2017中国楼市：弱周期不可避免 一类城市有望下跌

综合调控政策和各方分析，2017年，房地产弱周期已经难以避免。

安邦集团指出：房地产行业已呈现出较强的周期属性。本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年；2016年为繁荣与转折年，热点城市逐步扩散（由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等），部分城市房价加速上涨。

预计今年一手住房销量将超过13亿平方米（同比增长20%），创历史新高。需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年，预计全年商品房销售量下降10%左右。但特别规模仍将达到13亿-14亿平方米，成为仅次于2016年的次高点（仍高于2013年）。

房价方面，安邦集团认为开发商资金链收紧影响供给节奏，土地价格影响成本端且对房价构成正反馈，流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。

因此，2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大，房价存下跌压力。由于量价均存在下跌压力，房地产市场的其它指标也将受到影响。预计2017年房地产新开工面积将下降5%-10%，二线城市降幅略大；房地产投资增速放缓，预计全年增长0-3%，三线城市增速略低。

具体到对房企发展趋势的判定，爱建证券研究员刘孙亮认为，2017年房地产行业并购重组将陆续上演。每当行业规模达到一定程度后，重组势必会对行业进行重新梳理，优胜劣汰是必然。房地产行业尚在成熟期，且属于“资源型”行业，因此企业多为应对行业调整作了充足的准备。

爱建证券认为，2017年高杠杆的房企将会面临重新洗牌、供应端依旧会受到政策调控影响；未来房价仍然以高位盘整为主。二三线城市则依旧围绕去库存为主，未来房地产的投资增速或将放缓。

东方证券分析师竺劲认为，2017年大型房企将通过股权收购或资产包收购来扩大体量；中小型房企或将加速转型，形成地产+X的双主业发展模式，甚至剥离地产业务。其团队表示2017年房地产行业的马太效应愈加清晰。

长江证券分析师蒲东君则更加详细地说明了中小型企业在集中度加速提升的行业中，唯有退出或转型。除了市值小、业绩弱、无土地储备的彻底转型的壳公司，长江证券推荐的一些转型方向包括金融类、大健康类、文化传媒类和能源类等。

在国企改革背景下，则有两个方向：排名前列，在集团中资产占比较高，地产开发为核心业务，若集团拥有其他相关资源，大概率会进行集团内部重组；第二，在集团中资产占比较低，非核心业务，无新增土储的企业，则很有可能被迫剥离或转型。