高库存下的长春楼市调控轨迹 逾130城市各显神通

2016年的中国经济，“化解房地产库存”被列为五大任务之一。继去年国家高频次打出利好楼市的“组合拳”后，今年以来，这种风向依旧延续。2月2日，居民家庭首 次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付比例最 低降至20%。

17天后，财政部等再次发出调整房地产交易环节契税、营业税通知，并于今日起执行。

利好纷至沓来，是否会影响买卖双方？密集调控政策释放出怎样的信号？史 无前例的去库存政策“大招”，何时才能见效？

■观望者

持币待购 不知何时“出手”

上周五，阴历正月十二。下了班回到家的全先生，坐在沙发上，一边品着“正山小种”，一边琢磨着国家频频打出的楼市刺激牌。看着身边的同龄好友，买了二套买三套，早已住着“豪宅”吃租金，全先生有了投资买房的念头。可一到这时候，他又顾虑重重：“库存量大，成交均价震荡盘整，买房的时机对吗？ ”

全先生有份体面的工作，捧着国企饭碗，妻子在一家医疗机构供职。这个家庭的一日三餐两顿在单位解决，上班都穿工装，吃穿省了不少钱，常常是上个月生活费还没花完，新的工资又到账了。结婚6年，两口子攒下不少家底。

和身边那些善于理财、多渠道投资的朋友不同，他们两口子从来不碰股票、基金、国债，唯 一的理财方式，就是把钱放在银行里，冒着贬值的风险，吃着“央妈”规定低得不能再低的利息。

“去年央行一共降了5次息，在银行存钱的获利越来越少，我觉得应该变变思路了。”全先生说。从去年下半年开始，他开始着手选择投资项目。

把钱砸向哪里？在哪些领域寻找突破口？去年年末，全先生为自己设置了投资的底线：必须具备“变现通畅”、“不操心”和“升值前景好”这三个要素。市面常见的投资方式，包括风险莫测的股市、基金，收益不高的理财产品，避险功能渐弱的黄金，都不在选择范围内。

两口子给出的理由是：虽说高风险伴随着高收益，但专业性太强的理财产品实在让人看不懂，整不好弄个血本无归，得不偿失。

“选来选去，还是感觉房子更适合自己，可以是住宅，也可以是门市。”全先生说，“早年在差不多地段购买投资性住房的亲戚，有一个算一个，都升值了，而且升值不是一丁半点儿。”

全先生举例说，2009年哥哥家在长春市二道区以投资为目的买了一套83平方米的住房，买的时候是3200元/平方米，现在二手房市场报价最 低6300元/平方米。还有姑姑家，在南关区买的门市，2011年不到9200/平方米，现在市场报价14000元～15000元/平方米。亲友成功的投资，让他决定在房子里面做点文章。

踩盘、比价，求人指导。“想买个100平方米左右的住宅，门市也相中了几个。”全先生告诉记者，由于自己没有投资经验，看房时准备功课没少做，但困惑也挺多。

他在购房款预算上做了两手准备，买住宅的话就全款支付，买门市则靠贷款。

“看房时，售楼员太过热情，凡是留登记电话的，追着打电话问到底能不能买。”全先生说，最近的几个月，长春房价小幅下滑，不景气的房地产市场让他犹豫不定。

“说句心里话，现在是真想买房子，出手也一定比去年划算，但也有顾虑，眼下国家打出的组合拳，不知道会不会是最后一招，还有没有更大的利好。”他说，刚过完春节，就迎来了商业贷款首付比例下调和契税调整，对于买房人来说，肯定是好事，但现在是不是最 佳时机，还有些吃不准。

事实上，全先生最期待的还是房价能继续下降。去年年底召开的中央经济工作会议上提到，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，“化解房地产库存”。

年初不买房，一年又白忙？去库存时代，全先生兴奋并纠结着。

■房产中介

紧急开会 争分夺秒布局

“通知店长和业务经理，马上到总部开会，有重要的通知传达，无特殊原因谁也不准缺席。”上周最后一个工作日，王义全下达会议通知，告知各门店的手下排名前列时间赶赴位于长春市大经路的公司总部会议室，参会人员总计40人。

王义全是本地一家大型房地产经纪公司的掌门人，他的另一个头衔是长春市房地产中介服务行业商会会长。

下午4时30分，会议准时开始。提前半小时来到会议室的王义全一边翻阅公司近期的业务报表，一边点头问候陆续到达会场的“团队精英”们。

会场静得吓人，参会者搞不清楚老板的真实意图。

“今天召集大家来，因为一则消息，属于重磅刺激政策，千载难逢的机遇摆在面前。”跟以往公司开会时先寒暄几句不同，当天王义全开门见山，主题明确，“消息来得急，落地快，趁着周末空档期，要与时间赛跑，做好必要的准备工作。各家的房源需要重新梳理，各门店资源高效整合，经纪人带客看房的频次要提高，较大程度促成交易。”

什么消息让王义全如此重视？就在这次会议召开前一小时，财政部网站上挂出一条《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

“在我知道消息前，朋友给我打来电话，让我赶紧登录财政部网站，说契税和营业税有调整了。”王义全立即找到“通知”并通读全文，感到异常的兴奋。在他看来，区区千余字的通知含金量相当之高，在目前去库存的大背景下，减税优惠政策将刺激市场需求提升。

按照财政部通知的规定，对个人购买家庭少有住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

此前要求为，购买首套房户型面积在90平方米以下的普通住宅需缴纳1%的契税，90平方米到144平方米（含144平方米）普通住宅需缴纳1.5%的契税，144平方米以上需缴纳3%的契税；不是首套房的普通住宅契税均为3%。另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

“从事的行当与房子沾边，就要有阅读理解政策的能力。不会研判形势，机会可不会等你。”王义全告诉新文化记者，从政策的直接影响看，契税主要影响有改善性需求的购房者，营业税与之前相比，不同之处在于对非普通住房有了新的优惠，主要针对高价、大户型、别墅等产品释放了利好。可以这样讲，新政对于改善性需求，有非常明显的利好。

对于未来市场的需求，王义全也有着更大胆预测。

“房价掉不下去。这个月也没几天了，房地产市场即将迎来三四月份，是公认的首轮‘小阳春’，借助这些利好政策，预计市场短期内会出现供需回暖。”王义全向新文化记者分析说。

这一判断并非没有依据。他告诉记者，公司总部旗下的24家门店，目前单月撮合成交量在100套左右，业务量环比上升15%。二手房是楼市冷暖的温度计，从现状和趋势来看，“今年会是个好年头”。

■地产商

抓住政策红利开始首轮猛烈促销

在宽松利好政策的带动下，为了吸引更多购房者的眼球，长春多个楼盘掀起了开年后最为猛烈的促销。

新文化记者在本地多个售楼处采访时发现，商家为了卖房子，促销手段堪称花样繁多，诸如全款买房打97折、买房送物业费、装修送现金、进店看房送好礼等活动随处可见。部分商家甚至为看房者提供专车接送服务。

“现在各家（房地产公司）开放新盘的速度放缓，更多是消化开发完毕的现房。”在长春市二道区某楼盘售楼处担任销售总监的韩经理告诉记者，得知契税优惠政策的那一刻，他高兴的不得了，对于地产从业者来说，工作能力的高低完全取决于销售业绩，而业绩背后，少不了需求市场的拉动。

据韩经理介绍，去年因市场观望情绪浓厚，新房销售状况非常不好，售楼处甚至连着半个月不开张，不少售楼员都离职了，全年的销售计划只完成了不到5成。

“今年以来，为了实现销售目标，我们几乎一周要做两场集客活动，有到店品鉴，也有其他形式的间接推荐，并且每场都提供大量的礼品，对现场签约的客户还有额外的折扣优惠。”她说，烧钱费力做活动，其实就想提高商品房销售速度，尽快去库存。

“房子盖好了，短时间内无法及时售出，时间越长，营销成本越大，直接后果就是现金流吃紧，资金无法回流必将影响到后续的新盘开发。”一位不愿具名的本地开发商坦言，年后下调首付比例以及契税和营业税调整，无论对购房者还是房地产商来说，犹如雪中送碳。而一旦潜在购房者“久违”的需求得到释放，开发商的日子也会好过些。

房价点评网高级分析师王宸在接受新文化记者采访时表示，过去一年土地市场持续低迷，部分房企的土地储备即将或已经消耗殆尽，这直接影响到2016年整个商品住宅市场的新增供应量。

去库存“组合拳”接踵而至的背后

商品房待售面积不断增加，已经成为牵绊中国经济发展的症结之一。

国家统计局1月20日发布的相关数据显示，2015年全国商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。

记者查阅相关数据后发现，从2008年开始，全国商品房待售面积呈不断增加态势，2007年到2015年间，中国商品房待售面积增加了4倍多。

目前的天量库存，多久能全面消化？目前业内存在两种声音。乐观派认为，只要政府后续出台宽松政策，4年左右就可完全消化。悲观派则认为，新政确实能为市场提供宽松的政策环境，拉动住房消费，加大库存消化力度，但即便如此，仍需要至少6年时间才能彻底消化眼下的库存。

2016年头两个月，房地产去库存政策“组合拳”接连到位，在专家看来，这是对去年政策的延续。

“从去年开始陆续推出的330新政、降准降息、二套房首付降低、公积金条例调整、新版930……从中央到地方，救市政策接踵而至。”清华大学经济学院张陶伟教授认为，去年末召开的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一。

对房地产市场有着深入观察的经济学家牛凤瑞认为，自去年年底以来，一系列针对房地产消费的刺激性政策放出后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房市所承受的压力依然很大。因此，如何通过供给侧结构性改革或扶持性政策破解房地产发展困局，急需破题。

■观察

政策效果值得期待

楼市新政频频发力，有业内人士表示，在密集调控之年，类似的政策还会陆续出现。

“我认为，这应该是2009年以来房地产市场的新一轮拐点，目前国家打出的‘组合拳’力度空前，交投活跃的场面将在市场中重新出现。”王义全认为，在去库存较好的情况下，市场将逐步回归平稳，量价齐升也不是没有可能。

中原地产首席分析师张大伟表示，从直接影响来看，房地产政策的持续宽松有利于非一线城市去库存。

新文化记者了解到，去年持续降息后，一二线城市房企的资金面明显好转。官方公布的数据显示，一二线城市中，房价环比上涨的城市数量正在增加。

在牛凤瑞看来，这次调整是房地产去库存和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求。

“政策带来的后期效应，短期内还无法全面观察到，这需要时间的检验。但从刺激作用可能带来的效果来看，还是值得期待的，而且是多方面。”他说，下调首付款比例降低了购房者的门槛，而这也让手头紧张的开发商减轻了资金压力。

对于今年楼市表现，牛凤瑞认为，在当前货币环境宽松、流动性充裕的背景下，因一二三四线区域市场的现状不同，表现会有明显不同。一二线城市短期内房价仍有上涨空间，但三四线城市因库存量较大，房价大面积上涨的可能性不大。

某研究院对2016年全国70城房价做出预测，认为“房价上涨的逻辑并没有发生改变”，2016年70个大中城市的房价将继续上涨。

但再好的政策红利也需要时间来证明，中国楼市去库存“成绩单”只能交给时间来检验。

自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。记者粗略统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。

这些新政的内容主要是哪些？效果如何？各地去库存“组合拳”有哪些？记者梳理发现，各地出台的去库存政策主要分为5类：

——招数一：公积金杠杆成重要工具

住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。

推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

——招数二：降低税费

多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。

甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%；江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。此举惠及进城农民工、新就业大学生等购房群体，等同于他们已享受公积金优惠政策。

江西省南昌市日前正式出台文件，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据南昌市税务部门测算，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及400余户房地产开发企业。

——招数三：鼓励农民进城购房

加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。

如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

——招数四：回购商品房作为保障房

不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。

此外，山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

——招数五：实施房地产供给侧改革

山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

针对房地产库存较大的地区，政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

农民买房积极性提高了吗？

记者走访安徽、河南、广西等多地楼市发现，当前三四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力较大，其次是省辖市。”

各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现，按2015年的销量算，该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6月，舞阳县开始实行农民进城补贴政策，农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴，新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前，前两批73套房的补贴已经发放到位，共发放补贴99万元，第三批已上报50多套，呈现逐渐增多的趋势。“好多农民都是冲着补贴来的。”舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说，今年春节期间就卖了40多套，接近去年全年的销量。

房价高仍是影响农民购房的最重要原因。37岁的徐兴柱是一名瓦匠，从老家到省城合肥已有四年，但一直没有购房，“虽然有了几万元积蓄，也看了一些远离市中心的房子，可动辄十几万的首付，还是超出了我的能力范围。”

除了望而生畏的高房价，受访农民们表示，买房还担心三个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源？二是老家的土地与宅基地怎么办？三是有没有稳定的收入？

广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为，农民进城买房成为“新市民”，既是经济问题，也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策，使许多农民放弃了进城定居的念想，他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。

房地产商会主动降价吗？

对于购房者关心的房价问题，臧冲等业内人士认为，从目前来看，三四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响，短期内不可能出现普遍的大幅降价。

“目前尚没有降价措施。”广西一大型房地产企业负责人认为，房地产销售价格下跌不太可能。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。

一位中部城市的房管局局长坦言，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策无形中“保住”了房价，“价格在稳中有小幅度增长。”

在广西保利置业集团董事长吴光明看来，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。

对于市场上强烈的“降价”呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。“只有地方政府减少对‘土地财政’的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有降价空间。”据新华社