2014学区房AB面:溢价57% 优质学位房获热捧

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　　2014学区房A面：买学区房，首先要掌握积分攻略

　　2014年幼升小、小升初的报名工作已进入后期。然而，对于明年乃至后年入学的儿童家庭来说，“学位战役”的准备工作已经悄悄开始了。

　　今年的积分入学政策变动情况，首当其冲成为明年的参考。据南都记者统计，今年的积分入学政策中，罗湖、南山、宝安、福田四区都作出了修订。

　　户口变“重”了，房子变“轻”了

　　从去年开始，深圳在全市试行积分入学制度，即根据户籍、房产、居住年限、社保年限、计划生育等情况对学位申请人评分。但在2013年各区积分入学政策中，因房产的比重高于户籍，重房轻户倾向而受到非议。因此，从今年各区公布的政策看，微调的部分皆为加重户口的价值，对房产与户口作出了适当的平衡。简而言之，即是户口变“重”了，而房子变“轻”了。

　　临时租房挂靠择校被限制

　　虽然实行积分入户政策做到了程序上的公开透明，但有不少人钻了以争抢学位为目的的临时户籍挂靠、临时租房，甚至假租房的空子。较去年的积分入学制度优化的是，今年各区都出台了相关规定或提醒警告，对临时租房挂靠择校的行为进行严格的限制。比如，按照福田政策，租房1个月加0 .1分，加10分，这意味着，要租房近9年才能拿到10分。南山区的积分入学政策也规定，租房5年以上才能在“家庭住房情况”类拿到15分，而临时租房只有5分。

　　而在学位房改为学区房后，原本固定的学位陡然增加了几倍甚至几十倍的合条件者，靠租房就能入学也就难上加难了，这将有可能进一步增加买房的需求，或推涨房价。

　　数据

　　未来几年，深圳学位房

　　缺口到底有多大？

　　市教育局称，今年深圳小学毕业生达9.8万人。2014-2015年初一学位缺口为0，但2016年缺口为0.9万，2017年为2万，2018年为3.1万。

　　目前深圳有671所中小学、110万在校生。根据规划，2014-2017年深圳市将新改扩建学校130所，新增中小学学位16.3万个。其中，在2014年，计划完成28所公办中小学的新改扩建工作，新建中小学学位4.1万个。在2017年，增加学位2.1万个。

　　虽然从今年到2017年我市累计将新增16.3万个中小学学位，但是小一、初一公办学位仍供不应求。市教育局相关负责人表示，公办学位肯定是有缺口的，可以通过民办学校提供学位来补缺。

　　而根据教育部的要求，包括深圳在内的19个大城市，到2015年要完成100%的小学划片就近入学；90%以上的初中实现划片入学。到2017年，19个大城市95%以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中95%以上的生源由就近入学方式确定。

　　积分攻略

　　在今年各区的积分入学政策陆续公布后，可以看出总体的调整方向是房子“轻”了，户籍“重了”，但房子仍然是很重要的。作为“学霸级”的组合赚分方案，那必然是学区户籍+学区房产+独生子女+其它。但理想是丰满的，现实是骨感的。接下来南都记者就详细解读各个区的家长在骨感的现实下，如何赚取更多的积分保证你家娃顺利就近入读理想学校。

　　南山区

　　只有一手房才有可能满分

　　南山区积分入学政策最特殊，优质名校也是最多。跟其它区域不同，南山今年没有设置基础分，而是采取“直接积分，依次录取”。积分项目设为4类，包括户籍、住房、计划生育以及父母就业情况，满分为100分。

　　如果学生是学区内户籍，父母又购买了学区内的一手房2年或以上，同时又是独生子女(含双胞胎)就能达到满分100分。如果父母购买的是二手房，且满足3年以上，那总分也只能达到96分。如果是合法集资房以及合法自建房(需提供街道办证明)，那住房分是30分，总分只能达到90分。但是租房的话，租房5年以上(租赁合同在2009年8月31日前签订的，含单位宿舍)，总分也只能达到85分。万一哪年遇上婴儿潮入学，比如中国人特喜欢扎堆生的龙宝宝入学年(2012年龙年，深圳的新生儿创下历史新高，达到21.3万余人)，那父母租房的学生可能就很难在南山上学了。

　　宝安区

　　独生子女有30分的优势

　　采取“先类别，后积分”原则，同一类型里靠积分PK。宝安区的积分原则是，深圳户籍学生是按照在学区居住时间积分，居住每满1个月积1分，上不封顶。非深圳户籍学生是按照社保或经营时间及计生情况积分。其中，计生情况积分最为特殊，差别巨大。按宝安区规定，独生子女积60分，其他政策内子女积30分，政策外子女本项目不积分。这也意味着如果是独生子女就相当于比其它政策内子女多了30分，如果靠住房积分，非独生子女父母至少得比独生子女父母提前买房30个月——— 二年半的时间。

　　龙岗区

　　独生子女能抵连续20个月居住积分

　　同样在学位资源相对比较充足的龙岗区，以基础分+加分计算积分，基础分就分为7档，排名前列档是龙岗户籍、学区购房，基础分为100分，接下来依据户籍和是否购房，依次每档递减10分。加分方面，深圳户籍学生按申请学生家庭在学区连续居住的时间(无论租房、买房)来加分，居住每满1个月加0 .1分。非深圳户籍学生按父母缴纳社保或营业税加分，在已缴纳或已营业一年的基础上，每增加一个月加0 .1分。但独生子女可以加2分，这就相当于连续居住20个月的积分。

　　福田区

　　有房有户籍基本可以完胜

　　福田区与龙岗区基本一致，基础分+加分，每项加分封顶为10分，但比龙岗区的加分标准更为细致，且标准分每类的分数差距在2-5分。如排名前列、二类都是父母有房的，但儿童是否入户该房产就可以相差5分，但这5分还是能用买房时间长短扳回。因为在这两类间按加分规则，按房产证发证日期每满1个月可加0 .1分。但如果是排名前列类有房有户籍的和第六类租房无户籍的儿童PK，基本就是前者完胜后者。因为按加分规则，第六类基础分是60分，与排名前列类的80分相差20分，按照加分规则，第六类按租房时间，每满1个月加0 .1分，累计不超过10分，另能提供申请人家庭无房证明的加2分，能加到12分，总分72分，仍不敌排名前列类的标准分。

　　罗湖区

　　长期租房的，可以加60分

　　罗湖区也是采用“类别+积分，类别优先，后取积分”录取方法，按户籍和是否拥有房产分为6类，每类基础分差异5-10分。加分标准方面，深圳户籍买房是每满1个月加3分，租房每满1个月加2分，加分最多不超过60分。但父母租房的标准分是70分，与学区内买房的标准分相差20-30分。不过，这也意味着如果在罗湖区租房的年限达到了30个月以上，那可加60分，是可以超过父母刚在罗湖买房的申请者积分分值的。对于非深户籍，能提供父母缴纳社保或营业执照纳税时间的，每满一个月也可加1分，加分不超过60分。深圳户籍租房居住，能提供儿童父母无房证明(由市房屋产权登记中心出具)的加10分。独生子女加10分。综上所述，深户长期在罗湖区租房的父母，在积分上还是有很大优势的。

　　龙华新区

　　非独生子女的得提早5年买房才跟得上

　　当然对独生子女最豪气加分的还是龙华新区。按照积分办法，深圳户籍学生按照申请学生家庭在学区连续居住的时间(月份)计算，居住每满1个月积1分，但独生子女且持有“独生子女父母光荣证”就能积60分，积分不封顶。这意味着非独生子女要比独生子女提早买房或租房60个月(5年)才能分数相抵。这一独生子女加分办法同样适用于非深户籍学生。但龙华新区也是根据“先类别后积分”的原则，按照学位类型1至6类依次录取，同一学位类型学生则按照积分从高到低录取，因此只有在同一类型才具备PK的资格。

　　P K台

　　1.户籍P K房产

　　从目前各区公布的积分政策看，主要是分为三类，排名前列类是“先类别后积分”，不同类型的符合条件者基础分不同，如宝安区、龙华新区、罗湖区、龙岗区等，这一类型的户籍与房产的价值大致相当，是综合房产与户籍进行基础分打分；第二类是设立多个积分项目，如南山区共设置4个积分项目，满分为100分，其中户籍分满分30分、房产分满分40分、计划生育情况满分20分、父母就业情况满分10分，在这一类中明显可以看出房产的价值还是高于户籍；第三类是如光明新区一级指标是户籍，二级指标是根据居住和计生情况计算积分，这一类基本就等于是“户籍为王”，只有在符合一级指标的人数达到学校提供学位数，才会开始启用第二指标的积分排序，此时才会考虑申请人的居住情况。

　　结果：平手

　　2 .买房P K租房

　　从今年政策调整的重点看，尽管房产所占的比重已略有下降，但还是占据了举足轻重的地位。无论按类别还是按项目积分，有房产的还是明显优于无房的申请者。同一类别中，如都是深圳户籍，有房无房在基础分上就能相差10分。与此同时，政策还对临时租房的挂靠现场出台了遏制的政策。

　　那么那些长期租房的外来人员有没有可能依据居住年限等其它情况逆袭呢？从南山区的政策看，今年新增了两个细则：在租房类，新增了租房5年以上的选项，而去年就4年，今年着重体现长期租房户在分值上有加分的优势；深户无房，在本市范围内属于无房户的，在租房分值上还予以加15分，加上去的分值基本上可以达到跟购房的差不多。

　　结果：买房胜

　　3 .独生子女P K二胎

　　尽管今年广东省已经率先放开二胎，但是在积分入学上，独生子女还是占有优势，有些区域更是优势相当明显。如罗湖区和光明新区对独生子女加10分；南山区的独生子女(含双胞胎)可加20分，仅比深户的价值少了10分；龙华新区在同一类别中，独生子女且持有“独生子女父母光荣证”可积60分；宝安区亦雷同，独生子女积60分，其他政策内子女积30分，政策外子女本项目不积分；坪山新区也可积到60分。

　　结果：独生子女胜

　　2014学区房B面：溢价57%，优质学位房获热捧

　　为了孩子的教育“一掷千金”，学位房成为家长们花钱最不心疼的地方。

　　也正是在这样一股浪潮中，学位房，或是教育部门一直努力推导的正确说法“学区房”，作为特殊的刚需产品，由于其依附的名校学位价值，在过去几年出现了比周边同档次产品更明显的上涨，并表现出较好的抗跌性。

　　“好学位”难求，溢价幅度显著提高

　　单先生从去年开始就着手淘楼，为刚上小学的孩子寻觅一所好初中所需要的学位房。其最早在莲塘看中的一套80平方米的复式单位售300万，没想到刚准备去谈判就得知已经成交，让他慨叹“手快有手慢无”。而中介告诉他，该片区像鹏兴花园等一些带罗湖外国语学校学位的房源，去年一年的涨幅超过30%。

　　事实上，优质学位房一年30%涨幅并不突出。根据中联地产二手房研究院统计，南头片区学位房2013年12月份二手房均价为44307元/平方米，比2012年12月的30913元/平方米上涨了43 .33%，涨幅。而白沙岭片区学位房同期二手房的均价为45674元/平方米，是50个片区中均价的。

　　即使在观望气氛浓厚、二手成交大大受挫的2014年，优质学位房的价格依然没有受到影响，甚至因此拉开了溢价幅度。中联二手房研究院总经理肖小平表示，舆论报道催动了家长研究政策的热情，当他们发现新政下租房还是难以上名校之后，学位房的需求仍然摆在市场，“尽管供应没有增加，但3月份的成交业绩非常好”。

　　综合中联地产、中原地产的研究数据可以看到，在深圳较为典型和知名的一些学区，学位房的涨幅和溢价都颇为惊人。百花学位房4月均价约48226元/平方米，环比上涨2 .14%，同比上涨29.42%，两项涨幅均高过片区，与片区价格相比溢价约35%。景田学位房4月均价约44993元/平方米，环比上涨2.06%，同比上涨37.04%，高出片区近10个百分点，与片区价格相比溢价约34%。

　　而溢价最明显的仍然是南头片区。南头学位房目前均价约44969元/平方米，环比上涨0 .63%，同比上涨25%，高出片区近10个百分点。虽然从涨幅看南头学位没有百花、景田高，但是南头学位房价格与片区价格相比溢价高达57.14%，远远高于百花、景田。

　　典型片区

　　百花片区：6年平均涨幅19 .8%，高于全市4个百分点

　　以最知名的百花片区为例，从深圳中原研究中心监测的百花片区学位房成交数据来看，该片区学位房成交均价从2009年21603元/平方米升至今年3月的47254元/平方米，累计涨幅达118.7%，6年平均年涨幅为19.8%，略高于全市二手住宅年均涨幅4个百分点。

　　由此，学位房似乎在保证孩子教育之余，还附带了良好的投资属性，因此在深圳这样一个学位和好房子都紧张的一线城市，它成为了一年两三波的投资热点。眼下刚刚完成“幼升小”“小升初”报名的家长们，显然成了的房价推手。

　　学位房到底贵在哪儿？

　　名校优质学位抢手,学位房相应水涨船高

　　为什么教育部门会说“学位房”是一个错误的概念？是因为所有的房子都会有学位，只是因为学位有好有坏，在房产营销的时候为了增加卖点，卖方就把带有“一流学位、知名学校”的房子包装成为“学位房”。

　　有一位家长，因为住的房子今年从桂园小学划到了罗湖小学———虽然它仍然是非常有实力的公办学校，但不是知名度非常高的名校———就希望通过自己的努力去给孩子创造更好的条件去受教育。

　　那么，仔细来分析，深圳的学位紧张吗？其实紧张的只是优质学位，同时也有部分小学甚至报名人数不满额，而名校则异常火爆。即使是名校学位，现在也分为两种，一种是如百花片区带有荔园小学、实验小学学位，蛇口带有育才学位以及南头带有南山外国语学校、南山实验学校学位的房源，这些学校因为有口皆碑，因此20%-30%的溢价非常常见，价差往往达到1万元以上；另一种则是有争议的学位，虽然师资力量不错但声名不显，这类房源溢价并不多。

　　现在还有没有不贵的优质学位房？

　　罗湖东门是入手优质学位房的好选择

　　投资往往都抱着抄底的想法，那优质学位房有没有这样的机会呢？答案是有。谈及配套，罗湖是非常值得入手的片区，例如东门带有深圳小学的学位，是名校但是溢价不明显。另外，像黄贝岭片区带有螺岭外国语学校学位的房源，总价只比普通房源贵5万左右，购房者虽然有七八成是关注学位，但并不愿意为此出高价。

　　这是因为罗湖作为一个成熟片区，学校大多不错，优质学位的可替代性强，买方的议价能力也由此增强。而南山等新兴区域，学位质量往往走极端，也就造成了优质学位的溢价。

　　就罗湖而言，东门是入手优质学位房的好选择。相对于百花片区带有荔园小学学位的40多平方米房源售350万，东门多数学位房的总价在200万元以下，门槛低、选择多。如带有深圳小学学位的万科彩园复式单位，单价也仅3万左右。

　　买学位房该注意啥？

　　1 .查学位。首先，因为每年学区划分都有改动，所以需要先通过教育部门查清楚学位划分的情况。其次，即使房源位于学区内，也需要查明学位是否被使用过。

　　例如小学学位以6年为一周期，购房时就得与前一位业主做好衔接。而部分学校会对居住时间有要求，这也应在买房时加以注意。

　　2 .签合同。一方面，应在合同中约束学位的真实性，包括学位从何时可以开始使用，如果失信该如何赔偿等，建议加入数额巨大的违约金条款；另一方面，涉及到前一位业主户口迁出的问题时，须在交楼后预留部分楼款作为押金，以约束其行为。

　　3 .入住。部分业主购买学位房只图学位，并不考虑举家迁入，那么需要注意应付学校的入住检查。业主可以主动创造和保留水电、快递等佐证，避免因为房屋空置而失去分数。

　　开发商

　　增强项目竞争力，开发商引入名校合作办学成风潮

　　学位对于房子的重要性，以及对项目价值的加成，既然引发了购房者的关注，那自然也让开发商开始深入挖掘这一块资源。除开发在学区内的项目外，与名校合作办学已经成为不少开发商的新选择。上周刚刚与深大签订战略合作协议、共建深圳大学师范学院附属坂田学校的佳兆业，则是深圳加入这一行列的品牌房企。

　　据不完全统计，最早进行合作办学的案例是深圳外国语学校于2000年在香蜜湖西侧开办深圳外国语学校东海附属小学，其开办资金由深圳东海爱地房地产发展有限公司捐赠。东海开发的东海花园一、二期是当时深圳标志性豪宅，深外附小为其添光不少。随后深外于2002年创立的龙岗分校，则是由深圳市李朗业兴实业有限公司投资兴建的一所国有民办型全日制寄宿制初级中学。该公司曾开发百合山庄、百合星城、百合 银 都 等项目。

　　2006年，由中信华南(集团)东莞有限公司、广东世纪城集团联合南开大学附属中学共同创办东莞市南开实验学校，该校按省一级学校标准建设，是一所小学、初中、高中12年一贯制的寄宿学校。位于深莞交界区域塘厦的中信观澜凯旋城业主子女可优先入学。

　　20 11年9月，惠阳区政府、华南师范大学与星河集团联合办学，在星河丹堤引进华南师范大学附属中学，总投资达3亿元，打造从幼儿园至高中的一体化教育体系。此后不久，华中师范大学又与大亚湾区和龙光城签约，合作开办华中师范大学附属惠州大亚湾小学。

　　2012年初，位于龙岗的保利上城与深圳中学签约，双方携手打造深圳中学附小、幼儿园。附近另一家楼盘八意府(现万科翰邻城)，则引进了深圳中学初中部，总占地面积23000平方米，规划建设为30个班级，于2013年秋季开始正式招生。

　　益田大运城邦内的东北师范大学附属益田小学，于2012年9月开学。学校总投资2亿元人民币，拥有大型图书馆、多功能影剧院、标准化体育馆等超一流硬件设施。

　　此外，蔚蓝海岸引入北师大附中、附小，桃源居引入清华教育体系，星海名城引入北大附中、附小，城市绿洲引入北京景山学校，诸多名校的入驻给项目营销带来了更多魅力。