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两部委“喊话”显成效 热点城市加快供地节奏

2017/04/15 05:00 来源: 21世纪经济报道 作者: 张敏 评论
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4月7日,北京分别公布今年和最近五年的供地计划,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

近日,北京、南京、郑州、杭州均公布了供地计划,苏州、福州等热点城市则迅速推出大宗土地供应。值得注意的是,由于土地价格普遍偏高,这种“供地潮”能否真正起到平抑房价的作用,效果尚需观察。

高层喊话,立竿见影。

4月6日,住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。

随后的几天,北京、南京、郑州、杭州均公布了供地计划,苏州、福州等热点城市则迅速推出大宗土地供应。分析人士普遍认为,热点城市将出现近年来少见的“供地潮”。

对于经历了旺盛销售,并急需补仓的房企来说,这种局面来得恰逢其时。

“供地潮”将至

《通知》发布后,北京是首个做出响应的城市。4月7日,北京分别公布今年和最近五年的供地计划,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

2017年北京的住宅供地计划也相应调增,从此前的610公顷上调至1200公顷,几乎翻倍。

郑州也在同期公布了今年的供地计划,并细化到各区。按照计划,今年郑州商品住宅用地将供应1.26万亩。而早在去年年末,郑州就公布了未来三年的供地计划,将供应36000亩商品住宅用地。

南京市国土资源局日前发布了上半年经营性用地出让计划,预计上半年经营性用地出让总面积370公顷,其中商品住宅用地总面积就有270公顷,超过了七成,比往年同期有大幅增加。

杭州则在近期发布了2017年首期《读地手册》,共计收录了杭州主城区、余杭区、富阳区、萧山区以及大江东等区域共230宗地块,总出让面积约11253亩,其中涉宅用地为117宗。同样比往年大幅增加。

不仅如此,一些热点城市还很快推出实际供应。南京于4月7日挂出18宗土地,总面积近百公顷,其中12宗住宅用地;苏州吴江区推出11宗地块,7宗包含住宅性质。郑州、福州近期也均有土地供应。

按照中原地产首席分析师张大伟的观点,未来热点城市将迎来“供地潮”。预计今年的土地供应规模将明显超过往年,并将极大缓解未来房地产市场的供需紧张。

在各项条款政策的推动下,今年热点城市的土地供应量普遍增加。据中原地产统计,今年第一季度,一线城市合计供应43宗住宅类土地,规划建筑面积达到了520万平方米,同比涨幅达到了103%。合肥、贵阳、温州、漳州等城市的供地规模也大幅增加。

动作最大的当属北京。截至4月11日,今年北京供应17宗住宅用地,追平了去年全年的水平。上述土地的规划建筑面积为190.96万平方米,比去年全年下降24%。

地价仍然高企

按照惯例,地方政府的供地节奏往往是“前松后紧”,即上半年供地节奏缓慢,供地量小;下半年供地节奏加快,优质地块不断推出。

当前的供地节奏虽然显得“反常”,但对于刚刚度过楼市“大年”的房企来说,仍然颇受欢迎。据中原地产的统计,今年1月1日至4月10日,全国50大热点城市合计出让土地金额为6792.9亿,同比上涨56.5%。同期,今年拿地最多的25大房企拿地总金额超过3880亿,同比上涨86%。

“现在正是补充库存的好时机。”成都某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,当前市场处于下滑周期,按照“低点拿地、高点卖房”的操作准则,企业应该进入补仓阶段。

张大伟亦表示,从实际交易情况来看,标杆房企对热点城市、热点地块的拼抢十分积极,特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市,房企依然积极布局。即使在地方政府设置了多重约束条款后,部分住宅属性地块依然以突破上限的价格遭遇拼抢。

事实上,对于部分实施了“限价”的地块,开发商反而看作机会。

上述房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,“限价后,土地实际上以低于市场价的成本成交。”有些城市对达到价格上限后的土地实施“摇号”政策,对此,一些房企“注册多个新公司参加竞拍,从而在后期的摇号中增加中标概率”。

土地的大量供应,将极大缓解热点城市的供需紧张局面。以北京为例,据亚豪机构测算,按照新公布的五年供地计划,北京平均每年将供应10.3万套自住房及中小户型住宅产品,但从实际的市场需求来看,北京该类产品的需求量在3.5万套-4.5万套之间。

亚豪机构市场总监郭毅认为,也就意味着,中小户型住宅产品的供需比将在3:1,不仅能有效满足新房市场的购房需求,还能促使部分需求从二手房市场回流一手房。

但值得注意的是,由于土地价格普遍偏高,这种“供地潮”能否真正起到平抑房价的作用,效果尚需观察。

今年1月1日至4月10日,在中原地产统计的50个城市中,仅有7个城市的土地成交楼面价出现下滑,其余43个城市均出现增长,且增幅较大。如中山市的土地楼面价为3962元/平方米,同比增长513%;无锡楼面价为3322元/平方米,增长423%。沧州增长372%,合肥增长257%,台州增长218%,成都增长212%。

张大伟表示,很多土地出让中设置了配建条款,剔除配建部分占用的成本,这些土地的实际成本仍然很高。他认为,未来热点城市房价走势将逐渐企稳,但不会出现深度下调,部分三四线城市则可能出现量价齐升的局面。

责任编辑:曲洋  JN1647
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