长春商业潜在供应面积600万平 写字楼同质化严重

目前，长春市商业市场存量约350万平方米，项目体量以5~10万平方米为主，已知潜在的商业供应面积近600万平方米，购物中心形成集中供应；集中式商业存量小，居民消费需求高于东北其他四大主要城市，但商业市场活力不足，本土企业占主导地位，未来仍有较大发展空间……日前，中国商业地产服务商--RET睿意德，发布了《长春商业地产白皮书》，全面解析了长春市商业地产市场发展情况。

商业：

潜在供应面积600万平方米业态丰富度有待提升

在经历了几年的高速投资和发展后，长春市房地产市场增速连年大幅下降，2013-2014年房地产开发投资出现负增长，这也意味着房地产业已由“黄金时代”进入“白银时代”。

而纵观城市的商业市场发展，不同于沈阳、大连等东北其他城市，长春市国际化和全国性的商业地产商进驻数量较低，仅有本土商业物业运营商———欧亚集团，影响力较强，市场占有率较高。

此外，根据RET睿意德提供的数据显示：自2009年，长春市规模性集中式商业开始进入快速发展阶段，并且以年均27.4万平方米的速度增长。截至2016年，长春市商业市场存量约350万平方米，规模商业存量排名东北四大主要城市末尾。而已知潜在的商业供应面积近600万平方米，购物中心形成集中供应，这意味着长春即将迎来购物中心时代。

RET睿意德东北大区副总经理夏季在接受采访时表示：“从整体来看，长春市商业发展水平不高，市场整体以5~10万方米平体量的中等档次商业项目为主。虽然，近两年长春市集中式商业项目业态的去零售化趋势较为明显，但能够带动人气的餐饮业态和儿童业态发展速度落后于其他城市，业态丰富度有待进一步提升。”

写字楼：

外扩发展趋势明显同质化严重溢价空间有限

RET睿意德发布的《长春商业地产白皮书》称：长春市写字楼发展经历了三大时期，分别是萌芽期（1995-2004年），硬件水平普遍较低，多数项目为商住两用形式；成长期（2004-2010年），吴太商务大厦、伟峰国际、通钢大厦等一批较高水平写字楼入市，硬件水平逐渐提高；以及爆发期（2010至今），净月新区、二道区新项目集中入市，市场水平大幅提升，但逐渐呈现同质化。

夏季表示：目前，长春市写字楼分布呈明显的外扩发展趋势。传统板块新项目少，产品水平低，但出租率较高；新兴板块产品水平大幅提升，销售型产品居多，库存压力大。此外，受地段优势及商务氛围带动，无论是租金还是售卖价格，市内核心区高品质项目都相对较高。尽管，新兴板块净月新区以及二道区，区域办公氛围发展仍未成熟，但仍以较高的产品品质拉高价格，需要注意的是，产品同质化或使项目溢价空间有限。

夏季同时分析认表示：由于具有运营能力的开发商和投资商进驻数量少，长春写字楼发展水平相较落后，且与沈阳和大连的发展水平差距较大，尤其自持物业少，物业管理水平、硬件水平以及市场细分方面都具有很大的提升空间。

新文化记者 代香