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“不计较”的孙宏斌:融创跑得并不快

2013-01-21 11:06:05 来源: 观点地产网

  从2010年的销售83.34亿元,,到2011年的192亿元,再到2012年的356亿,融创中国近几年的发展速度显而易见,但在其创始人孙宏斌的眼中,因为基数低,所以“融创不算跑得快”。

  他认为,从100亿到几百亿的规模,正是企业增长比较快的时候。尤其是,融创目前只在8个城市分布,完成这一步转变并不是什么难事。

  在这个增长过程中,老孙并没有给自己树立榜样,按照他的说法,融创要学习绿城的产品、保利的速度及龙湖万科的生意经。

  进入500亿的销售军团,孙宏斌并不担心,他考虑的更多的是500亿之后的问题。1月15日,孙宏斌再次向观点地产新媒体解读了其对于融创及房地产行业的思考。

  高端与高周转

  2012年,融创中国实现合约销售金额356.4亿元,同比增长86%,超额完成年中提升后的300亿销售目标。

  值得一提的是,上述业绩的是在融创坚持“高端精品”的战略下完成的,而同样是做高端产品的其他房企,除了绿城,过去这一年可没有这么风光。星河湾兵败鄂尔多斯,别墅专家龙湖地产在去年新增了针对刚需和改善性客户两条产品线后,刚好掠过及格线。

  从过去的一年来看,无论是大小房企,都把增加针对刚需及首置首改人群的产品作为应对市场策略之一,“低价走量”是多数企业的选择,高端产品似乎成了一个并不太受欢迎的类型。

  融创中国董事长孙宏斌的想法却大不一样,其称:“我一直觉得价和量不矛盾,高端的定位和销量不矛盾。”

  他以北京市场为例,“2012年北京单盘销售排名前列的是广渠金茂府项目,第二个是西山壹号院项目。这两个项目的单价都不低,销量也挺大。”更有甚者,在与绿城的合作项目中,“销售价格都有提升,也卖得挺好的”。

  因此,他总结,“虽说高端产品的户型很大,总价特别高,但我一直觉得高端产品应该比低端产品卖得好,如果卖得不好的话,要么就是户型有问题,要么就是项目有些硬伤”。

  高端物业在一般意义上意味着精雕细琢,较长工期,与“高周转”无缘,但孙宏斌指出,“高端的产品并不见得周转慢”,并称“周转慢的话,就是不知道要做什么产品。”

  他认为,高端产品周转要快,排名前列个就是生产的周期,然后是在产品的定位、设计及建造的时间上能够比较快。融创对于目前所处的几个城市的市场非常熟悉,而绿城的产品自成体系,所以,融创绿城有能力做快。第二个就是销售问题,“定位得对,设计、建造的周期也不那么长,销售也好的话,那周转没有道理比中低端的要慢”。

  统计数据显示,在2012年融创中国356亿元的销售中,北京地区的贡献是104亿元,位居前列。在天津、无锡,融创的销售额为当地排名前列,与第二名有二三十亿之差,在重庆,其销售额仅次于龙湖,位居第二。

  无风险的高负债

  在销售规模大增的同时,“高负债下的扩张”是融创中国在2012年迅速扩张的另一面,体现为33亿入股绿城9个项目、斥资100多亿拿地、负债率高达104%。

  不过,在孙宏斌的概念中,这些数字并不代表融创的高负债,一直以来,其屡屡对外表示,融创判断财务风险的标准是看“销售除以总负债”的结果。

  他举例称,融创去年到期的债务是25亿,但实际上还款有100多亿,因为其中包括很大部分其实还未到期的债务,而2013年到期的贷款有50多亿,但最后融创可能也要还款100多亿。

  “我们去年卖300多亿,年底账上有100多亿,到期债款才25亿”,孙宏斌因此认为“高达100%多的净负债率无所谓”,因为一些抵押贷款没到期就还掉了。

  而这些都是建立在融创销售良好的基础上。据孙宏斌透露,融创的业绩考核是销售回款,而非销售额。

  其称,2012年融创的回款率为90%。

  孙宏斌称,基于此融创成为市场上被接受的“无风险的高负债”,但其同时也表示,这不意味着融创没有自己的安全底线。

  “衡量财务安全,我们现在有两个指标”,孙宏斌介绍称,“排名前列个就是买地的时候,一定是账上有钱才买地,比如账上有20个亿,就买20亿的地,不够的话,就跟别人合作。”

  “第二个就是在年初做预算的时候,如果预算是450亿,那么就要保证,如果少了30%的话,运营资金是没问题的。”

  他续称,“原来我们跟投资者承诺,任何时候我们账上都不能低于15个亿,现在规模大了以后,可能就得20亿或者更多。”

  在着眼于财务安全的同时,老孙也在想着压缩负债成本。

  相较于2012年的东奔西进,融创2013年的投资计划显得保守了些。根据孙宏斌的透露,融创今年的销售目标是450亿元,与去年356亿的销售额相比,尚算保守。

  在买地方面,融创2013年投入的资金与去年百亿开支基本相若。

  老孙的“不计较”

  为了迅速增加企业的规模,从2011年开始,融创开始加大了和房企的合作,譬如保利、方兴、九龙仓等。

  之所以会有那么多的企业愿意和融创合作,老孙认为,一方面是可以实现双方的互补,另一方面是“我这个人比较好谈,容易让步。”

  他回忆了这样一个故事,“收购大唐发电重庆亚太商谷项目的时候,我说,要么你开价,我说买还是不买;要么我开价,你说卖还是不卖。他说,你开价吧,然后我就开了个价,他说卖,我就买了。”

  因为他觉得,两家公司要合作的话,应该是共同找市场要利益,而不是在合作中算计对方的1%。

  与此同时,令众人不解的是,无论是与绿城的合作,还是与方兴保利的合作,在项目名称上,都没有体现出“融创”的品牌。

  但老孙并不认为融创吃亏,他指出,“无论是谁进入上海,要想得到市场认可并不容易,市场对绿城的产品很认可,如果融创和绿城竞争的话会很难,我不管做出什么样的产品都会很难,但是绿城不管做什么产品,客户都会认可。”

  所以,没必要打出“融创绿城”的字样,“绿城”就足够了,在上海任何一个买黄埔湾的人,都知道这是融创绿城的项目。

  与方兴的合作也是同样如此。孙宏斌认为,金茂这个高端品牌是已经比较有知名度的了,外界都知道是方兴的项目,而客户也知道有融创在里面,所以也没有耽误宣传。

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