“麻雀学位房”抢购攻略：眼要低手要快

今年，学区化政策实行，学位房行情更是见涨。而低总价却带优质学位的“麻雀学位房”更成为入读名校门槛的“敲门砖”，正是房源有限但需求不断，这类学位房基本还是要靠抢，售价更是不时刷新纪录。抢购麻雀学位房虽然要求“手快”，但“稳”也很重要，特别不能因为中介的心理战而乱了自己的阵脚，忽略了一些关键问题的核实。

逆天，麻雀学位房冠冕“宇宙中心”

2013年有网友在微博发了一个房地产中介的价目表，上面显示北京海淀区五道口一套37平方米的学区房要价350万元，均价达10万元/平方米，这套房被调侃为“宇宙的中心”。去年，又有一网友披露，“宇宙中心”再破纪录。据悉，“北京最牛小学”北京实验二小一套小面积学位房以单价20万元/平方米成交；然而，没有，只有更高，不久前，北京奋斗小学附近一套4.4平方米的房子以135万元成交，单价达到31万元/平方米。看来，“宇宙中心”是没有“价格天花板”这一说法的。

广州也有“宇宙中心”，去年年底，新河浦一带放出一套开价90万元的9平方米“麻雀学位房”，10万元/平方米的单价秒杀广州CBD豪宅。一般而言，小面积的“麻雀学位房”，单价比同路段的同素质的房源要贵10%-20%。看来，楼市最强、最牛的品种从来就是学位房，而其中极小面积、总价稍低的“麻雀学位房”更堪称“最逆天”品类。“这一类学位房的购房者基本不考虑投资回报的，甚至有些买家干脆都不看房子。”地产中介小唐这样告诉记者，“买家只看学位和可以接受的总价，有些甚至看都不看，因为一看就心疼，下不了手了。”“基本上100万元以内，极小面积的学位房都是不过夜的。”合富置业市场经理梁燕明告诉记者，“一套房十个客抢是常有的事。”

今年，学区化政策实行，学位房行情更是见涨。而低总价却带优质学位的“麻雀学位房”更成为入读名校门槛的“敲门砖”，然而，麻雀学位房一般是历史原因下来的，供应量只会逐年减少，这就让这一类学位房随着时间推移，虽然楼龄越来越长，身价却不跌反升。

抢房攻略，

眼要低手要快

“麻雀学位房”一般为一房的户型，面积在40平方米以内，平面布局稍好的有一房一厅带卫生间或厨房，差的可能是单间，又或者是三尖八角各种奇葩户型。而目前广州市面所供应的该类学位房不会超过两百套，且每年减少，房源极为有限。

据力强地产有关负责人介绍，这一类学位房九成以上都是房改房。一个是私房因继承或历史原因已把房产分割成若干平方米大，这种情况会一直延续下去。另一个原因则是房改房分房时出现“补差”，某些单位自己设计房屋时可预留一些小面积单位，以满足一定级别的员工享受应有的房屋面积，比如新河浦一带的房改房就有一些类似的情况，所以会出现一些极小面积的麻雀学位房。

正因为是特殊时期的特殊产物，这一类房源居住舒适性都会比较差。所以想要购买该类物业的买家要适当降低自己的心理期望值，以学位与总价为排名前列关注要素。“眼要低手要快。”该负责人告诉记者，之前，有一位买家声称要买80万元左右的学位房。前前后后看了一年半都没下得了手，“我怀疑全越秀的房源都看得七七八八了，就是眼太高了，毕竟这一类房源的素质不会太高，市场价格摆在那里。”该负责人认为，降低期望值才能理性购房，“一般来说，假如买家能一次性付款的话，业主都会适当让价。”

守住阵脚，

三大关键问题不过关

不过，手要快，阵脚也要守得稳才好。“麻雀学位房”可能会存在三大问题：排名前列、转手率高，证未过五年居多；第二、楼龄长，未必可做按揭贷款；第三、转手频繁，可能存在学位或户籍占用问题。对于这三大问题，买家一定要一一核实处理。

首先，由于小面积学位房的周转速度很快，很多房子都是经过几轮购买转手的，一些买家是为了投资，一些买家只是纯粹为了学位，所以购买后会很快便考虑转手。这样一来，不少老旧的“麻雀学位房”其实都是房产证未过五年。而是否过五年，主要差别在于是否需要缴纳5.6%的营业税。对于该部分税费，最后是由谁支付必需协商清楚。

其次，“麻雀学位房”一般是老旧物业，能否做按揭，能做几成按揭？也是买家购房前要注意咨询清楚的问题。专门从事房地产信贷服务超过10年的欧阳小姐告诉记者，正常情况下，银行对于超过30年楼龄的二手楼都不予按揭贷款。比如有些普通的老旧二手房，有可能20年就已经贷不到款了。不过，相对来说，学位房的贷款银行会稍微放得宽松一些， 假如是钢筋水泥结构或是混凝土结构的老旧学位房，也可获得10年以上的贷款，所以买家还是要到银行咨询清楚。

第三，也是最关键的问题，那就是学位的问题。由于“麻雀学位房”可能经过几轮转手，存在着上一手业主，或者上上一手业主占用户口、占用学籍隐患。因此购房者一定要排名前列时间查询户口与学籍有无被占用问题，而不要单方面相信中介或业主的说辞。

那么，如何查询学位房的学籍是否被占用呢？这个问题的核实需要业主本人的配合，并凭业主的身份证和房产证到所在区公安局户籍处查询。

可能有些买家会问，如果业主不愿意配合怎么办。东佳思特律师事务所王美舟律师表示，建议买家将相关条款写入购房的“补充合同”中，要求业主必须协助买家前往公安户政中心查询所购买的房子是否有其他人的户口，并保证学位未被占用可以顺利使用学位；其次，交易后则需在一定的时间内(有明确的约定)，将业主的户籍迁出，否则必须给买房人一个具体数额的补偿。一般来说，假如业主肯签订这样的合同，房子的学籍问题就不会有问题。