林中： 刚需不会被调控 加速拿地是看好未来

　　“上市的作用是为企业发展插上翅膀。”12月1日，旭辉[简介 动态]控股董事局主席林中在接受《证券日报》记者采访时表示。公司于11月23日成功登陆港股。

　　旭辉是“冰封”16个月后，顺利在港上市的内地房企，上市后股价表现平稳。此次上市，旭辉共发行12.55亿股，其中10%公开发售获超购19%，集资净额15.3亿元。

　　有分析认为，虽然旭辉较已上市的内房股规模不算大，但其基数较低，未来增长空间颇大，估计每年可有约40%到50%的增幅。

　　值得关注的是，旭辉地产承诺12年的分红延至成功上市之后与新股东共享，且承诺未来核心收入的股息派发不低于20%，这为后市的发展留下极大的想像空间。林中介绍，旭辉的愿望是与投资者共同成长，让投资者分享公司的发展成果。

　　目前，旭辉已经进入中国房地产50强，预计上市后的五年内进入中国房地产企业开发规模前20，进入房地产企业排名前列方阵。

　　负债率远低行业平均水平

　　《证券日报》：旭辉刚刚上市，有媒体关注到公司的负债率有点偏高，且认为公司赴港上市或因为负债率过高而急于融资。您怎么看待这种质疑？

　　林中：旭辉上市的主要目的，是为了公司后续的发展。

　　有媒体将净负债率与资产负债率的概念相混淆了。截至2012年6月30日，旭辉总负债为175亿元，总资产为219亿元，资产负债率约为79.7%，净负债比率达138.3%，这是两个不同的财务数据。

　　有媒体根据138.3%这个数字推导出旭辉负债过高的结论，但其实，净负债比率是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例，这一数据经常在香港证券市场使用，用于衡量企业的财务结构，并不能直接反映企业的经营风险。

　　相反，只要负债构成不是以短期到期负债为主，且有充足的抵押物，净负债比率高反而是企业善于利用高负债的财务杠杆为股东创造更大回报的标志。

　　《证券日报》：负债率的行业平均水平通常是多少？

　　林中：据我了解，由于内地房地产公司开发周期以及依赖各类银行贷款来推进项目开发的原因，多数企业净负债比率都普遍偏高，过百是常有的事，但总体而言，大部分企业的财务状况都还比较健康。

　　随着今年年底利润的结转、现金回笼，公司的负债率到年底会大幅下降，而且，从年初至今，旭辉的负债率一直处于不断下降的水平，半年报时大约为130%左右。在没有上市的企业中，这个数字不算高。

　　尽管地产公司的资本负债率相对偏高，但多数企业也保持在70%至80%内。截至2012年6月30日，旭辉的资产负债率约为79.7%，这一指标与内地房企龙头万科[简介 动态]相差无几，万科第三季度年报公布的资产负债率为79.4%。

　　我相信，未来旭辉的负债率会维持在一个更加健康的水平，预计今后公司的净负债率可以降至50%到70%之间的水平。
看好未来市场

　　《证券日报》：旭辉的招股书中提到，截至今年8月，旭辉的土储总建筑面积为616万平方米，已足够未来4年的开发。同时旭辉2011年以来多次拿地是否也是出于对明年市场的看好？

　　林中：在许多公开场合，我都强调过一个理念，就是做企业是长跑。我们一贯的做法都是偏稳健保守的，也没有因为上市而刻意调整自己的步伐。

　　今年旭辉除了在上海的嘉定区、宝山区竞得土地外，在苏州、合肥均购入土地，投入资金超30亿元。2010年旭辉在上海的拿地数量仅次于绿地，总计买地6宗；而2011年前8个月，旭辉拿地数为11宗，耗资逾35亿元。

　　上市前，我们拿地比较多的原因有两个，一是经过十年长跑，公司的全国性布局已经初步完成，准备进入加速扩张阶段，上市的确是一个契机、一种有效的融资手段，但决不是公司的最终目标。恰相反，我不断和我的同事们说，上市对旭辉而言是一个新起点。

　　另一方面，不仅仅是旭辉在加速拿地。据我所知，近几年房企虽然资金链是比较紧张的，但不少也都在四处找钱拿地，意图增加扩张筹码。我相信大家的眼光都不会只看到眼前，而是未来十年甚至更远的将来。

　　《证券日报》：对企业而言，上市主要目的之一是为了融资，但对资本市场的另一大主体投资者而言，投资收益或者投资回报率才是他们最关心的。旭辉在这个问题上，如何考虑？

　　林中：公司此次上市共发行12.55亿股，总股份增至57.7亿股，按挂牌日当天1.31港元计算，总市值约76亿港元，只是净资产值的约30%，对应市盈率只有3.5倍，应该说已经十分保守了。

　　为什么定价这么低？同样因为我们志在长远。我们来上市，是为了企业的永续发展，我们更看重和投资者的长期共生关系。这反而让外界有很多误解。

　　旭辉采取低价招股策略，目的是为上市后股价预留上升空间，让投资者获得回报。我们相信资本市场会对一个有着好表现的公司一个好评价，旭辉未来的股价一定能体现公司的价值。

　　《证券日报》：面对当前的房地产市场环境，上市后，旭辉的发展战略会有变化吗？

　　林中：我们一直以来都致力于打造“刚需房”。这是因为我们很早就意识到，无论政策怎么调控，置业需求和改善需求这部分“刚需”，不会被调控，它将成为未来几年支撑中国房地产发展的主要动力。

　　同时，我们也认识到，自从进入招拍挂时代，房地产企业的盈利模式和利润率水平，都发生了质的变化。目前，受新调控政策影响，新一轮的行业洗牌已经在悄然进行，你的发展模式是否与国家调控方向一致，你的现金流是否稳健，你的抗周期性市场调节能力是否过硬，将是决定企业生死存亡的关键因素。

　　2011年以来，在信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。

　　而旭辉也凭借“快进快出”的高周转，实现了近几年的持续健康发展。我相信，作为一家以刚性需求产品为主的房企，旭辉将在房地产行业政策调整的背景下赢得新的战略发展机遇。

　　同时，应该说我国住宅产品回归居住属性的趋势已经确立，随着市场调整的持续，未来房地产企业的暴利时代已成过去，依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争能力竞争模式所替代。