工业化将促使城市经济快速发展

   根据人口流动的主导方向来看，美国城市化进程可以4个阶段，

    排名前列阶段，是1920年以前，该阶段人口流动主要由农村向城市转移。到1920年，美国的城市人口占总人口的51.2%，超过了农村人口。

第二阶段，到1940年，美国的城市化率达到了56.5%，人口主要由小城市向大城市转移。

第三阶段，至1970年，美国的城市化率达到了75.2%，人口由城市城区向郊区转移，大都市圈形成。

    第四阶段，至1990年，美国人口超百万的大都市区占全国人口的比重达到 53.4%。以纽约、芝加哥和洛杉矶为核心的三大都市圈不断延伸，形成了范围巨大的大都市延绵带，农村和城市相互融合。

Ø         大都市区人口变化

数据来源：美国历年统计资料概要

    随着美国城市化率的不断提高，美国大都市区的人口比重不断提升，形成了大都市圈城市带。到2000年大都市区占全国人口比重约80.3%。当城市化率超过70%，人口迁移以由城市城区向郊区迁移为主；郊区功能由居住拓展至工商业，进而实现大都市圈，并于原中心城区形成功能互补的大都市。

Ø         经济增长推动城市化

服务业成为增加就业的主要渠道

巨大的产业规模和人口规模的大城市成为批发零售、商业地产、教育医疗及文化娱乐服务等服务业吸纳新增劳动力的基础，导致人口从小城市向大城市转移。

1950年以来，随着郊区就业机会明显多于城区，导致人口纷纷迁入郊区，同时不少人为提高生活质量，也纷纷进入郊区，使郊区人口迅速增加。美国在1970年时，郊区人口就超过了城区人口。可见，因为就业的郊区化导致人口的郊区化。

Ø         经济增长对房价的促进作用

从1975年以来的趋势，人均GDP的增长与房价涨幅基本比较接近。但在房地产发展初期的1975-1989年阶段，房价涨幅高于人均GDP的增幅，之后房价涨幅低于人均GDP的增幅。

2、日本

Ø         日本城市化进程演变

日本城市化总体进程沿 S 型曲线上升。1940 年，日本城市化率已经达到 37.7%，但由于二战的原因，日本城市化率出现发倒退。

战后，随着日本经济的快速增长，城市化进程也快速推进，自1947-1968年的18年间，城市化率由33.1%提高到了68.1%，年均1.94%，其中1947-1955年间的年均提高约2.9个百分点。

日本是个高度城市化的国家，城市人口主要分布在三大都市圈及周边，其城市进程主要分为四个阶段：

排名前列阶段，1947年以前，城市化处于起步和徘徊阶段，同时因为战争，城市化率在1947年时为33.1%。

第二阶段，1947-1955年，该阶段人口主要从农村迁入城市，到1955年城市人口比例达到了56.5%。

第三阶段：1956-1965年，人口从小城市向大城市转移，至1965年城市化率达到了68.1%。人口主要聚集区域为三大都市圈及其城市工业集中。

第四阶段：1965年至今，该阶段的特点是为大城市郊区化，一方面人口迁入三大都市圈的中心城市的周边地区；另一方面人口由三大都市圈中心城区迁入郊区。该阶段城市化率进一步提高，2000年达到了78.7%。

Ø         都市圈人口变化

数据来源：日本统计局

1974年前，日本人均GDP的快速增长，促进了城市化率的快速提高。同时由于1975-1979年的石油 (论坛 新闻)危机，导致通货膨胀高企，城市生活成本大增，大量城市居民迁出，大大延缓了城市化进程。但总体来说，GDP的快速增长将促使城市化进程加快。

Ø         城市化带动地价上涨

日本地价暴涨出现了三次，分别为1956-1965年六大城市城市地价十年暴涨十倍、1968-1974年的婴儿潮及住房抵押带来的地价7年涨两倍和1986-1991年地价年均复合涨幅25.2%。前两次的原因分别是大量农村人口向城市转移和小城市人口向大都市转移，产生大量基本居住需求导致的地价、房价上涨；第三次是脱离了基本居住需求的投资和投机性暴涨，造成房地产市场泡沫破灭，带来的是长达14年的房地产衰退。

3、韩国

韩国是一个后发的人口规模小，但人口密度高达489人/平方公里（2004年数据）的国家，韩国城市化是在快速工业化，以及历史因素和行政等非经济因素的综合影响完成的，具有一定的借鉴意义。

Ø         韩国城市化进程演变

上图所示，韩国的城市化分为两个阶段。

    排名前列阶段：1960-1980年，人口以农村迁入城市为主，到1980年城市化率达到了57.2%。

    第二阶段：80年至今，大城市郊区化及郊区城市化呈现，依附在大都市圈周边的城市带形成。城市化快速提升期，一直延续到1995年，该阶段的年均城市化率提高约1.49%。

Ø         都市圈人口变化

 1980年以前，韩国人口呈现出百万以上大城市人口比重大幅提升的趋势；之后百万以上人口大城市占比下降，50-100万中等城市人口增长较快，这与城市化进程中的郊区化十分稳合。

Ø         经济增长推动城市化

4、美、日、韩三国城市化进程总结

Ø         三国的城市化进程基本符合 S 型曲线变动规律；

Ø         日本和韩国均在人均 GDP（或人均 GNI）上升较快的时期，将城市化率由 30%提高到 70%左右 (论坛 新闻)的水平，经济的快速发展将促使城市进程加速。城市化水平达到70%或80%之后，城市化进入一个稳定发展的阶段。

Ø         城市化在50%左右之前，城市人口主要从农村迁入城市；在50%-70%间时，人口由小城市向大城市转移，大城市优先发展。城市人口约70%时，城市化进入郊区化阶段，城市郊区人口增长较快，大城市周边出现大量的卫星城，形成庞大的都市圈。

Ø         城市化进程中，由于农村人口迁入城市和小城市人口向大城市转移，必将产生大量的居住需求，从而导致地价和房价的上涨。

三、中国城市化进程分析

1、改革开发以来中国城市人口变化

由于中国城市户籍人口与非户籍人口在就业，教育，医疗，保险等方面存在巨大的差异。户籍制度的实行一方面阻碍了中国城市化的自然进程，另一方面也成为吸引农村劳动力进入城市的强大动力。

如下图所示，1997 年以前，城市人口年均增量在1000 万左右，但是，1997 年和 1998 年，国家先后放开了小城镇和城市的‘投资移民’和‘技术移民’和‘家属移民’，城市人口增量猛增至年均 2150 万的水平。可见，户籍制度的影响是非常巨大。近年来，一些省市开放了户籍制度有所松动，城市化进程呈加快之势。

3、中国城市化趋势

虽然中国社会、经济存在一定的自身特色，但城市化进程同样会受到工业化水平和城市聚集效应的影响，相应地，城市化也将经历4个阶段，即：以农村进入城市为主导阶段；以小城市进入大城市为主导阶段；以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段。

2008年，中国城市化率约45.68%，根据国外城市化发展经验，中国城市化还处于城市化加速发展的中期阶段，农村人口大量进入城市的阶段即将结束，小城市人口向大城市迁移的阶段即将到来。

未来较长一段时间内，中国城市化率仍将保持较高速度的增长，农村人口向城市转移，以及小城市人口向大城市的迁移，必将产生庞大的基本居住需求，是房地产市场持续发展的基石。

四、成都城市化进程

1、成都城市化水平

（1）、成都人口变化情况

²        总人口变化

   数据显示，成都市的迁入率和机械增长率均保持在较高水平，特别是04-06年迁入率超过了3%。近年虽有下降，但变保持较快速度。较高的迁入率和机械增长率，说明成都巨大的发展潜力、优越的生活环境吸引了其他区域的人来成都工作、生活，居家置业。

注：1、迁入率指某年某地每1,000人中由外地迁来此地的人数。2、人口机械增长率=人口迁入率-人口迁出率。

²        人口结构

人口结构变化来看，农业人口比例呈不断下降趋势，由2000年的667.45万人，下降到2006年的531.9万人，农业人口的比重由65.87%下降为48.21%。非农人口则由2000年的345.9万人（占总人口的34.13%）上升至2006年的571.5万人（占总人口的51.79%），非农人口年均提高2.94个百分点。

成都农业人口比重大幅下降，与成都市政府搞的“城乡一体化”分不开，城乡一体化的最重要的环节之一是“农民向城镇集中”。

（2）成都2000年以来城市化进程

成都城市化率由2000年的34.13%提高到2006年的53.34%，城市化水平年均提高约3.2个百分点，城市化处于快速发展时期。

按世界城市化的一般规律，成都在2000年左右处于城市化发展的初期阶段，城市化以较快的速度推进，以户籍人口统计的城市化率年均提高2.94个百分点。近几年，成都市通过农民向城镇集中等经济要素，通过市场化配置资源等手段，提高城镇化水平，让百万农业人口成为了非农人口。到2006年，成都城市化率超过了50%，进入了城市发展的人口由小城市向大城市转移的阶段。

2、成都城市化的核心驱动力——工业化

（1）、人均GDP

Ø         衡量标准

目前使用最广泛的工业化理论是美国经济学家H·钱纳里和西蒙·库兹涅茨等人的工业化水平评价体系。其工业化体系分为三个阶段，六个发展时期。

（2）、三大产业结构衡量标准

Ø         衡量标准

西蒙·库兹涅茨等人研究证实：工业化演进过程可通过产业结构的变动表现出来。在工业化起点，一产比重较高，二产比重较低；随着工业化的推进，一产比重持续下降，二产三产比重相应提高，当二产比重上升到水平，工业化进入成熟期。此后二产的比重转为相对稳定或有所下降。

（3）、就业结构衡量标准

Ø         衡量标准

英国经济学家克拉克在威廉·配第的基础上，计量和比较了不同收入水平下，就业人口在三次产业中分布结构的变动趋势，后人把克拉克的发现称之为配第-克拉克定理。就业结构衡量标准主要根据配第-克拉克定理得出。

2000年以来成都就业结构发生了巨大变化，呈现出排名前列产业人口下降，二产业就业人口平稳增长，第三产业就业人口快速增加。到2008年，成都三大产业就业人口分别是25%、31%和44%，分别较2000年下降19个百分点、提高5个百分点和提高14个百分点。

2008年成都的就业结构与工业化衡量相比，成都工业化水平处于中期（中期中的后期）阶段。由于成都第二产业和第三产业的迅速发展，两大产业对就业人口的聚集效应放大，吸引大量劳动力向这两大产业转移，城市常住人口不断增加。

五、城市化进程小结

1、中国2008年城市化率约45.68%，处于城市化加速阶段，大量的农村人口向城市转移。按照近年城市化年均提高0.8-1%的速度，预计2011年或2012年左右中国将城市化率将达到50%，进入城市化发展中期，人口流动将是由小城市向大城市转移。

2、中国经济的快速增长是城市的核心推动力，特别是大城市的经济实力、发展水平是吸引人口流动的动力。

3、成都市在2004年-2006年让百万农村人口成为城市人口，城市化率超过了50%，人口流动转向周边的中小城市人口向成都流动的局面。

4、在城市化推动力上，成都的第二产业和第三产业近年来快速发展，吸引就业人口向这两大产业转移，成为价值创造和就业人口的聚集。

5、作为西部中心城市，成都对外的吸引力在不断增强，常住人口和户籍人口呈快速增长势头。人口的增加就将带来的居住、生活、消费等方面的需求，这就给成都市房地产的发展带来了丰富的潜在需求者。