月开建的成都至都江堰快铁，也将从真正意义上实现了郫县与成都市区的无缝连接，15分钟直达市区的郫县将堪比成都的二环；双向拓宽六车道、即将通车的成牧大道（原大件路），也提速到了80公里/小时，届时新津将完全可以融入成都半小时经济圈；传说中双向8车道、全长约180公里的成都市五环路建设工程已被正式提上日程。将把新青（新都-青白江）、龙泉、华阳、双流、温江、郫县、清泉（清泉-石板滩-姚渡）、洛带（洛带-西河）、新繁（新繁-斑竹园（查看地图）-龙桥）、新兴等10个新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)纳入城市整体格局，完成从郊区到城区的升级，形成中心城区到成都新区的六大走廊和中心城区到二圈层新城区的“半小时”经济圈，以及将在今年6月竣工的武侯大道等等道路交通的改、扩建，都将为其所在区域的住宅市场带来利好，使其投资价值更为凸现。 　　川大市场研究专家李蔚教授表示，市道路交通的全面升级，改变了城市摊大饼的环状发展趋势，城市开始轴向发展。放射性道路交通，犹如一张价值无限延伸的网，重新整合着成都东、西、南、北的全盘生活，改变着人们对于城市居、住、行的全新理念，生活圈、居住圈、工作圈、交往圈由之前的四圈合一，逐步向四圈分离进行转化，而成都房产也将完成从简单的生存向生活主题的一个转变。 　　供求繁荣 　　改变楼市格局 　　楼市的矛盾源于供需关系暂时的不平衡。去年，阴霾的楼市氛围，令我市的土地市场也不断“节流”，市国土局有意识地放缓了住宅用地的供应节奏和规模，推出的土地更是少之甚少。这意味着后市的产品供应将大为缩减，今年年初以消化存量房为基础而营造出来的“小阳春”就是的佐证。 　　经过近一年时间的盘整，3月的成都土地市场开始活跃，不少成都开发商也蠢蠢欲动起来。成华区、武侯区等瞅准时机，先后推出了大量土地。据了解，城南武侯大道沿线将有130余亩地块进入市场，而年内沿线近千亩存量土地已经基本整理完毕，即将推向二级市场；而成华区也于4月初公布了2009年上市土地暨土地整理项目的信息，26宗年内拟上市土地和7宗土地整理地块的总面积超过了4000亩。 　　成都仁智地产总经理山传海对此表示，随着之前存量土地与新推这些地块的集中开发，整个成都楼市发展格局将被重新改写，各区域楼市的发展将进入到一个新的阶段。具体到产品本身，大概有1至2年的滞后期，预计今年年底到明年年初会出现需求的相对短需，市场供求还是存在压力。因此，未来想要购买到现房应该会比较困难，而现在下手现房是一个比较好的时机。